💰 최저가 3,540,000원 🔑 전세권 잔액 약 41,923,720원 🏠 실제 임차인 1명 · 보증금 미상 ⚠️ 7회 유찰
대전지방법원 2025타경503056. 대전광역시 서구 갈마동 913, 좋은하루2차 2층 208호 오피스텔입니다. 소유자는 서현진 씨이며, 2022년 2월 21일 매매로 3,950만원에 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자이고 청구금액은 113,440,696원입니다. 감정가는 4,300만원이지만 일곱 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 354만원까지 내려왔습니다.
표면적으로는 감정가 대비 90% 이상 떨어진 가격처럼 보입니다. 그러나 등기부에는 2023년 설정된 4,500만원의 전세권이 남아 있고, 매각물건명세서에는 이 권리가 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 현재 매각가격을 가정한 배당에서는 전세권자에게 약 307만원만 배당되므로, 약 4,192만원의 미배당 잔액이 발생합니다.
여기에 2021년부터 전입한 임차인 임정빈 씨도 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 아니라 인수 전세권과 임차인 위험을 합산한 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 913 좋은하루2차 2층 208호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 실거래 비교 기준면적 21.4493㎡ |
| 건물 현황 | 좋은하루2차 · 153세대 · 2012.09.20 준공 |
| 소유자 | 서현진 (2022.02.21 매매 · 거래가액 39,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 3,540,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 113,440,696원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 등기상 핵심 인수권리 | 을구 3번 전세권 · 45,000,000원 · 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 4,500만원 전세권이 매수인에게 남는다
이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 3번 전세권입니다. 2023년 2월 20일 등기된 전세권으로, 전세금은 45,000,000원이고 권리자는 국(관리청 조달청)입니다. 매각물건명세서에는 해당 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
과거 2012년 설정된 주식회사한영넉스의 전세권 5,000만원은 2013년 5월 31일 해지로 말소되었습니다. 2016~2018년의 가압류·압류·종전 강제경매 등도 2019년 강제경매 매각을 거치며 정리된 이력이 있습니다. 2023년 김동우의 강제경매개시결정 역시 2025년 2월 24일 말소되었습니다.
또한 등기 요약에는 근저당권 1건으로 집계되어 있으나, 확인되는 상세 권리 내역에는 그에 대응하는 근저당 설정 내용이 나타나지 않습니다. 권리관계의 최종 확정은 최신 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서의 대조가 필요합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
임정빈 씨가 2021년 6월 21일 전입한 것으로 확인됩니다. 현재 경매개시결정보다 앞선 전입일이며 배당요구도 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 구체적인 범위 및 매수인 인수금액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정빈 | 2021.06.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.10.20 접수 | 확인 필요 |
임정빈 씨와 국(조달청)의 전세권은 권리자가 서로 다릅니다. 두 권리가 동일한 임대차 채권인지 여부도 확인되지 않았으므로, 현재 단계에서 두 금액을 임의로 합산하거나 동일한 보증금으로 간주해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 본건 경매의 신청채권자입니다.
③ 가격 비교 — 최저가 354만원이 실질 취득가격은 아니다
좋은하루2차의 확인되는 실거래는 2022년 2건입니다. 두 거래 모두 2층 거래이며, 거래가격은 3,950만원과 4,000만원입니다. 평균은 3,975만원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 22.80㎡ | 2층 | 40,000,000원 |
| 2022.02 | 21.45㎡ | 2층 | 39,500,000원 |
| 평균 | 비교 표본 2건 | - | 39,750,000원 |
표면적인 최저가 3,540,000원은 거래평균 39,750,000원의 약 8.9%에 불과합니다. 그러나 이는 인수 전세권을 제외한 단순 최저매각가격의 비율입니다. 실제 취득부담을 계산할 때는 미배당 전세권 잔액을 반영해야 합니다.
② 전세권 채권액 : 45,000,000원
③ 전세권 예상 배당액 : 3,076,280원
④ 전세권 미배당 잔액 : 41,923,720원
⑤ 추정 실질 취득부담(①+④) : 45,463,720원
⑥ 과거 거래평균 대비 : 약 114.4%
이는 임차인 임정빈 씨의 미상 보증금을 제외한 계산입니다. 임차인에 대한 별도 인수금액이 발생하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
추정 실질 취득부담은 2022년 거래평균 3,975만원보다 약 571만원 높고, 최신 확인 거래인 2022년 8월 4,000만원보다도 높습니다. 따라서 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 463,720원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 국(조달청) | 45,000,000원 | 3,076,280원 |
| 2. 갑구 14번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 113,440,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 | 158,440,696원 | 3,076,280원 |
예상배당 총액 3,076,280원 · 채권 미배당액 155,364,416원 · 소유자 잔여금 0원. 임차인 최우선변제 및 당해세는 반영되지 않은 가정입니다.
