대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 세종사이언스타운 2층 201호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 세종사이언스타운 내 근린생활시설 일괄평가 내용으로 구성되어 있습니다. 소유자는 동기종합건설주식회사이며, 2018년 5월 23일 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 400,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 동건종합건설주식회사의 근저당권, 주식회사 희림종합건축사사무소의 가압류, 세종특별자치시와 국의 압류, 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사 도모건축의 강제경매와 김남형의 가압류는 각각 취하·해제로 이미 말소됐습니다. 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설 일괄평가 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 117,168,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,716,199,920원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당권 400,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2018년 5월 23일 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 동건종합건설주식회사의 채권최고액 150,000,000원 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유관계 — 3명 모두 말소기준 이후
| 점유관계인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 확인된 점유관계인은 3명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2018년 5월 23일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분은 확인되지 않았으므로, 인도 대상과 명도 일정은 현장조사와 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 488,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 117,168,000원입니다. 감정가 대비 24.01%까지 내려온 가격이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 117,168,000원 | 2,979,072,351원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 82,017,600원 | 3,013,658,716원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 57,412,320원 | 3,037,821,101원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 그러나 매각가가 낮아질수록 후순위 채권의 미배당만 커집니다. 채권자의 미배당이 매수인에게 이전되는 것은 아니지만, 4회 유찰 자체는 시장의 환금성·수익성 평가가 보수적이었다는 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,440,352원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 400,800,000원 | 114,727,648원 |
| 2. 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김남형 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,093,799,999원 중 114,727,648원이 배당되고, 예상 미배당액은 2,979,072,351원입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 사건 청구액은 4,716,199,920원이며, 위 배당 계산은 등기된 채권액을 기준으로 작성됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 세종특별자치시 소담동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03.입니다. 승강기·공용 위생 및 급배수·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,519㎡, 지목 대, 상업용 건부지로 이용 중인 평지·사다리형 토지입니다. 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 46m, 북서측 약 15m 포장도로와 접하고 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 광로3류·중로2류·소로3류와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 일괄 호실에는 학원·무용연습실·중식당 이용 호실과 공실이 함께 기재돼 있어, 개별 호실별 임대수익과 공실 위험의 차이가 큽니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 개별 특정. 매각목록·감정평가서·집합건축물대장을 대조해 2층 201호의 전유면적, 대지권, 내부 구획과 실제 이용상태를 확인하세요.
- 점유자 3명 확인. 이재웅·주식회사 태담종합건설·오세라의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 퇴거 의사를 각각 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸 판단은 명확하지만, 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 최신본을 다시 확인하세요.
- 수익성 검증. 실거래 자료가 없으므로 주변 근린생활시설의 실제 임대료·공실률·관리비와 201호의 영업 가능 업종을 별도로 조사하세요.
- 체납 확인. 세종사이언스타운 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력 없는 점유자라도 실제 점유 중이면 인도 협의와 절차 비용이 발생할 수 있으므로 응찰가에 반영하세요.
- 매각기일 확인. 표기된 매각기일은 2026.07.02.이므로 진행 결과와 이후 기일 변경 여부를 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 특정과 환금성’이 승부처
이 물건은 말소기준권리가 분명하고, 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 현황조사상 점유관계인 3명 역시 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력은 없습니다. 순수한 등기 권리분석만 보면 비교적 정리된 구조입니다.
하지만 감정가 488,000,000원에서 4회 유찰돼 117,168,000원까지 내려온 사실만으로는 투자성이 확보되지 않습니다. 실거래 비교가 없고, 근린생활시설의 공실·임대수익·내부 구획이 확인되지 않았으며, 본건 주소인 2층 201호와 감정평가 이용상태에 기재된 호실 범위도 반드시 대조해야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 물건 특정·점유·환금성 검증이 끝나기 전까지는 보수적 접근이 맞습니다.