330,676,000원
춘천지방법원 2025타경212. 강릉시 사천면 방동리 683-2 소재 토지와 근린생활시설·창고를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 잡종지 1,468㎡이고, 건물은 조립식판넬조 1층 근린생활시설과 경량철골구조 1층 창고로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 472,394,800원에서 한 차례 유찰된 330,676,000원입니다.
등기부상 핵심은 2020.04.16. 설정된 강릉신용협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤에 설정된 유명한식품영농조합법인 근저당과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부의 소멸과 별개로, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 인수 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경212 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 사천면 방동리 683-2 · 강원특별자치도 강릉시 사천면 가마골길 79 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 창고 |
| 토지 | 잡종지 1,468㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 조립식판넬조 조립식판넬경사지붕 1층 근린생활시설 · 경량철골구조 판넬지붕 1층 창고 |
| 소유자 | 주식회사삼영한과 |
| 감정가 / 최저가 | 472,394,800원 / 330,676,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 강릉신용협동조합 / 101,103,330원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2020.04.16. 강릉신용협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 유명한식품영농조합법인 근저당권 33,000,000원, 신용보증기금·민승기·농협은행·농림수산업자 신용보증기금 관리기관·소상공인시장진흥공단의 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 반영 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)삼영한과 최용순 | 1999.02.11 | 15,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 15,000,000원 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득가로 본다
현재 최저매각가는 330,676,000원이지만, 대항력 임차인 보증금 15,000,000원을 인수한다고 보면 실제 자금 부담은 345,676,000원입니다. 이후 유찰되더라도 각 회차의 낙찰가에 인수액 15,000,000원을 더해 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 330,676,000원 | 15,000,000원 | 345,676,000원 | 61,973,384원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 231,473,200원 | 15,000,000원 | 246,473,200원 | 159,787,345원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 162,031,240원 | 15,000,000원 | 177,031,240원 | 228,257,117원 |
감정가 대비 최저가 비율만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 비교할 만한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 회차의 실질취득가 345,676,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 별도의 현장 시세와 거래사례 확인이 필요합니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,676,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,429,464원 |
| 인수. 임차인 (주)삼영한과 최용순 | 15,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 강릉신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유명한식품영농조합법인 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 72,900,000원 | 72,900,000원 |
| 5. 가압류 · 민승기 | 37,546,010원 | 37,546,010원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,650,672원 | 20,650,672원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 86,602,688원 | 41,149,854원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,371,341원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,149,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 387,219,920원 중 325,246,536원이 배당되고, 미배당액은 61,973,384원입니다. 임차보증금 15,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산했습니다. 당해세와 최우선변제 항목은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지·현장 리스크
- 이용상태. 일련번호 2 건물은 근린생활시설, 일련번호 3 건물은 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 근린생활시설은 조립식판넬조 조립식판넬경사지붕 1층, 창고는 경량철골구조 판넬지붕 1층입니다.
- 일부 멸실. 목록 3 건물 일부는 감정평가서 별첨 건물배치도 기준으로 멸실된 상태입니다.
- 위반건축물. 목록 2·3 건물과 제시외 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 매각 제외 물건. 지상에 매각대상이 아닌 컨테이너 1동이 소재합니다.
- 토지. 잡종지 1,468㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 97,400원/㎡입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강릉시 사천면 미노리 소재 사천면사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 농촌취락지대입니다.
- 차량 접근. 본건까지 차량 접근은 가능합니다.
- 대중교통. 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 상황은 불편한 편입니다.
- 기반 설비. 근린생활시설과 창고에 위생 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 환금성. 농촌취락지대의 근린생활시설·창고 복합 물건이고 위반건축물과 일부 멸실 이슈가 있어, 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 1999.02.11. 전입의 지속 여부, 임대차계약 당사자, 점유 범위와 보증금 잔액을 확인하세요.
- 인수액 포함. 응찰가 판단 시 낙찰가에 보증금 15,000,000원을 더한 실질취득가를 사용하세요.
- 문서 불일치 확인. 인수권리 “해당사항없음” 기재와 현황조사상 대항력 임차인 분석이 다른 이유를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 목록 2·3 및 제시외 건물의 위반 내용, 시정명령, 이행강제금과 양성화 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 멸실 범위 측량. 목록 3 건물의 멸실 부분과 실제 존치 면적을 건물배치도 및 현황과 대조하세요.
- 컨테이너 처리. 매각대상이 아닌 컨테이너 1동의 소유관계와 반출 책임을 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교가 확인되지 않으므로 인근 토지, 근린생활시설, 창고의 거래·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 배당 변동. 당해세 등 우선채권에 따라 실제 배당과 임차인 관련 결과가 달라질 수 있으므로 배당요구 종기와 채권신고 내용을 확인하세요.
맺으며 — “말소된다”와 “부담이 없다”는 다르다
이 물건은 말소기준 이후 등기권리가 정리된다는 점에서는 구조가 명확합니다. 그러나 현황조사상 말소기준보다 21년 이상 앞선 전입 임차인이 있고, 보증금 15,000,000원이 배당되지 않는 구조라 보수적으로 매수인 인수를 반영해야 합니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 330,676,000원이 아니라 실질취득가 345,676,000원입니다.
또한 목록 3 건물 일부 멸실, 목록 2·3 및 제시외 건물의 위반건축물 등재, 매각 제외 컨테이너, 불편한 대중교통과 농촌취락지대 입지가 함께 존재합니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금과 건축물 현황은 반드시 해결하고 들어가야 하는 확인 필요형 물건입니다.
