대전지방법원 2025타경502958. 세종 나성동 세진이너스빌 주1동 8층 820호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 126,000,000원에서 5회 유찰돼 21,176,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가 자체보다 대항력 임차보증금이 더 중요합니다.
임차인 연홍철은 2022.03.14 전입·점유했고, 말소기준권리인 2024.03.05 압류보다 앞섭니다. 등기된 임차권에는 1차 계약 보증금 130,000,000원, 2차 계약 보증금 120,000,000원이 기록되어 있으며, 최근 2차 계약일은 2023.02.11입니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 8층 820호 · 한누리대로 207 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 8층건 내 8층 820호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 한해란 (2021.03.15 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 21,176,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,400,773원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2013.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
이 사건의 말소기준은 2024.03.05 세종세무서장 압류입니다. 과거 신한은행 근저당권 2건은 2021.03.15 이미 말소됐습니다. 문제는 임차인 연홍철의 전입·점유가 2022.03.14로 말소기준보다 약 2년 앞선다는 점입니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도, 매각물건명세서에 명시된 대로 보증금 미변제 잔액의 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 계약·보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 연홍철 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.14 | 1차 2022.03.04 · 130,000,000원 · 확정일자 2022.03.11 2차 2023.02.11 · 120,000,000원 · 확정일자 2023.02.13 | 2024.07.12 | 대항력 有 우선변제 배당요구 有 승계 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 연홍철은 본인 명의의 임차권자로 확인되며, 보증기관 대위·승계 명의의 중복 임차인으로 처리되는 대상이 아닙니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자이지만, 임차인 보증금을 별도의 두 임차인 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰에도 취득원가는 크게 내려가지 않는다
현재 회차 최저가는 21,176,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 14,823,199원, 7회 유찰 시 10,376,239원입니다. 하지만 최근 2차 보증금 120,000,000원을 기준으로 한 인수형 구조에서는 가격이 내려갈수록 인수 예상액이 각각 약 105,176,801원, 109,623,761원으로 커져 실질취득액은 계속 약 120,000,000원에 수렴합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 21,176,000원 | 107,005,941원 | ≈ 120,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 14,823,199원 | 113,244,392원 | ≈ 120,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 10,376,239원 | 117,611,306원 | ≈ 120,000,000원 |
현재 시세를 판단할 최근 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 126,000,000원이나 2021.03.15의 본건 취득가 130,000,000원만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 특히 최저가 21,176,000원과 시세를 직접 비교하는 것은 이 사건의 인수 구조를 누락하는 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 781,168원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 127,400,773원 | 20,394,832원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 주택도시보증공사 청구액 127,400,773원 중 20,394,832원이 배당되고 107,005,941원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 대항력 임차권의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 위 배당 숫자만으로 매수인 인수가 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 8층 820호입니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 남서측 인근으로, 주상복합·상업·업무시설·아파트단지·관공서·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 주변으로 광대로 및 중로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차는 21,176,000원이 아니라 인수액을 더한 약 120,000,000원 구조로 보세요.
- 최종 보증금 원본 확인. 임차권등기에는 1차 130,000,000원·2차 120,000,000원이 함께 적혀 있으므로 최종 반환대상 보증금을 계약서와 매각물건명세서로 확정해야 합니다.
- 배당액 확정. 실제 임차인 배당액이 얼마인지에 따라 매수인 인수잔액이 달라집니다. 배당순위와 세금·최우선변제 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인 명도와 보증금 반환을 함께 검토. 대항력 임차인은 단순 점유자 명도와 달리 보증금 반환 문제를 분리해서 볼 수 없습니다.
- 5회 유찰을 할인으로 오해하지 않기. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 대항력 보증금 인수액은 반대로 커져 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다.
- 현 시세 별도 확인. 과거 취득가와 감정가만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 말고, 입찰 직전 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “21,176,000원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 126,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 21,176,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 연홍철의 전입·점유는 말소기준보다 빠르고, 최근 2차 보증금은 120,000,000원이며, 매각물건명세서는 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 핵심은 “2,117만원에 살 수 있느냐”가 아니라 “약 1억2천만원의 실질취득액을 감수할 가치가 있느냐”입니다. 현 시세를 입증할 최근 거래 자료가 없는 상태에서는 이를 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리 인수 때문에 경제적 할인은 제한적입니다. 이 사건은 입찰가보다 먼저 최종 보증금과 배당·인수액을 확정해야 하는 물건입니다.
