춘천지방법원 2025타경212. 강릉시 사천면 방동리 683-2 소재 부동산으로, 감정평가상 일련번호 2는 근린생활시설, 일련번호 3은 창고로 이용 중입니다. 토지는 잡종지 1,468㎡이고 계획관리지역이며, 현재 최저매각가는 231,473,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 물건은 최저가 숫자만 보면 안 됩니다. 현황조사상 (주)삼영한과 최용순이 1999.02.11 전입했고 보증금은 15,000,000원입니다. 전입일이 2020.04.16 말소기준 근저당보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 판정되며, 우선변제권 자료는 확인되지 않아 배당표에서는 보증금 전액을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다.
따라서 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 231,473,000원만이 아니라, 231,473,000원 + 15,000,000원 = 246,473,000원입니다. 부동산 실거래 비교자료는 없으므로 이 금액이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 권리·건축물 상태와 환금성까지 함께 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경212 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 사천면 방동리 683-2 · 강원특별자치도 강릉시 사천면 가마골길 79 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 일련번호 2 근린생활시설 · 일련번호 3 창고 |
| 토지 | 잡종지 1,468㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 97,400원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사삼영한과 |
| 감정가 / 최저가 | 472,394,800원 / 231,473,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉신용협동조합 / 101,103,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 강릉신협 근저당
말소기준권리는 2020.04.16 설정된 강릉신용협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 이후 현재 남아 있는 유명한식품영농조합법인 근저당, 신용보증기금·민승기·농협은행·농림수산업자 신용보증기금 관리기관·소상공인시장진흥공단의 가압류 및 국세 압류, 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)삼영한과 최용순 | 1999.02.11 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 15,000,000원 인수 |
매각물건명세서에는 인수권리 “해당사항없음”으로 기재된 반면, 현황조사와 배당 계산에서는 위 임차인의 대항력 및 보증금 전액 인수를 반영하고 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·점유관계를 원본으로 대조해야 할 핵심 지점입니다.
② 가격 구조 — 49% 최저가보다 ‘246,473,000원’이 기준
감정가는 472,394,800원이고 현재 최저가는 231,473,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 보증금 15,000,000원을 별도로 떠안을 가능성이 있어 매수인의 실질취득은 246,473,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질부담 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 231,473,000원 | 15,000,000원 | 246,473,000원 | 159,787,542원 |
| 3회 유찰 시 | 162,031,100원 | 15,000,000원 | 177,031,100원 | 228,257,255원 |
| 4회 유찰 시 | 113,421,770원 | 15,000,000원 | 128,421,770원 | 276,186,055원 |
③ 예상배당표 (매각가 231,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,040,622원 |
| 인수 · (주)삼영한과 최용순 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강릉신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유명한식품영농조합법인 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 72,900,000원 | 72,900,000원 |
| 5. 가압류 · 민승기 | 37,546,010원 | 1,532,378원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,650,672원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 86,602,688원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,371,341원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,149,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 387,219,920원 중 예상 배당액은 227,432,378원이고, 미배당은 159,787,542원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 보증금 15,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다.
④ 건물·토지 상태 — 가격보다 현장 확인 비중이 크다
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 2는 근린생활시설, 일련번호 3은 창고로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각되는 조건입니다.
- 일부 멸실. 목록3 건물 일부는 감정평가서 별첨 건물배치도 기준으로 멸실된 상태입니다.
- 위반건축물. 목록2·3 건물과 제시외 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 매각 제외 물건. 지상에 매각대상이 아닌 컨테이너 1동이 소재합니다.
- 토지. 잡종지 1,468㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 사천면 미노리 소재 사천면사무소 북동측 근거리에 위치하며 주위는 농촌취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려하면 대중교통은 불편한 편입니다.
- 토지 조건. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 농촌취락지대의 근린생활시설·창고와 토지가 결합된 물건으로, 일반 주거용 아파트와는 수요층이 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 현황조사의 대항력 임차인 정보가 서로 다르게 읽히므로 점유관계와 보증금 인수 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 231,473,000원이 아니라 인수액을 합친 246,473,000원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
- 위반건축물 확인. 목록2·3 및 제시외 건물의 위반건축물 등재 내용과 향후 사용·정비 가능성을 확인해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 목록3 건물 일부 멸실 범위를 감정평가서 건물배치도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 컨테이너 처리. 지상 컨테이너 1동은 매각대상이 아니므로 소유관계와 인도 문제를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 따른 이용 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리·건물 상태가 먼저다
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 472,394,800원 대비 최저가 231,473,000원, 즉 감정가 49%입니다. 하지만 이 할인율만으로 결론을 내리기에는 변수가 많습니다. 현황조사상 말소기준 이전 전입 임차인의 보증금 15,000,000원 인수 가능성이 있고, 따라서 현재 회차 실질취득은 246,473,000원입니다. 여기에 일부 건물 멸실, 위반건축물 등재, 매각 제외 컨테이너, 농촌취락지대의 불편한 대중교통까지 확인해야 합니다. 등기상 후순위 권리는 대부분 소멸 구조지만, 권리분석의 핵심은 임차인이고 물건분석의 핵심은 건축물 상태입니다. 시세 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인만으로 ‘싸다’고 평가하기보다는 원본 서류와 현장 확인을 거친 뒤 실질취득금액 기준으로 판단하는 것이 맞습니다.
