3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 미배당 채권과 환금성을 봐야 한다 — 대전 힐링타운도시형주택 203호

대전지방법원 2025타경502898. 대전 동구 인동 힐링타운도시형주택 2층203호 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022년 11월 22일 설정된 대전온누리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 국 압류, 선진건축사사무소 가압류, 경매개시결정 등은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각을 통해 소멸합니다.

핵심은 낮아진 가격과 오피스텔 시장성의 균형입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 하락했지만, 최근 거래 가격과 비교하면 적정 매입 여부를 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준권리인 대전온누리신용협동조합 근저당권 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 배당 기준 매수인이 부담하는 인수권리는 0원입니다.

② 임차인 현황 — 대항력 없음

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

힐링타운도시형주택 최근 실거래는 2026년 거래 기준으로 1.60억~1.75억 수준입니다. 최근 12개월 평균은 167,142,857원, 최신 거래는 168,000,000원입니다.

현재 최저가 112,161,000원은 최근 12개월 평균 대비 67.1% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -21.9%로 하락 흐름입니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,161,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격. 최저가는 최근 12개월 거래 대비 낮지만 오피스텔 특성상 환금성과 공실 가능성을 함께 확인해야 합니다.
• 권리. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수금액은 0원입니다.
• 임차인. 대항력 없는 임차인 조사 내역이 있으므로 보증금 관련 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
• 시장성. 최근 12개월 평균 167,142,857원, 최신 거래 168,000,000원이며 하락 추세를 반영해야 합니다.

맺으며 — “가격 하락은 기회지만, 오피스텔은 환금성이 변수”

이 물건은 권리관계만 보면 매수인 인수 부담이 없는 구조입니다. 그러나 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 최근 거래와 시장 흐름을 함께 봐야 합니다. 3회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 오피스텔이라는 용도 특성과 최근 하락 추세를 감안한 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.