서울남부지방법원 2025타경9911. 영등포구 당산동 리버뷰 16층 1609호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 170,000,000원이며, 3회 유찰로 표시되어 있지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%입니다. 소유자 한희종은 2022.05.31. 거래가 180,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 조은비입니다. 임대차계약일은 2022.03.10., 확정일자는 2022.03.17., 점유개시는 2022.04.16., 주민등록일자는 2022.04.18.입니다. 말소기준권리인 오산시 압류 2022.09.02.보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 180,000,000원이며 배당요구도 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제16층 제1609호 · 도로명주소 버드나루로 97 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 제16층 제1609호 · 대상면적 18.92㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하4층/지상16층 |
| 소유자 | 한희종 (2022.05.31. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (3회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 190,172,646원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.02. 오산시 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약 조건이 핵심
| 임차인 | 임차 내역 | 보증금 | 권리 판정 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 조은비 실제 임차인 1명 | 건물 전부 · 주거 계약 2022.03.10. 점유 2022.04.16. 전입 2022.04.18. 확정 2022.03.17. 배당요구 2024.09.13. | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 | 실질 인수 0원* 룰상 부족분 13,180,000원 |
임차인의 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차에서는 매각대금 170,000,000원 중 집행비용 3,180,000원을 제외한 166,820,000원이 임차인에게 배당되고, 부족분 13,180,000원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
등기부의 2015.10.30. 우리은행 근저당권 1,200,000,000원은 2021.12.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 인수할 존속 근저당권으로 볼 수 없습니다. 이후 오산시 압류가 말소기준권리가 되며, 국민건강보험공단·국·안산세무서·종로구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 수원지방검찰청 관련 압류는 2024.07.18. 해제·말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.70억은 최근 시세 이상
리버뷰의 대상면적은 18.92㎡이며, 비교 거래는 18.32㎡부터 20.42㎡까지의 면적 일치 표본 12건입니다. 전체 평균은 130,166,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 139,000,000원과 최신 거래 127,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 20.42㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2025.12 | 20.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.07 | 18.36㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 20.42㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2023.10 | 18.78㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 20.42㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2023.08 | 18.32㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2023.07 | 18.36㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2023.02 | 20.42㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 18.36㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 18.36㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 19.42㎡ | 16 | 147,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 130,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 139,000,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 9.3% 높아 하락 추세는 아닙니다. 그러나 현재 실질취득 170,000,000원은 최근 12개월 평균보다 31,000,000원 높고, 최신 거래보다 43,000,000원 높습니다. 12건 중 최고 거래가인 165,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 | 매각가의 약 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 조은비 보증금 | 180,000,000원 | 166,820,000원 | 룰상 부족분 13,180,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 | 2021.12.24. 해지·말소 |
| 3. 한국주택금융공사 | 190,172,646원 | 0원 | 신청채권자 청구액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세 등에 따라 변동 가능 |
기계산상 임차인 미배당액은 13,180,000원이지만, 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 확약이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 집행비용은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 170,000,000원 | 13,180,000원 | 183,180,000원 | 170,000,000원* |
| 4회 유찰 시 · 80% | 136,000,000원 | 46,704,000원 | 182,704,000원 | 136,000,000원* |
| 5회 유찰 시 · 64% | 108,800,000원 | 73,523,200원 | 182,323,200원 | 108,800,000원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 기준 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 리버뷰는 149세대이며 2015.06.09. 사용승인됐습니다.
- 입지. 서울영동초등학교 동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 영등포시장역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 지하4층·지상16층 철근콘크리트 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용되며, 동측 중로변 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며 공시지가는 8,430,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 3건이고 가격은 125,000,000원·127,000,000원·165,000,000원으로 편차가 큽니다. 경매 통계상 평균 2.7회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 주체·범위와 임차권등기 말소 조건이 조은비 임차인에게 정확히 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 불이행 시 상한 재산정. 확약이 반영되지 않으면 현재 회차 룰상 총부담은 183,180,000원으로 보증금 180,000,000원 수준에 고정됩니다.
- 가격 비교 기준. 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득 170,000,000원을 최근 12개월 평균 139,000,000원과 비교해야 합니다.
- 3회 유찰 가격 확인. 유찰 횟수와 달리 현재 최저가가 감정가 100%로 표시된 이유와 매각조건 변경 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 오산시·국민건강보험공단·안산세무서·종로구 등의 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당과 부족분 계산이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태, 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리주체에 체납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 현재 가격은 비싸다”
이 물건은 대항력 있는 임차인이 존재해 겉보기에는 인수형 경매입니다. 현재 가격 기준 원칙상 미배당 보증금 13,180,000원이 매수인에게 넘어가고, 가격이 내려가면 인수액이 늘어 총부담이 180,000,000원대에 머무는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 확약이 이행되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*이 됩니다.
문제는 확약 반영 후에도 남는 170,000,000원의 현재 가격입니다. 최근 12개월 평균 139,000,000원보다 31,000,000원 높고, 최신 거래 127,000,000원보다 43,000,000원 높으며, 비교 거래 최고가 165,000,000원도 넘어섭니다. 최근 시장이 이전보다 9.3% 상승한 흐름이더라도 현재 실질취득은 최근 시세 이상입니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 보류. 3회 유찰과 경매 낙찰률 0.0%까지 감안하면 현재 회차를 싸다고 판단할 근거는 없습니다.