서울남부지방법원 2025타경9911. 영등포구 당산동 리버뷰 1609호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 170,000,000원의 64%인 108,800,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 ‘후순위 전부 소멸형’이 아닙니다. 임차인 조은비의 전입일은 2022.04.18로, 말소기준인 오산시 압류 2022.09.02보다 빠릅니다. 보증금도 180,000,000원이어서 통상 구조라면 낙찰가에서 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 선순위 대항력 임차인입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 제공된 배당계산상 룰 기준 미배당액은 73,523,200원이지만, 이 조건을 적용한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 해소 효과는 조은비 임차인에게만 적용되며, 확약 밖에 별도 임차인이 존재한다면 그 인수위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제16층 제1609호 · 도로명 서울특별시 영등포구 버드나루로 97 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상면적 18.92㎡ · 지하4층/지상16층 중 16층 |
| 소유자 | 한희종 (2022.05.31. 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 108,800,000원 (5회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 190,172,646원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 / 규모 | 2015.06.09 · 149세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.09.02 오산시 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 안산세무서 관련 국 압류, 종로구 압류 및 2025.05.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 조은비는 전입 2022.04.18, 확정일자 2022.03.17로 말소기준보다 앞서며, 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조은비 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2022.04.18 / 2022.03.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건은 원래 선순위 보증금이 최저가보다 큰 구조라, 확약이 없다면 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 다만 이번 매각조건을 적용하면 실질 인수액이 0원이므로 실질취득 기준은 현재 최저가 108,800,000원으로 볼 수 있습니다. 비교 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 123,333,333원, 최신 거래 118,000,000원, 최근 추세 -4.6%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.36㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 20.42㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2025.12 | 20.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.07 | 18.36㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 20.42㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2023.10 | 18.78㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 20.42㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2023.08 | 18.32㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2023.07 | 18.36㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2023.02 | 20.42㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 18.36㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 18.36㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 123,333,333원 |
현재 실질취득 기준 108,800,000원은 최근 12개월 평균의 88.2%이고, 최신 거래 118,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 그대로 유효하다는 전제에서는 현재 가격에 일정한 할인 폭이 존재합니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 구간보다 4.6% 하락했고, 최신 거래도 118,000,000원입니다. 전체 12건 평균 127,750,000원이나 과거 최고 165,000,000원을 근거로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,323,200원 |
| 1. 임차인 조은비 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 106,476,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 190,172,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산상 임차인 보증금의 룰 기준 미배당액은 73,523,200원입니다. 그러나 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 조은비 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 동측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 영등포시장역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제16층 제1609호이며 감정평가 기준 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역, 공시지가 8,430,000원/㎡, 평지·가로장방형·중로 한면 접면입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등 지정사항이 있습니다.
- 건물 상태 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 149세대, 2015.06.09 준공. 최근 실거래는 이어지고 있으나 최근12개월 평균이 이전 구간보다 4.6% 낮고, 경매 평균 유찰 4.1회·낙찰률 0%로 집계되어 가격 외 환금성도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.09.30 입찰 전 매각물건명세서에서 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 착각 금지. 조은비는 전입 2022.04.18로 말소기준 2022.09.02보다 앞선 대항력 임차인입니다. ‘임차권등기가 말소기준 뒤에 있다’는 이유만으로 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 오산시·국민건강보험공단·국·종로구 관련 압류가 있으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근값 우선. 최근12개월 평균 123,333,333원과 최신 거래 118,000,000원을 기준으로 보고, 과거 최고 165,000,000원이나 전체 평균 127,750,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.6%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 88.2%라고 해도 추가 하락 가능성을 배제한 가격은 아닙니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰이며 관련 경매 평균도 4.1회입니다. 원룸형 수요, 내부 상태, 관리비, 점유·명도 조건을 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차인 위험을 확약이 해소한 사건”
이 사건의 핵심은 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 사실과, 그 미배당 잔액에 대해 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 매각조건을 함께 읽는 것입니다. 확약이 없으면 최저가 108,800,000원만 보고 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없는 구조지만, 확약을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 108,800,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최근12개월 평균 123,333,333원의 88.2%이고 최신 거래 118,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최근 추세는 -4.6%, 이미 5회 유찰됐으며 도시형생활주택 원룸형의 환금성도 함께 고려해야 합니다. 따라서 이 물건은 확약 원문 확인이 권리분석의 전제이고, 그 전제가 유지될 때에만 현재 가격을 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 사건입니다.
