1회 유찰에도 최신 거래보다 720만원 높다 — 음성 대소두진하트리움 1405호

청주지방법원 2025타경1142. 음성군 대소면 태생리 ‘대소두진하트리움’ 105동 14층 1405호, 전용 75.2445㎡ 아파트입니다. 감정가는 184,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 147,200,000원까지 내려왔습니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원이므로, 실질취득가는 최저매각가와 같은 147,200,000원입니다.

다만 ‘감정가보다 20% 낮다’는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균은 153,285,714원이라 현재가는 그 96.0%지만, 가장 최근인 2026년 5월 거래는 140,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 5.1%, 금액으로 7,200,000원 높고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.9% 하락했습니다. 하락장에서는 전체 평균보다 최신 가격과 최근 추세를 우선해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원보다 말소기준 확인이 먼저

권리 산정에서는 2012.03.05 설정된 농업협동조합중앙회 근저당 114,630,000원을 말소기준으로 표시하고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 처리했습니다. 그런데 같은 등기사항에는 이 근저당이 2024.06.04 해지를 원인으로 말소됐다는 기록이 존재합니다.

그 뒤 김양숙 근저당 60,000,000원은 2024.08.29 말소됐고, 주식회사에스지파이낸스대부 근저당 60,000,000원도 2024.08.28 말소됐습니다. 같은 날 설정된 김영아 근저당 165,000,000원은 별도 말소기록 없이 남아 있으며, 김영아가 2025.06.18 임의경매를 신청했습니다. 따라서 2012년 근저당이 실제로 말소된 상태라면 말소기준과 배당순위가 달라질 수 있으므로, 현재 자료만으로 말소기준을 확정해 입찰해서는 안 됩니다.

임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 대항력 보증금 승계 위험은 나타나지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 전입세대, 사업자등록 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

대소두진하트리움은 407세대, 2012.02.22 준공 단지입니다. 대상과 같은 전용 75.24㎡의 최근 실거래 12건을 보면 전체 평균은 158,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 153,285,714원과 최신 거래 140,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다.

현재 최저가 147,200,000원은 최근 12개월 평균보다 6,085,714원 낮아 평균 대비 96.0%입니다. 표면적으로는 소폭 할인됐지만 최신 거래 140,000,000원보다는 7,200,000원 높고, 최신 거래의 105.1%입니다. 대상은 14층이고 최신 거래는 2층이지만, 개별 내부 상태와 향이 확인되지 않은 상태에서 층 차이만으로 가격 프리미엄을 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)

채권최고액 합계 399,630,000원 중 144,339,200원이 배당되고, 255,290,800원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 김영아의 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 말소기록이 존재하는 권리에도 배당하는 구조이므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대소중학교 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 인근 간선도로 접근성과 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 14층으로, 전기·난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 단지. 대소두진하트리움은 407세대, 2012.02.22 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래가격이 140,000,000원까지 내려와 가격 변동성을 고려해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평탄한 부정형의 아파트 건부지입니다. 공시지가는 351,500원/㎡입니다.
• 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 확인된 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건도 1회 유찰된 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2012년 농업협동조합중앙회 근저당의 2024.06.04 말소 여부와 현재 유효한 최선순위 권리를 등기부 원본에서 확인하세요.
• 말소된 근저당의 배당 제외 여부. 김양숙·에스지파이낸스대부 근저당도 말소기록이 있으므로 배당요구종기와 실제 배당순위를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 최신 시세 우선. 최근 12개월 평균 153,285,714원보다 최신 거래 140,000,000원과 최근 추세 -7.9%를 우선해 응찰가를 정하세요.
• 점유관계 조사. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 방문을 통해 소유자 또는 제3자의 점유 여부를 확인하세요.
• 신청채권자 무배당. 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 김영아의 예상배당이 0원입니다. 경매 진행과 채권관계 변동 여부를 확인하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다

이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 보증금 승계형 위험은 나타나지 않습니다. 그러나 현재 실질취득가 147,200,000원은 최신 거래 140,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -7.9%입니다. 최근 12개월 평균보다 4.0% 낮다는 이유만으로 충분한 할인이라고 보기는 어렵습니다.

권리에서도 확인할 문제가 남습니다. 말소기준으로 표시된 2012년 농업협동조합중앙회 근저당에는 2024.06.04 말소기록이 있고, 배당표에는 말소기록이 있는 근저당들이 포함돼 있습니다. 인수액은 0원이지만 말소기준과 배당순위가 확정되지 않은 상태입니다. 결론은 가격도 보수적으로, 권리는 원본 확인 후입니다.