서울남부지방법원 2025타경9890. 강서구 화곡동 디자인하우스 2층 202호인 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 269,000,000원에서 최저가 45,131,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 임차보증금이 본체입니다. 김소영은 2021.03.24. 전입하고 같은 날 최초 249,000,000원에 대한 확정일자를 갖춘 뒤 2023.04.16. 보증금을 10,000,000원 증액했고, 증액분 확정일자는 2023.04.20.입니다. 현재 임차보증금은 259,000,000원입니다.
매각물건명세서에도 이 주택임차권과 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 김소영에게 43,918,642원이 돌아가고, 나머지 215,081,358원이 매수인 부담으로 남습니다. 최저가가 더 내려가도 싸지는 것이 아니라 배당액이 줄고 인수액이 커져, 실질취득은 보증금 약 259,000,000원 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9890 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 58-2 디자인하우스 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 초록마을로12길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 이지혜 · 2021.03.24. 매매 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 45,131,000원 (8회 유찰) |
| 채권자 | 파산자 이지혜의 파산관재인 윤재성 |
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2020.06.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기라도 ‘대항력’은 남는다
등기부상 2020.06.30. 설정됐던 서서울농업협동조합 근저당 2,292,000,000원은 2021.04.30. 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.05.07. 경매개시결정입니다. 김소영의 주택임차권등기는 2025.06.12.로 그보다 뒤이지만, 임차인의 전입은 2021.03.24., 점유개시는 2021.04.30.이므로 임차권등기 순번만 보고 후순위 소멸권리로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있어, 실질 위험은 보증금 잔액 인수입니다.
② 임차인 — 확정 임차인과 미상 점유를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.24 | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 매수인 인수 |
| 이지혜 | 미상 | 2021.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
김소영은 전입·확정일자·보증금·배당요구가 확인되는 핵심 임차인입니다. 반면 현황조사에 나타난 이지혜는 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 등기부상 소유자 이지혜와 동일합니다. 따라서 이를 곧바로 독립된 대항력 임차인으로 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기된 만큼 점유관계와 실제 임대차 존재 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
현재 회차는 감정가 269,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 45,131,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 현재 회차 인수액은 215,081,358원입니다. 다음 회차 가격이 36,104,800원으로 내려가면 인수액은 223,945,086원으로 늘고, 28,883,840원까지 내려가면 인수액은 231,036,069원으로 증가합니다.
즉 이 사건은 낙찰가 하락분이 거의 그대로 임차보증금 인수액 증가로 전환되는 구조입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 45,131,000원이 아니라 실질취득 약 259,000,000원이어야 합니다. 현재 확인되는 동일 면적 실거래 자료가 없어 실질취득가를 최신 거래가와 비교해 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,212,358원 |
| 1. 임차인 김소영 보증금 | 259,000,000원 | 43,918,642원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 이지혜의 파산관재인 윤재성 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김소영 보증금 중 43,918,642원이 배당되고, 부족분 215,081,358원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 서울화일초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외 막다른 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 화곡동 58-2·58-3의 2필 일단 사다리형 평지이며 공시지가는 2,725,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2020.06.26이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 경매 통계상 평균 8.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 45,131,000원이 아니라 김소영 보증금 인수를 합친 실질취득 약 259,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김소영 미배당액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 215,081,358원이며, 배당 결과가 달라지면 실제 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰의 의미. 9회 유찰 시 인수액 223,945,086원, 10회 유찰 시 231,036,069원으로 늘어납니다. 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아닙니다.
- 이지혜 점유관계 확인. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 소유자와 동일인인 점을 포함해 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김소영의 최초 보증금 249,000,000원, 증액 10,000,000원, 전입·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서 인수문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 14세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아 출구가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당변수 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,513만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 45,131,000원이라는 최저가 숫자입니다. 김소영의 대항력 있는 임차보증금 259,000,000원이 존재하고, 현재 회차에서도 215,081,358원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 다음 회차로 가격이 더 떨어져도 미배당 인수액이 증가하므로 실질취득은 약 259,000,000원 수준에서 움직입니다.
여기에 8회 유찰, 14세대 규모, 확인되는 동일 면적 실거래 비교 부재, 그리고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 이지혜의 점유관계까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 17%까지 떨어진 초저가 경매”가 아니라 “대항력 보증금이 가격을 사실상 고정하는 인수형 경매”로 봐야 합니다. 권리 확인 없이 최저가만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