특히 임정빈 씨의 보증금 및 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 전세권 미배당 잔액은 달라질 수 있습니다. 위 잔액은 현재 배당 가정에 따른 추정치이며 최종 배당표와 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 입지. 감정평가서에는 대전광역시 서구 갈마동 소재 대전둔산소방서 북동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 아파트, 단독·다가구주택, 다세대주택, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물 규모. 좋은하루2차는 153세대이며, 준공일은 2012년 9월 20일입니다. 오피스텔로 이용 중인 물건입니다.
- 환금성. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 7.5회, 매각률은 5.56%입니다. 본건도 이미 7회 유찰된 상태입니다. 거래표본은 2022년 2건뿐이어서 현재 매수 수요와 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 토지 관련 사항. 별도 토지자료에는 준주거지역, 공시지가 2,810,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 다만 감정요항표의 일부 토지이용계획에는 봉명2지구 및 유성 관련 문구가 나타나 본건 서구 갈마동 주소와 일치하지 않습니다. 해당 규제사항은 원본 대조 전 확정적으로 판단하지 않아야 합니다.
- 건물·호수 표기 불일치. 본건 주소와 등기상 소재지는 2층 208호인데, 감정평가서의 건물 구조 설명에는 알파동 12층 1216호라는 표기가 있습니다. 대상 부동산의 동일성 및 평가대상 호수부터 원본 감정평가서와 집합건축물대장으로 재확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했고, 건축물현황도·외부관찰·탐문을 근거로 작성된 것으로 기재되어 있습니다. 실제 내부구조 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없는 것으로 확인됩니다. 다만 감정평가서의 호수 표기 불일치가 해소되기 전에는 물건 자체의 동일성을 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수액 확정. 을구 3번 전세권 45,000,000원의 존속 여부와 실제 미배당 잔액을 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요. 현재 가정상 미배당 잔액은 41,923,720원입니다.
- 임차인 보증금 확인. 임정빈 씨의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 전입 및 점유 상태, 배당요구 내역을 확인하세요. 대항력 가능성을 배제할 수 없으며 미상 보증금에 따른 추가 인수위험이 남아 있습니다.
- 중복 채권 여부 확인. 국(조달청)의 전세권과 임정빈 씨의 임대차가 동일한 계약 또는 채권인지 확인해야 합니다. 확인 전 두 금액을 합산하거나 동일한 채권으로 간주하지 마세요.
- 실질 취득원가 계산. 최저가 354만원에 전세권 미배당 잔액 약 4,192만원을 반영해야 합니다. 임차인 보증금과 취득 부대비용은 별도 검토 대상입니다.
- 대상 부동산 동일성 확인. 주소상 2층 208호와 감정평가서의 12층 1216호 표기가 불일치합니다. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 매각물건명세서의 호수·동일성을 반드시 대조하세요.
- 토지이용계획 재확인. 봉명2지구·유성 관련 감정요항표 기재가 갈마동 주소와 맞지 않습니다. 토지이용계획확인원과 실제 지번을 기준으로 규제사항을 다시 확인하세요.
- 시장가격 검증. 실거래 표본이 2022년 거래 2건뿐입니다. 2026년 현재의 동일 단지·유사 면적 오피스텔 거래와 임대수익, 공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 본건 7회 유찰, 단지 평균 7.5회 유찰 및 매각률 5.56%를 고려하면 재매각이 쉽지 않을 수 있습니다. 매입뿐 아니라 향후 처분 가능성까지 검토하세요.
- 배당표 재검토. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 가정입니다. 실제 배당순위와 전세권 잔액이 달라질 수 있으므로 최종 배당요구 및 배당표를 확인하세요.
- 관리비 및 점유 확인. 관리비 체납액, 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 명도 가능성을 관리사무소 및 현장조사를 통해 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가 354만원 ≠ 취득원가 354만원”
이 물건은 최저매각가격만 보면 상당히 매력적으로 보입니다. 감정가 4,300만원에서 354만원까지 떨어졌고, 일곱 차례 유찰된 물건이기 때문입니다.
하지만 핵심 권리인 4,500만원의 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 현재 배당 가정에 따르면 약 4,192만원이 미배당으로 남으며, 낙찰가를 더한 확인 가능한 실질 취득부담은 약 4,546만원입니다. 이는 2022년 거래평균 3,975만원의 114.4% 수준입니다. 더구나 실제 임차인 1명의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다.
가격 외에도 감정평가서의 호수·건물 표기와 토지이용계획 일부가 본건 주소와 맞지 않는 문제가 있습니다. 거래표본도 2022년 2건에 불과하고 단지 평균 유찰 횟수는 7.5회입니다.
선순위 전세권 미배당 잔액 약 4,192만원, 임차보증금 미상, 대상 부동산 표기 불일치, 낮은 환금성이 동시에 존재합니다. 인수권리와 임차인 보증금, 감정평가 대상의 동일성이 원본 서류로 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.
결론적으로 이 물건의 핵심은 354만원에 낙찰받는 것이 아닙니다. 낙찰 이후 얼마의 권리를 실제로 떠안게 되는지, 그리고 그 총액을 감당하고도 환금성이 확보되는지입니다. 초저가라는 외형보다 인수권리의 실체를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
