광주지방법원 2025타경51706. 전남 목포시 용해동 포미타운주공1단지 107동 506호, 전용 51.74㎡ 아파트입니다. 감정가는 107,000,000원이었지만 1회 유찰로 74,900,000원까지 내려왔습니다. 등기부를 보면 2025년 3월 목포신용협동조합이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했고, 같은 해 4월 송명화 명의로 채권최고액 30,000,000원의 후순위 근저당권이 추가됐습니다. 이후 목포신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 후순위 채무를 낙찰자가 떠안는 문제는 없습니다.

가격에서도 차이가 뚜렷합니다. 같은 단지, 같은 전용면적의 최근 12개월 실거래 평균은 106,541,666원이고 최신 거래금액은 103,000,000원입니다. 이번 최저가 74,900,000원은 최근 평균 대비 29.7% 낮고, 최신 거래보다도 낮습니다. 다만 실거래 가격이 100,000,000원~119,000,000원으로 차이가 있고, 본건 내부는 폐문부재로 외부에서만 조사됐다는 점을 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건 모두 소멸

핵심은 2025.03.20 설정된 목포신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액 84,000,000원으로 말소기준권리에 해당하고, 2025.04.10 설정된 송명화의 근저당권 30,000,000원도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 기입등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기된 근저당권 때문에 매수인이 별도로 인수할 금액은 0원입니다.

소유권 흐름도 함께 볼 필요가 있습니다. 2025년 3월 황정운이 105,000,000원에 취득했고, 이후 2025.05.03 상속을 원인으로 황인석에게 소유권이 넘어가 2025.11.17 등기됐습니다. 현재 등기상 소유자는 황인석입니다. 근저당권이 설정된 뒤 소유자가 바뀌었지만, 기존 담보권의 순위와 말소기준 자체가 달라지는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 70%대 최저가의 실제 의미

포미타운주공1단지의 동일 전용면적 51.74㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 106,541,666원이며, 2026년 4월 최신 거래금액은 103,000,000원입니다. 감정가가 아닌 현재 최저매각가 74,900,000원을 기준으로 가격 경쟁력을 평가하는 것이 중요합니다.

최근 실거래는 100,000,000원~119,000,000원에 형성돼 있습니다. 현재 최저가 74,900,000원과 최근 평균의 차이는 31,641,666원입니다. 최신 거래금액인 103,000,000원과 비교해도 28,100,000원 낮습니다. 즉, 단순히 감정가에서 많이 할인됐기 때문이 아니라 실제 최근 거래 수준보다 낮다는 점에서 가격 메리트가 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)

채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용 1,748,200원을 먼저 공제한 뒤 73,151,800원을 선순위 근저당권자에게 배분하는 가정이며, 당해세·최우선변제와 실제 확정채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 69,700,000원이므로 채권최고액 기준 예상배당액 73,151,800원을 실제 배당액으로 확정해서는 안 됩니다.

이 추정에서는 근저당권 채권최고액 합계 114,000,000원 중 배당되는 금액이 73,151,800원이고, 미배당은 40,848,200원입니다. 특히 후순위 근저당권자 송명화는 예상배당이 0원입니다. 그러나 채권자가 배당받지 못하는 것과 매수인이 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 낙찰자의 부담으로 더하면 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

현재는 1회 유찰 상태로 감정가의 70%에 해당하는 74,900,000원이 최저매각가입니다. 추가 유찰 시 가격이 내려가면 채권자의 미배당은 늘어나지만, 등기상 매수인 인수금액은 모든 비교 시나리오에서 0원으로 추정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 용해동 용해초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 택지개발지구로, 감정평가상 주거환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 용이하며 인근에 시내버스승강장이 위치합니다. 동측·서측 도로를 이용한 차량 진입이 가능하고, 단지 부지는 3면이 도로에 접합니다.
• 건물. 2004.11.26 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 5층 506호입니다. 위생·급수·개별난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰진 아파트입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 해당됩니다. 공시지가는 506,700원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와 실제 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부는 외부관찰을 통해 조사됐습니다.
• 환금성. 734세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본은 존재하지만 가격 범위가 100,000,000원~119,000,000원으로 나타나므로 개별 호수의 상품성과 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 재확인. 최근 12개월 평균 106,541,666원과 최신 거래금액 103,000,000원을 기준으로 본건의 층·향·수리상태를 감안한 적정 입찰상한을 설정하세요.
• 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 폐문부재로 조사됐습니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자와 대항력 가능성을 검토하세요.
• 미납관리비 확인. 2025년 12월 기준 약 210,000원의 미납관리비가 있습니다. 현재 총체납액과 공용·전용 구분, 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 등기 말소 확인. 목포신용협동조합과 송명화 근저당권이 모두 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서를 대조하세요.
• 배당 추정에 의존하지 않기. 신청채권자 청구액은 69,700,000원이고 선순위 근저당 채권최고액은 84,000,000원입니다. 채권최고액 기준 배당표와 실제 채권액·배당요구액은 다를 수 있으므로 구분해야 합니다.
• 명도·수리비 반영. 등기상 인수가 0원이더라도 점유관계에 따라 인도 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. 내부 미확인에 따른 수리비도 매입원가에 반영하세요.
• 매각기일과 조건 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리 부담은 작고, 가격은 낮다. 남은 것은 현장 확인”

이 물건의 가장 큰 장점은 가격과 등기상 권리구조가 함께 유리한 방향이라는 점입니다. 1회 유찰로 최저매각가는 74,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 106,541,666원의 70.3% 수준입니다. 최신 거래금액인 103,000,000원과 비교해도 낮습니다.

목포신용협동조합의 선순위 근저당권과 송명화의 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 추정 미배당 40,848,200원은 채권자 측의 미회수금이지 매수인이 떠안을 금액이 아닙니다. 이 점에서 권리 인수로 실질취득가가 높아지는 구조는 아닙니다.

다만 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없다고 볼 수는 없습니다. 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 미납관리비도 기재돼 있습니다. 현재 최저가는 단지 실거래와 비교해 가격 경쟁력이 있지만, 그 이점은 점유·임대차·수리·관리비 위험을 확인한 뒤에야 실제 매입 메리트로 이어질 수 있습니다. 종합하면 가격은 매력적, 등기상 권리는 양호, 현장 확인은 필수인 경매물건입니다.