한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리 구조는 단순합니다. 다만 최저가 8,400만원은 최근 12개월 실거래 평균 1억1,770만원의 71.4% 수준이며, 낙찰 후 떠안을 권리는 없지만 근저당 채권 일부가 미배당되는 구조입니다. 가격 메리트는 있으나 노후 아파트와 관리비를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원 / 84,000,000원
1회 유찰
실거래 평균
117,708,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
71.4%
최근 거래 기준
매수인 인수
0원
임차인 없음
광주지방법원 2025타경51699. 목포시 산정동 신안비치아파트 202동 1107호는 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2019년 설정된 목포대성신용협동조합 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51699 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1259 신안비치아파트 202동 11층 1107호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.84㎡ · 지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 서영재 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 16,875,243원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 조사는 없으며 매수인이 승계할 대항력 임차권은 확인되지 않습니다. 2019년 목포대성신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고 이후 전남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 신한카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
신안비치2 단지 동일 면적(84.84㎡) 최근 실거래 12건 기준 평균은 117,708,333원입니다. 최저매각가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 71.4% 수준으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 13 | 122,500,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 12건 | 117,708,333원 |
⚠️ 가격 외 확인 요소 최저가는 최근 거래 대비 할인되어 있으나, 단지는 1993년 준공으로 노후도가 있습니다. 또한 미납관리비 약 607,960원이 있어 낙찰 전 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 목포대성신용협동조합 | 113,750,000원 | 82,088,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 전남신용보증재단 | 13,260,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 16,875,243원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 84,000,000원 기준 총 채권 143,885,243원 중 82,088,000원이 배당되고, 61,797,243원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 인수 부담이 없어 권리분석 난도는 낮습니다.
⛔ 확인 관점 노후 아파트 특성과 미납관리비, 미배당 채권 규모를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 목포시 산정동 소재 공동주택 단지 내 위치로 대단위 아파트 단지와 공공시설, 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로망 및 시내버스 정류장이 위치합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 환금성. 신안비치2는 645세대, 1993년 준공 단지이며 최근 거래 범위는 92,000,000원~148,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 낙찰자가 승계하는 등기상 권리는 없습니다.
- 가격 판단. 최근 12개월 평균 거래가 117,708,333원 대비 최저가는 할인 구간입니다.
- 관리비 확인. 미납관리비 약 607,960원(25년 6월~10월) 확인 필요.
- 노후도 확인. 사용승인일 1993-04-26 아파트로 시설 상태 점검이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격만 보면 안 된다”
이 물건은 임차인 인수와 권리 승계 위험이 없는 구조입니다. 최저매각가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 가격상 접근 여지가 있습니다. 다만 1993년 준공 아파트라는 점과 미납관리비, 미배당 채권 규모를 함께 검토해야 합니다. 권리는 안전, 입찰은 가격과 현장 확인의 문제입니다.
