7,226,000원
대전지방법원 2025타경503056. 대전 서구 갈마동 좋은하루2차 2층 208호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 서현진으로, 2022.02.21 매매를 원인으로 39,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.02.20 등기된 국 명의 전세권입니다. 전세금은 45,000,000원이고 건물 전부를 범위로 하며, 2025.07.28 주택도시보증공사가 신청한 현재 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세상 이 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.
따라서 “감정가 43,000,000원짜리를 7,226,000원에 산다”는 식의 접근은 틀립니다. 현재 배당안에서는 전세금 45,000,000원 중 6,695,932원만 매각대금에서 배당되고, 나머지 38,304,068원이 미배당으로 남습니다. 매수인이 부담할 실질취득 최소액은 7,226,000원 + 38,304,068원 = 45,530,068원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 전세권 배당액이 줄고 미배당 인수액이 커지기 때문에 총 부담은 약 45,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 913 좋은하루2차 2층 208호 |
| 도로명 | 대전광역시 서구 대덕대로167번길 37 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 21.4493㎡ |
| 소유자 | 서현진 · 2022.02.21 매매 · 거래가액 39,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 7,226,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,440,696원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 4,500만원 전세권이 남는다
2012년 설정됐던 주식회사한영넉스의 전세권 50,000,000원은 2013.05.31 이미 말소됐고, 2016년 강제경매도 취하됐습니다. 2018년 강제경매는 2019.07.18 매각으로 종결되면서 당시 가압류·압류 등이 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 2023.02.20 국 명의 전세권 45,000,000원과 2025.07.28 현재 강제경매개시결정입니다. 전세권이 말소기준보다 앞서므로 매수인에게 존속합니다.
② 임차인 — 전세권과 별도로 보증금 미상 위험
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정빈 | 2021.06.21 | 2025.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
임정빈은 2021.06.21 전입해 현재 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2025.10.20 접수됐으나 보증금이 얼마인지 알 수 없어, 전세권 45,000,000원과 별도로 추가 인수액이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면 18.2%가 아니라 실질취득 114.5%
좋은하루2차의 비교 면적은 21.4493㎡이며, 확인된 거래는 2건입니다. 2022.02 21.45㎡ 2층이 39,500,000원, 2022.08 22.8㎡ 2층이 40,000,000원에 거래됐습니다. 두 거래 평균은 39,750,000원, 최신 거래는 40,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 22.8㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.02 | 21.45㎡ | 2 | 39,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 39,750,000원 |
최저가 7,226,000원만 비교하면 거래 평균 39,750,000원의 18.2%에 불과해 매우 싸 보입니다. 그러나 이 물건에서는 그 비교가 의미가 없습니다. 전세권 미배당 인수를 포함한 실질취득 최소액 45,530,068원을 기준으로 보면 거래 평균의 114.5%, 최신 거래 40,000,000원의 약 113.8%입니다. 임정빈의 미상 보증금이 추가 인수된다면 실제 부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 530,068원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 국 | 45,000,000원 | 6,695,932원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 113,440,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 158,440,696원 중 예상배당은 6,695,932원이며, 총 미배당은 151,744,764원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 명시되어 있으므로 전세금 45,000,000원 중 배당되지 않는 부분은 매수인 인수 관점에서 별도로 계산해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 기다려도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 7,226,000원 | 6,695,932원 | 38,304,068원 | 45,530,068원 |
| 6회 유찰 시 | 5,058,200원 | 4,567,152원 | 40,432,848원 | 45,491,048원 |
| 7회 유찰 시 | 3,540,740원 | 3,077,007원 | 41,922,993원 | 45,463,733원 |
현재 최저가에서 한 번 더 유찰되면 낙찰가는 5,058,200원으로, 두 번 더 유찰되면 3,540,740원으로 내려갑니다. 하지만 전세권 미배당액이 각각 40,432,848원, 41,922,993원으로 늘어나 실질취득 최소액은 45,491,048원, 45,463,733원입니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 45,000,000원대에서 고정되는 구조라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 좋은하루2차는 153세대이며 사용승인일은 2012.09.20입니다.
- 주위환경. 대전광역시 서구 갈마동의 기존 주택지대로 아파트, 단독·다가구주택, 다세대주택, 주상용 건물과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,810,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.6회, 낙찰률은 6.67%입니다. 현재 물건도 이미 5회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수액 재확인. 을구 3번 국 명의 전세권 45,000,000원이 말소되지 않는다는 매각조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임정빈 보증금 확인. 2021.06.21 전입한 임차인의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 최종 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 최저가 대신 실질취득으로 판단. 현재 기준 최소 45,530,068원이며, 비교 거래 평균 39,750,000원보다 높습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득 최소액은 각각 45,491,048원·45,463,733원 수준입니다.
- 시세 재확인. 확인된 비교 거래가 2022.02와 2022.08 두 건이므로 2026.09.10 입찰 전 현 시점 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등이 배당안에 반영되지 않았으므로 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “722만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 물건의 표면 최저가는 7,226,000원이고 감정가 대비 16.8%까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 전세권 45,000,000원이 소멸하지 않기 때문에 현재 회차의 실질취득 최소액은 45,530,068원입니다. 이는 확인된 거래 평균 39,750,000원과 최신 거래 40,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 임정빈의 미상 보증금까지 별도 인수될 가능성이 남습니다.
단지 경매 통계도 평균 7.6회 유찰, 낙찰률 6.67%로 환금성이 강하다고 보기 어렵습니다. 5회 유찰이라는 숫자는 매력이 아니라 경고 신호에 가깝습니다. 이 사건은 최저가를 더 기다리는 문제보다, 국 명의 전세권과 임정빈의 임차보증금 관계를 정확히 확정하는 것이 먼저입니다. 표면가격은 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 미상 임차인 위험까지 남아 있어 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
