춘천지방법원 2025타경248. 강릉시 사천면 사천진리 ‘컨피네스오션스위트’ 27층 건물 중 20층 A-2008호입니다. 감정평가서상 이용상태는 생활형 숙박시설이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 소유자 김동희 씨가 거래가 252,046,000원에 소유권을 취득한 뒤, 2022년 동해농업협동조합 앞으로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음이고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 실제 확인 포인트는 등기부 밖에 있습니다. 해당 객실은 폐쇄형 객실이며 호텔 측이 관리하지 않고, 현재 관리비 미납상태로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 86-81 컨피네스오션스위트 제20층 제에이-2008호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활형 숙박시설 · 27층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 김동희 (거래가 252,046,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해농업협동조합 / 142,335,455원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 특이사항 | 폐쇄형 객실 · 호텔 측 미관리 · 관리비 미납상태 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 점유·관리 상태는 확인 필요
② 가격 해석 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 167,300,000원으로 감정가 239,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려왔지만, 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 같지 않습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 생활형 숙박시설이고, 호텔 측이 관리하지 않는 폐쇄형 객실이며 관리비도 미납상태입니다.
따라서 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 실질취득액은 인수액이 없으므로 현재 회차에서는 167,300,000원이지만, 여기에 관리비 정리, 객실 인도와 출입, 향후 관리·운영 가능성 등을 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 167,300,000원 | 164,157,800원 | 15,842,200원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 117,110,000원 | 114,670,460원 | 65,329,540원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 81,977,000원 | 80,101,414원 | 99,898,586원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,142,200원 |
| 1. 근저당 · 동해농업협동조합 | 180,000,000원 | 164,157,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 동해농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당 15,842,200원이 발생합니다. 신청채권 청구액 142,335,455원은 충족되는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 사천면 사천진리 사천진항 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택과 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 생활형 숙박시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 27층입니다.
- 도로. 토지 동측·서측·남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·방화지구이며, 소로1류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 436,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 호텔 측이 관리하지 않는 폐쇄형 객실이며 관리비가 미납된 상태입니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 다른 생활형 숙박시설이므로 실제 이용 방식, 관리체계와 향후 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 객실 사용 주체를 확인하세요.
- 출입 가능 여부. 폐쇄형 객실로 기재된 만큼 객실 출입, 열쇠와 출입카드 인계 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 미납. 관리비 미납상태이므로 관리 주체, 미납 범위와 금액, 향후 관리 방식부터 확인하세요.
- 호텔 미관리. 호텔 측이 관리하지 않는 객실이므로 운영·청소·시설관리 책임과 이용 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 같은 시설의 실제 매매 가능 가격을 별도로 조사하세요.
- 채권 미배당 구분. 현재 회차의 근저당 미배당 15,842,200원은 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 관리비 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 객실 상태는 단순하지 않다”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.23. 동해농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 생활형 숙박시설인 해당 객실은 폐쇄형이고 호텔 측이 관리하지 않으며 관리비 미납상태입니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계도 미상입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 167,300,000원이지만, 이것만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 이 사건은 등기부보다 실제 점유·출입·관리·이용 가능성이 최종 판단을 좌우합니다. 권리는 통과, 가격과 운영 상태는 보수적으로 확인. 이것이 이 물건의 핵심 결론입니다.
