대전지방법원 2025타경502958. 세종특별자치시 나성동 ‘세진이너스빌’ 주1동 8층 820호 오피스텔입니다. 소유자 한해란은 2021.03.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024.03.05 세종세무서장 처분의 압류입니다. 그 뒤 2025.07.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔고, 신청채권자 청구액은 127,400,773원입니다.
겉으로 보이는 숫자만 보면 감정가 126,000,000원에서 최저가 21,176,000원까지 내려와 가격 하락폭이 큽니다. 하지만 권리분석에서는 낙찰가보다 먼저 연홍철의 대항력과 임차보증금 잔액을 확인해야 합니다. 임차권 등기에는 같은 임차인의 계약 이력이 1차 130,000,000원, 2차 120,000,000원으로 기재되어 있으며, 이를 두 명의 임차인 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 연홍철 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 8층 820호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 8층건 내 제8층 제820호 |
| 사용승인일 | 2013.10.15 |
| 소유자 | 한해란 (2021.03.15 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 21,176,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,400,773원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기 순위보다 ‘대항력 발생시점’이 핵심
말소기준은 2024.03.05의 압류입니다. 주택임차권 등기 자체는 2024.07.12 접수로 말소기준보다 뒤에 있지만, 연홍철의 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.03.14로 더 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 단순히 “말소기준 이후 등기니까 소멸”로 끝내면 안 됩니다. 임차인은 대항력 있음으로 정리되어 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 기재 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 연홍철 | 건물 전부 · 2022.03.14 | 1차 130,000,000원 · 2차 120,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 미변제 잔액 인수 |
같은 연홍철의 1차·2차 계약 이력으로, 130,000,000원과 120,000,000원을 합산해 250,000,000원 보증금으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 매수인이 실제로 승계할 금액은 배당 후 남는 임차보증금 잔액을 확인해야 확정됩니다.
② 임차권 세부 — 2022.03.14가 승부처
| 임차권자 | 연홍철 |
|---|---|
| 점유범위 | 건물 전부 |
| 주민등록일자 | 2022.03.14 |
| 점유개시일자 | 2022.03.14 |
| 1차 계약 | 2022.03.04 · 보증금 130,000,000원 · 확정일자 2022.03.11 |
| 2차 계약 | 2023.02.11 · 보증금 120,000,000원 · 확정일자 2023.02.13 |
| 임차권등기 | 2024.07.12 · 대전지방법원 세종특별자치시법원 2024카임32 |
| 배당요구 | 2024.07.12 |
| 매수인 승계 | 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 |
앞선 2024.03.15 임차권등기에는 보증금 120,000,000원이 기재되었다가 2024.07.08 말소되었고, 2024.07.12 다시 임차권등기가 접수되었습니다. 새 등기에는 1차 130,000,000원과 2차 120,000,000원의 계약 이력이 함께 적혀 있습니다. 권리분석에서 중요한 것은 등기 접수일만이 아니라 실제 대항력의 기초인 주민등록·점유 시점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 781,168원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 127,400,773원 | 20,394,832원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 107,005,941원 |
현재 최저가 21,176,000원 가정에서 신청채권자 청구액 127,400,773원 중 20,394,832원만 배당되고 107,005,941원이 남습니다. 이 표만으로 연홍철의 임차보증금 미변제 잔액을 0원으로 볼 수는 없습니다. 매각물건명세서의 승계 문구에 따라 임차보증금 잔액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 권리별 정리 — 소멸과 인수를 구분
- 2013년 신한은행 근저당. 채권최고액 80,400,000원의 근저당권은 2021.03.15 해지로 이미 말소되었습니다.
- 말소기준 압류. 2024.03.05 세종세무서장 처분의 압류가 말소기준권리입니다.
- 강제경매. 2025.07.16 주택도시보증공사 명의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 연홍철 임차권. 등기 접수는 말소기준 뒤지만 주민등록·점유가 2022.03.14로 앞서 대항력이 있습니다.
- 매수인 인수. 매각물건명세서상 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 입지. 국세청 남서측 인근으로 주상복합, 상업·업무시설, 아파트단지, 관공서 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 단지 주변으로 광대로 및 중로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2013.10.15이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액부터 확인. 1차 130,000,000원, 2차 120,000,000원 계약 이력 중 현재 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다.
- 같은 임차인 보증금 중복 계산 금지. 연홍철 1명의 계약 이력으로, 130,000,000원과 120,000,000원을 합산하지 않습니다.
- 실질취득액으로 판단. 최저가 21,176,000원이 아니라 21,176,000원에 실제 인수 잔액을 더한 금액이 매수인의 경제적 부담입니다.
- 배당표만 믿고 인수 0원으로 판단 금지. 신청채권자 배당과 대항력 임차보증금 승계는 구분해서 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 매각물건명세서, 임차권등기명령, 배당요구 및 실제 보증금 변제내역을 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현장 상태, 관리비, 오피스텔 수요와 함께 반복 유찰의 배경을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 21,176,000원”만 보면 안 되는 사건
이 사건의 핵심은 감정가 126,000,000원이 5회 유찰되어 21,176,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 연홍철은 말소기준 2024.03.05보다 앞선 2022.03.14에 주민등록과 점유를 시작해 대항력을 갖춘 임차인으로 정리되어 있고, 매각물건명세서에는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 무조건 싸지는 구조라고 볼 수 없습니다. 현재 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 미변제 잔액입니다. 그 금액이 확정되어야 비로소 실질취득비용을 계산할 수 있고, 그 다음에야 가격 판단이 가능합니다. 5회 유찰이라는 숫자보다 대항력 임차권의 잔액 확인이 먼저인 사건입니다.
