춘천지방법원 2025타경248. 강릉시 사천면 사천진리 컨피네스오션스위트 20층 A-2008호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 생활형 숙박시설로 이용 중입니다. 소유자는 김동희이며, 2022년 5월 23일 거래가액 252,046,000원으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 동해농업협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
권리 구조 자체는 단순한 편입니다. 말소기준인 동해농업협동조합 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 별도로 폐쇄형 객실·호텔 비관리·관리비 미납 상태가 명시돼 있어 현장 관리상태는 권리분석과 별개로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 86-81 컨피네스오션스위트 제20층 제에이-2008호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 생활형 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김동희 · 거래가액 252,046,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 117,110,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해농업협동조합 / 142,335,455원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
2022년 4월 29일 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 5월 23일 김동희 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 동해농업협동조합 근저당권 180,000,000원이 말소기준이며, 2025년 8월 7일의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 예상 배당 기준 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 239,000,000원, 현재 최저매각가는 117,110,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 이후 시나리오상 3회 유찰 시 81,977,000원, 4회 유찰 시 57,383,900원까지 내려갑니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 생활형 숙박시설의 실제 거래가격, 객실 상태, 관리체계, 미납 관리비와 운영조건을 별도로 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 117,110,000원 | 49% | 65,329,540원 |
| 3회 유찰 시 | 81,977,000원 | 34% | 99,898,586원 |
| 4회 유찰 시 | 57,383,900원 | 24% | 124,049,010원 |
③ 예상배당표 (매각가 117,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,439,540원 |
| 1. 근저당 · 동해농업협동조합 | 180,000,000원 | 114,670,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 117,110,000원 가정 시 집행비용 2,439,540원을 제외한 114,670,460원이 동해농업협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 65,329,540원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 사천면 사천진리 사천진항 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 건물로, 위생·급배수·천장형 냉난방·가스보일러 급탕 및 난방·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러·옥내소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활형 숙박시설로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·방화지구이며 소로1류·소로3류 도로와 접합니다. 공시지가는 436,500원/㎡입니다.
- 관리상태. 폐쇄형 객실로 호텔 측이 관리하지 않고 관리비가 미납된 상태로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘저렴하다’고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 객실의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 관리비 미납 확인. 명세서에 관리비 미납이 명시돼 있으므로 관리주체를 통해 미납 규모와 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 호텔 관리 여부. 폐쇄형 객실이며 호텔 측이 관리하지 않는 상태이므로 객실 출입·관리·운영 방식과 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 현장 점유상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.05.23 동해농업협동조합 근저당권이며, 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 관리가 핵심
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 명세서상 별도 인수권리도 없어, 등기 권리만 보면 비교적 단순한 구조입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 117,110,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 이 할인율 자체를 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다. 오히려 생활형 숙박시설이라는 이용형태와 폐쇄형 객실·호텔 비관리·관리비 미납이라는 현황이 입찰 판단의 핵심입니다. 권리는 정리되지만, 가격 검증과 현장 관리상태 확인이 먼저인 물건입니다.
