최저가는 감정가의 64%지만, 대항력 임차인 보증금 6,500만원이 더해진다 — 신길동 근린시설

서울남부지방법원 2025타경9926. 서울 영등포구 신길동 856, 여의대방로 207에 있는 토지와 지상 4층 근린생활시설의 일괄매각 사건입니다. 토지는 185.8㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 구조입니다. 현재 소유자는 유한회사제이원퍼스트이고, 2021년 6월 18일 소유권이전과 같은 날 중소기업은행 명의의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그러나 말소기준권리보다 먼저 점유를 시작한 임차인이 2명 있습니다. 2층 영어학원 임차인 이성택은 2018년 3월 21일, 지하 1층 및 지상 1층 음식점 임차인 선향희는 2019년 7월 19일 신고돼 각각 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 두 임차인의 보증금 합계는 65,000,000원이며, 우선변제권이 확인되지 않아 예상배당표에서는 전액을 매수인 인수액으로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인 2명

중소기업은행 근저당권보다 뒤에 설정된 주식회사 린정 가압류 654,000,000원, 금천세무서 압류, 주식회사피비스타 근저당권 960,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 이성택과 선향희는 점유 신고일이 2021년 6월 18일보다 빠르므로 낙찰자가 보증금 반환관계를 떠안을 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유 임차인은 4명입니다. 그중 말소기준일보다 빠른 이성택과 선향희의 보증금만 합산한 매수인 승계액이 65,000,000원입니다. 정금숙과 KODA AIKA는 신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐지만, 실제 인도 과정에서는 각 층의 점유현황과 영업시설 처리, 퇴거 일정을 별도로 협의해야 합니다.

③ 회차별 실질취득 — 감정가 대비 할인만으로 판단 금지

현재 회차의 최저가는 감정가의 64%지만, 근린생활시설과 토지의 가치는 단순 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 임대수익, 공실 가능성, 층별 영업현황, 토지가치, 제시외 건물의 소유·사용관계를 함께 확인해야 합니다. 특히 각 회차에서 승계보증금 65,000,000원은 별도로 더해집니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,448,761,000원 가정)

총 채권액 13,442,544,946원 중 예상배당은 2,421,873,390원, 미배당은 11,020,671,556원입니다. 임차인 보증금 65,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 실질취득액에 별도로 더해집니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 토지와 지상 4층 건물이 일괄매각되며 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 2층 영어학원, 3층 일본어 교습소, 지하 1층 및 지상 1층 음식점 등 층별 영업점유가 확인됩니다.
• 입지. 서울지방병무청 동측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 토지는 광대로한면에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 7,610,000원/㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
• 건축 제한. 도로에 접하고 건축선에 저촉됩니다. 세부 건축 가능 규모와 최고높이는 관계기관 확인이 필요합니다.
• 제시외 건물. 지상 1층과 옥탑에 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하며 이번 매각에 포함됩니다. 소유관계와 점유, 철거·사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다층 근린시설은 주거용 집합건물보다 매수층이 좁고, 기존 임차인과 영업시설, 임대수익, 공실 위험에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 최저가가 아니라 승계보증금을 합친 2,513,761,000원을 기준으로 수익률과 응찰 상한을 계산하세요.
• 대항력 임차인. 이성택 보증금 15,000,000원과 선향희 보증금 50,000,000원의 계약서, 실제 점유, 사업자등록, 임대차 종료 여부를 확인하세요.
• 배당요구·확정일자. 이성택은 2025.06.18. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않습니다. 선향희는 배당요구 여부도 확인되지 않으므로 보증금 전액 인수를 전제로 검토해야 합니다.
• 후순위 점유자. 정금숙과 KODA AIKA는 대항력이 없는 것으로 조사됐지만 실제 명도와 영업시설 정리 비용은 별도입니다.
• 가등기 원본 대조. 가등기 관련 기록 3건의 담보가등기 여부와 현재 말소·인수 관계를 등기부, 판결문, 매각물건명세서로 확인하세요.
• 세금 우선권. 국세·지방세 압류 4건의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위와 추가 위험을 검증하세요.
• 제시외 건물. 지상 1층과 옥탑 제시외 건물의 면적, 소유자, 사용승인, 임차인 사용 여부와 철거 가능성을 현장조사하세요.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부에 따른 취득절차와 이용의무를 관계기관에 확인하세요.
• 수익환원 검증. 층별 실제 임대료와 관리비, 공실, 보수비를 반영한 순영업소득으로 실질취득액의 적정성을 계산하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “64% 유찰가보다 먼저 볼 것은 인수와 원본 권리다”

이 물건은 감정가 3,826,188,880원에서 두 번 유찰돼 최저가가 2,448,761,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인 2명의 보증금 65,000,000원을 더한 실질취득액은 2,513,761,000원입니다. 감정가 대비로는 약 65.7%지만, 근린생활시설과 토지의 적정가격은 단순 할인율만으로 결론 낼 수 없습니다.

더 큰 문제는 권리와 점유의 복잡성입니다. 실제 임차인 4명 중 2명이 대항력을 갖고 있고, 가등기 관련 기록, 국세·지방세 압류, 과거 경매와 말소 기록, 소유자 미상의 제시외 건물이 함께 존재합니다. 가격은 검증 전 보류, 권리는 원본 확인 전 보류가 맞습니다. 현재 자료만으로는 할인율보다 인수·명도·제시외 건물·세금 순위를 먼저 해결해야 하는 고위험·고난도 근린시설 경매입니다.