광주지방법원 2025타경51718. 목포시 산정동 신안비치아파트 302동 1층103호입니다. 소유자는 주식회사마인계터길로, 2020년 5월 4일 매매를 원인으로 거래가액 80,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022년 7월 21일 국의 압류입니다. 과거 한국주택은행·국민은행· 케이비손해보험 등의 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸”형으로 끝나지 않습니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 등기 자체는 2022년 10월 26일이지만, 기초 임대차의 확정일자는 2020년 5월 20일, 주민등록일자는 2020년 6월 1일, 점유개시일자는 2020년 6월 2일로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 85,000,000원이고 배당요구도 확인돼, 포기서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1259-3 신안비치아파트 제302동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 23.6평형 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 |
| 소유자 | 주식회사마인계터길 (2020.05.04. 매매 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 88,861,095원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 1995.05.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권의 기초일자
말소기준은 2022.07.21. 국의 압류입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 그 뒤인 2022.10.26. 접수됐지만, 임대차계약일 2020.05.19., 확정일자 2020.05.20., 주민등록일자 2020.06.01., 점유개시일자 2020.06.02.로 기초 권리관계는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 85,000,000원에 우선변제권도 행사한 상태라, 포기서가 없다면 미배당 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다.
② 임차인·승계 구조 — 포기서가 결론을 바꾼다
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정명철 · 실제 임차인 | 2022.09.21 / - | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 · 대위·승계 | 2020.06.01 / 2020.05.20 | 85,000,000원 | 있음 | 있음 | 대위·승계 |
배당표 원자료상 현재 최저가 58,100,000원에서 집행비용 1,445,800원을 빼고 한국토지주택공사 측에 56,654,200원이 배당됩니다. 보증금 85,000,000원과의 차액 28,345,800원이 룰상 매수인 인수액입니다. 이 상태라면 낙찰가와 인수액을 합친 비용은 86,445,800원으로, 최근 12개월 실거래 평균 81,625,000원보다 높아 최저가만 보고 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 포기서 적용 여부에 따라 ‘71.2%’와 ‘시세 이상’이 갈린다
신안비치3차 동일면적의 최근 12개월 거래 12건 평균은 81,625,000원이고, 최신 거래는 2026년 4월 89,000,000원입니다. 최근 12건 범위는 77,000,000원~90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 10 | 81,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 9 | 79,500,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 8 | 82,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 81,625,000원 |
포기서를 적용하면 실질취득 58,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%로 가격 여유가 큽니다. 반대로 포기서 효력이 없다면 배당표 기준 인수액 28,345,800원을 더한 실질비용은 86,445,800원이 되어 최근 평균 81,625,000원보다 높아집니다. 이 물건은 따라서 최저가 자체보다 포기서 효력 확인이 가격 판단의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 56,654,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 88,861,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원자료상 임차보증금 미배당액은 28,345,800원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 대항력 포기서 제출 기재를 적용하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기서가 없다면 총비용은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 포기서 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 58,100,000원 | 28,345,800원 | 58,100,000원* |
| 2회 유찰 시 | 40,670,000원 | 45,462,060원 | 40,670,000원* |
| 3회 유찰 시 | 28,469,000원 | 57,443,442원 | 28,469,000원* |
포기서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커지므로, “유찰될수록 무조건 싸진다”는 해석이 틀립니다. 반대로 포기서가 유효하게 적용되면 해당 대항력 보증금 승계가 실질 0원이 되어 매각가 하락이 그대로 취득원가 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 산정동 목포북항 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 목포북항선착장과 버스승강장이 있고, 북동측 왕복 4차선 도로를 통해 차량 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층, 사용승인일 1995.05.29. 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 용도지역은 준공업지역, 공시지가는 440,800원/㎡입니다.
- 단지·거래. 신안비치3차 495세대이며 동일면적 최근 12건 거래가 77,000,000원~90,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원본 확인. 배당표상 28,345,800원 인수와 실질 0원*을 가르는 가장 중요한 서류입니다.
- 보증금 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계자로, 정명철과 별도 85,000,000원 임차인으로 합산하지 않습니다.
- 실제 임차인 확인. 실제 임차인은 정명철 1명이며 현황조사상 보증금은 미상, 전입일은 2022.09.21.입니다.
- 가격 기준 분리. 포기서 적용 시 58,100,000원과 최근 평균 81,625,000원을 비교하고, 미적용 시에는 배당표상 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “58,100,000원짜리 물건인지, 86,445,800원짜리 구조인지”
이 사건은 숫자 하나만 보고 판단하면 결론이 뒤집히는 물건입니다. 최저매각가는 58,100,000원으로 최근 12개월 평균 81,625,000원의 71.2%라 분명 가격 매력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 보증금 85,000,000원을 그대로 적용하면 현재 배당표상 미배당 28,345,800원이 남아 낙찰가와 합친 부담은 86,445,800원이 됩니다.
반전은 매각물건명세서 비고의 대항력 포기서 제출입니다. 정확도 규칙에 따라 이 포기서가 해당 임차권에 적용되는 경우 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 58,100,000원*으로 봅니다. 실제 임차인은 정명철 1명이고 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계자로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 매력적이지만, 그 가격 메리트는 대항력 포기서의 적용 확인을 전제로 한다”입니다.
