대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층 203호입니다. 용도 표기는 대지로 들어와 있지만, 감정 이용상태에는 세종사이언스타운 내 근린생활시설 이용 현황이 반복적으로 확인됩니다. 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원이 함께 있는 상업·주거 혼재권역입니다. 이 물건의 표면적 장점은 4회 유찰로 최저가가 105,644,000원까지 낮아졌다는 점입니다. 하지만 권리분석에서는 가격보다 먼저 점유자 3명, 보증금 미상, 상가 환금성을 확인해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2018.05.23 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 현황조사상 이재웅, 주식회사 태담종합건설, 오세라의 전입일은 각각 2023.01.05, 2019.01.31, 2021.10.27로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입일만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유 상태는 반드시 원본 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설 성격 · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 105,644,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,716,199,920원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유자 체크
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 인원은 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 보증금이 중복 신고된 구조는 보이지 않습니다. 다만 모두 보증금이 확인되지 않으므로, 낙찰 전에는 현장 점유, 임대차계약서 존재 여부, 사업자 점유 여부, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24.01%까지 내려온 상가
현재 최저가는 105,644,000원으로 감정가 440,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 매우 낮지만, 이 물건은 근린생활시설 성격이고 감정 이용상태에 공실 호실, 일부 집기 적치, 인접 호수와 벽체 구분 없는 이용, 집합건축물대장상 합병 내용이 함께 나타납니다. 즉 가격 하락 자체를 곧바로 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 105,644,000원 | 2,799,635,015원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 73,950,800원 | 2,830,780,313원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 51,765,560원 | 2,852,566,219원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,016원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 360,000,000원 | 103,364,984원 |
| 2. 가압류 · 김남형 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,644,000원 기준으로 집행비용 2,279,016원을 제외하면 세종중앙농업협동조합에 103,364,984원이 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 미배당은 2,799,635,015원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담동 행정복지센터 북서측 인근의 세종사이언스타운 내 물건입니다. 주위에는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03입니다. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 46미터 도로, 북서측 약 15미터 도로, 북동측 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 확인 포인트. 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 일부 호수가 집합건축물대장상 합병된 내용이 있어, 실제 203호의 공부·현황 일치 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 조사 점유자 3명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일은 늦지만, 현장 점유와 명도 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 상가 사용성. 공실 여부, 집기류 적치, 벽체 구분, 전기·수도·소방 상태, 업종 제한을 확인해야 합니다.
- 공부 대조. 일부 호실 합병 내용이 있으므로 건축물대장, 등기부, 감정평가서, 실제 호실 표시를 함께 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합상가는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최저가가 낮아도 상가는 임대수요와 매수층이 제한될 수 있습니다. 낙찰 후 임대 또는 매각 시나리오를 먼저 세워야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황·감정·배당 자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 것은 사용성과 명도
이 물건은 감정가 440,000,000원에서 현재 최저가 105,644,000원까지 내려왔습니다. 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고, 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 상가 물건에서 진짜 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 점유자 3명은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없다고 보이나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않고, 감정 이용상태에는 공실·집기 적치·합병 내용이 함께 보입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 낮음, 현장 리스크는 큼입니다. 이 물건은 싸게 받는 것보다 받은 뒤 실제로 쓸 수 있는지, 임대할 수 있는지, 팔 수 있는지가 승부처입니다.