춘천지방법원 2025타경236. 삼척시 원덕읍 임원리 1071 토지와 임원안길 431 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 물건 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있으나 감정 이용상태는 단독주택이며, 건물은 일반목구조 기타지붕 2층입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 704㎡입니다.
권리의 기준점은 2020.04.16. 설정된 삼척동해태백산림조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 윤송원 근저당과 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정, 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 김상연의 전입일은 2020.11.26.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경236 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 임원리 1071 · 임원안길 431 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기타지붕 2층 · 알미늄복합판넬 외벽 · 하이샷시 이중창 |
| 토지 | 704㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 49,400원/㎡ |
| 소유자 | 김기원 · 2020.04.07. 소유권보존 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 228,680,880원 / 160,077,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤송원 / 54,986,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 수목은 매각대상에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.04.16. 삼척동해태백산림조합 근저당입니다. 2023년 윤송원의 후순위 근저당, 2024년 소유권이전청구권가등기, 2025년 경매개시결정과 가압류 3건은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상연 · 2층 전부 | 2020.11.26 | 미확인 | 15,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 0원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2020.11.26.은 말소기준권리 설정일 2020.04.16.보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 15,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 검증 — 70% 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 160,077,000원으로 감정가 228,680,880원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 단독주택과 704㎡ 토지, 제시외 건물, 매각에서 제외되는 수목을 각각 구분해 인근 거래와 재조달비용을 확인해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 160,077,000원 | 70% | 0원 | 121,713,775원 |
| 2회 유찰 시 | 112,053,900원 | 49% | 0원 | 169,064,552원 |
| 3회 유찰 시 | 78,437,730원 | 34.3% | 0원 | 202,123,846원 |
유찰이 늘어 매각가가 낮아져도 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 달라지는 것은 매수인의 권리 인수액이 아니라 채권자 미배당 규모입니다. 따라서 다음 회차 가격이 낮아진다는 사실과 실제 시장가치가 낮다는 판단은 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,077,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,041,078원 |
| 을구 1번 근저당 · 삼척동해태백산림조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 윤송원 | 75,000,000원 | 49,035,922원 |
| 갑구 4번 가압류 · 동해삼척태백축산업협동조합 | 23,300,584원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 강원신용보증재단 | 66,702,131원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 5,746,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총채권액 278,749,697원 중 157,035,922원이 배당되고 121,713,775원이 미배당되는 시나리오입니다. 신청채권자 윤송원도 청구액 54,986,000원을 전액 배당받지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임원역 남측 및 서측 인근이며 농가주택, 농경지, 임야 등이 산재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 대상 물건과 인근까지 차량 접근이 가능하지만 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택으로 알미늄복합판넬 외벽, 벽지·타일 내벽, 하이샷시 이중창이며 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 704㎡의 평지·부정형 토지이며 세로한면 도로에 접합니다. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당하고 보전관리지역에 접합니다.
- 공법상 제한. 일부 일련번호에는 하천구역 표기가 있으므로 대상 필지별 토지이용계획과 경계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 제시외 건물은 포함되고 지상에 식재된 조경수 등 수목은 매각대상에서 제외됩니다.
- 환금성. 농촌 단독주택과 토지를 함께 취득하는 물건이고 대중교통이 다소 불편하므로, 감정가 할인율과 별개로 지역 내 실제 거래 가능 가격을 보수적으로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 갑구 2번 가등기는 후순위 소멸 권리로 정리되지만 등기원인과 구체적인 권리 성격을 확인하세요.
- 임차인 확인. 김상연의 2층 점유 범위, 전입일, 보증금 15,000,000원, 월세 300,000원, 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 대조하세요.
- 인도 계획. 대항력과 보증금 인수는 없지만 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도 협의와 인도명령 절차를 예상하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 위치와 면적을 현장에서 확인하고, 매각에서 제외되는 수목의 소유관계와 반출 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 228,680,880원과 최저가 160,077,000원의 차이만 보지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 및 일부 일련번호의 하천구역 표기를 필지별로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 경계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매입은 다른 문제”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인의 전입도 늦어 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 권리 측면에서는 인수 0원의 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
농촌 단독주택과 704㎡ 토지를 함께 취득하고, 제시외 건물은 포함되지만 지상 수목은 제외됩니다. 대중교통도 다소 불편한 위치입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 실제 건물 상태·토지 경계·수목 제외 범위·지역 거래가격을 확인해 적정 응찰가를 정하는 것입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장과 시세 확인 후 결정입니다.
