춘천지방법원 2025타경142. 동해시 천곡동 쌍용아파트 101동 12층 1201호로, 전용면적은 117.0㎡입니다. 소유자 이민자 명의의 아파트에 동해묵호신용협동조합이 설정한 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정과 쌍용아파트입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
가격도 권리만큼 눈에 띕니다. 감정가 298,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 208,600,000원입니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 289,000,000원, 최신 거래는 290,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 72.2%이며, 최근 거래가 과거 거래보다 4.6% 높아진 추세도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경142 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 동굴로 149, 101동 12층1201호 (천곡동,쌍용아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.0㎡ · 지하2층/지상18층 건물 중 12층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 이민자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해묵호신용협동조합 / 92,672,849원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급 | 춘천지방법원 동해등기소 · 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.12.09. 동해묵호신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며 채무자는 소유자 이민자입니다. 2025.02.05. 현재의 임의경매개시결정과 2025.03.11. 쌍용아파트입주자대표회의의 7,408,960원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 없음. 실제 임차인은 0명이며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계에 따른 추가 취득비용은 없습니다. 다만 감정평가 과정에서 폐문과 이해관계인 부재로 내부 및 임대관계 확인이 어려웠으므로, 실제 점유자는 현장과 집행기록을 통해 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 72.2%
쌍용아파트 전용 117.0㎡의 실거래 자료입니다. 전체 10건 평균은 278,800,000원이지만 가격 판단은 최신성이 높은 최근 12개월 2건을 우선했습니다. 최근 12개월 평균은 289,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 12층 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 117.0㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 117.0㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 2024.03 | 117.0㎡ | 17 | 305,000,000원 |
| 2024.03 | 117.0㎡ | 17 | 305,000,000원 |
| 2024.01 | 117.0㎡ | 17 | 305,000,000원 |
| 2023.02 | 117.0㎡ | 18 | 290,000,000원 |
| 2022.04 | 117.0㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 117.0㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 117.0㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 117.0㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.0㎡ | 2건 | 289,000,000원 |
| 전체 평균 | 117.0㎡ | 10건 | 278,800,000원 |
현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 208,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 72.2%입니다. 전체 평균 대비 비율 74.8%보다도 최근 시세 기준 할인 폭이 더 크게 나타납니다. 최근 거래 추세는 4.6% 상승으로, 과거 고가 거래만으로 만들어진 착시가 아니라 최신 거래와 비교해도 최저가가 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 동해묵호신용협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 쌍용아파트입주자대표회의 | 7,408,960원 | 7,408,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,470,640원 |
현재 최저가에서는 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자에게 67,470,640원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 208,600,000원 | 137,408,960원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 146,020,000원 | 137,408,960원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 37,425,956원 | 0원 |
3회 유찰 시 채권 미배당이 37,425,956원 발생하지만, 이는 소유자와 채권자 사이의 배당 부족 문제입니다. 말소기준 이후 권리이고 대항력 임차인이 없으므로 해당 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시 천곡동 냉천공원 동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 주상용 부동산으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과의 거리 및 배치간격을 고려할 때 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지하2층·지상18층 건물이며, 위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 세로장방형 평지이며 주상복합아파트 건부지로 이용 중이고, 본건은 4면 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 시장과 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 단지. 쌍용아파트는 222세대이며 사용승인일은 2000.09.07.입니다. 같은 전용면적 실거래 10건이 확인됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 폐문으로 실제 점유 관계를 확인하지 못했습니다. 현황조사서와 현장을 다시 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 관찰 없이 건축물현황도 등을 기준으로 감정됐으므로 수리비와 훼손 가능성을 보수적으로 반영하세요.
- 관리비 확인. 입주자대표회의의 7,408,960원 가압류가 있습니다. 관리사무소에서 공용부분 체납액과 승계 범위를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 289,000,000원과 최신 거래 290,000,000원을 기준으로 내부 상태·명도·수리비를 차감해 응찰 상한을 정하세요.
- 기존 경매 이력. 2023.02.23. 개시된 임의경매는 2024.03.29. 취하됐고, 현재 경매는 2025.01.31. 결정에 따라 다시 진행됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격 여유는 크다
이 물건은 임차인 0명·인수 0원으로 권리구조가 단순합니다. 말소기준인 동해묵호신용협동조합 근저당권 이후의 경매개시결정과 입주자대표회의 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 실질취득액은 208,600,000원으로 최근 12개월 평균 289,000,000원의 72.2%이고, 최근 거래 추세도 4.6% 상승입니다.
다만 가격 차이만 보고 바로 결론을 내려서는 안 됩니다. 내부를 확인하지 못했고 실제 점유 관계가 명확하지 않으며, 입주자대표회의 가압류가 있어 관리비 점검도 필요합니다. 따라서 결론은 “권리 안전성과 가격 여유는 양호하되, 내부·점유·관리비 확인을 조건으로 접근할 물건”입니다.
