춘천지방법원 2025타경243. 강릉시 주문진읍 센텀파크디오션(1단지) 101동 13층 1305호, 전용 84.8819㎡ 아파트입니다. 감정가는 219,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 153,300,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 187,600,000원, 최신 거래는 2026년 6월 180,000,000원으로 최저가만 놓고 보면 가격 간격이 존재합니다.
하지만 이 사건은 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이동화·박하진 두 사람이 확인되지만, 두 사람 모두 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금과 대항력 발생 시점이 밝혀지기 전에는 두 사람을 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없으며, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1261 센텀파크디오션(1단지) 제101동 제13층 제1305호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 매맥이윗길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8819㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 13층 |
| 소유자 | 이영순 지분 2분의 1 · 이인형 지분 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2019.08.13 매매 · 거래가액 156,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성제 / 71,471,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 관할 | 춘천지방법원 강릉지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차인은 별도
말소기준권리는 2019.08.01 접수된 을구 9번 강릉축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 132,000,000원입니다. 2019.08.29 채무자가 조연정에서 이인형으로 변경됐고, 같은 날 이성제 명의의 채권최고액 69,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 이후 농협은행·국민행복기금·중소기업은행의 가압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동화 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박하진 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 확인된 실제 임차인 2명입니다. 보증금을 합산하거나 인수액을 추정할 근거는 없으며, 현재 단계에서 두 사람의 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다. 확정일자와 배당요구 여부도 미상이라 우선변제권 판단 역시 보류해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 간격은 있으나 하락 추세와 임차인 위험 반영
센텀파크디오션(1단지)은 95세대, 2015.04.08 준공 단지입니다. 전용 84.88㎡ 면적의 실거래 12건 전체 평균은 188,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 187,600,000원, 최신 거래는 2026년 6월 180,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.88㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 84.88㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2025.06 | 84.88㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 84.88㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.03 | 84.88㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2024.11 | 84.88㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 84.88㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 2024.03 | 84.88㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2023.12 | 84.88㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.88㎡ | 5건 | 187,600,000원 |
최저가 153,300,000원은 최근 12개월 평균의 81.7%, 실거래 12건 전체 평균의 81.5%입니다. 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 임차인 인수액이 없다는 사실이 확인된다면 가격상 여유가 있습니다. 반대로 미배당 임차보증금이 추가되면 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득가로 바뀌며, 그 총액이 180,000,000원이나 187,600,000원에 접근하는지 다시 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 근저당 · 강릉축산업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이성제 | 69,000,000원 | 18,353,800원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,081,592원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 18,728,919원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 3,519,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 228,329,893원 중 예상 배당액은 150,353,800원이며, 미배당액은 77,976,093원입니다. 경매 신청채권자 이성제의 청구액 71,471,780원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 권리가 확인되면 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 153,300,000원 | 150,353,800원 | 77,976,093원 | 18,353,800원 |
| 2회 유찰 시 | 107,310,000원 | 105,007,660원 | 123,322,233원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 154,964,999원 | 0원 |
등기상 명시 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있지만, 이는 미상 임차인의 보증금을 반영하지 않은 결과입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액이 낮아지지 않을 수도 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 센텀파크디오션(1단지) 101동 13층 1305호로 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 주문진중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·주거나지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 13층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 2차선 도로를 통해 단지로 출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 아파트 건부지이며 공시지가는 376,800원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 거래는 172,000,000원부터 200,000,000원까지 확인되며, 최근 구간은 이전 구간 대비 0.4% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대 원본 확인. 이동화·박하진의 전입일과 점유 개시일을 말소기준일 2019.08.01과 직접 비교해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서·보증금·차임을 확인해 예상 미배당액과 매수인 인수 가능액을 계산해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 우선변제와 잔존 보증금 판단이 가능합니다.
- 실질취득가 재산정. 응찰가에 확인된 임차보증금 인수액을 더한 금액을 최신 거래 180,000,000원과 최근 12개월 평균 187,600,000원에 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.4%이므로 과거 최고 거래가 200,000,000원을 응찰 상한의 직접 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 당해세·최우선변제액이 추가되면 후순위 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유 부분과 점유 관계를 현장에서 재확인하고 인도 협의 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 열려 있지만 권리는 아직 닫히지 않았다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없다는 점에서 등기 구조는 단순합니다. 최저가 153,300,000원도 최근 12개월 실거래 평균 187,600,000원의 81.7%라 가격 간격이 확인됩니다.
그러나 이동화·박하진 두 사람의 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 자료가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액 0원과 실질취득가 153,300,000원을 확정할 수 없습니다. 최근 시장도 0.4% 하락 추세이므로, “최저가가 낮다”는 이유만으로 안전한 할인 매물로 결론 내릴 단계가 아닙니다. 임차인 2명의 대항력과 보증금을 확인해 실질취득가를 확정한 뒤 시세와 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
