대전지방법원 2025타경503072. 세종특별자치시 해밀동 676의 대지와 건축 중인 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기사항전부증명서상 건물은 제2종근린생활시설로 등재되어 있고, 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕의 지하1층~지상2층 건물입니다. 창호는 미설치 상태이며, 감정평가도 이 건물이 건축 중인 상태임을 반영했습니다.
권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준권리는 2025.05.14. 한밭새마을금고 근저당권 1,248,000,000원이고, 같은 날 설정된 후순위 근저당권 720,000,000원과 2025.08.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.27. 설정된 한밭새마을금고의 가처분은 2025.08.06. 해제로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503072 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 해밀동 676 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 건물 등기상 제2종근린생활시설 |
| 토지 | 493.9㎡ · 지목 대 · 상업나지 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 · 지하1~지상2층 · 건축 중 · 창호 미설치 |
| 소유자 | 강기호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,047,832,300원 / 1,493,437,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 1,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,147,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 이미 말소, 근저당은 매각으로 소멸
임차인 없음. 임차보증금 승계 문제는 없으며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리인 한밭새마을금고의 을구 1번 근저당권과 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 핵심 특수조건 — 건축 중 건물과 사용승인 확인
매각물건명세서의 핵심은 가격보다 건물 상태입니다. 토지와 건물은 일괄매각되고, 건물의 최저매각가격은 건축 중인 상태를 감안한 평가액입니다. 감정 내용상 외벽은 시멘몰탈 마감, 내벽은 시멘몰탈 내지 대리석 마감, 바닥은 콘크리트 마감이며 창호는 미설치 상태입니다.
감정평가상 공부와의 차이는 없음으로 기재됐지만, 정확한 지적경계는 재확인이 필요합니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
③ 유치권 — 150,000,000원 신고 후 포기서 제출
따라서 제공된 자료상 신고 유치권 150,000,000원을 매수인의 인수금액으로 더해서 계산하지 않습니다. 다만 건축 중 상태인 만큼 유치권 포기서 원본과 현장 점유 상태, 공사 진행 상태는 입찰 전 직접 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,493,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,334,370원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 1,248,000,000원 | 1,248,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 720,000,000원 | 228,102,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 1,968,000,000원이고 현재 회차 예상 배당액은 1,476,102,630원입니다. 미배당은 491,897,370원이지만 후순위 근저당 미배당분으로, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,493,437,000원 | 491,897,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,045,405,899원 | 935,448,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 731,784,129원 | 1,245,933,712원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 1,640,000,000원도 전액 충족되지 않으며, 추가 유찰 시 배당 부족액은 더 커집니다. 그러나 이 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 이 물건에서 가격 판단의 중심은 채권 미배당보다 건축 중 건물을 정상적으로 완성·사용할 수 있는지입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 해밀초등학교 남동측 인근. 상가·근린생활시설·단독주택·공동주택·학교·관공서·공원이 혼재하는 미성숙 상가지대이며 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통 이용 편의성 등을 포함한 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 토지. 면적 493.9㎡, 지목 대, 상업나지, 평지, 사다리형, 중로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역. 예정지역·가축사육제한구역·상대보호구역·지구단위계획구역이 포함되고 자연녹지지역·중로2류·체육공원에 접합니다.
- 공시지가. 1,147,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 정확한 지적경계는 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 설계변경 허가. 건물 시공상 구조변경에 따른 설계변경 허가 여부를 해당관청에서 확인합니다.
- 건축 인허가·사용승인. 현재 건축 관련 인허가 내용과 향후 사용승인 가능 여부를 확인합니다.
- 현장 공정. 창호 미설치 등 건축 중 상태를 현장에서 직접 확인하고 감정평가 당시 상태와 대조합니다.
- 유치권 포기서. 2026.03.24. 신고된 한빛종합건설 주식회사 공사대금 150,000,000원 유치권과 2026.05.08. 포기서를 원본으로 확인합니다.
- 지적경계. 감정평가에서 정확한 지적경계 재확인을 요구하고 있으므로 토지 경계를 확인합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조와 각 평가 상태를 대조합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 않습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 완공 가능성
감정가 3,047,832,300원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 1,493,437,000원까지 내려왔습니다. 권리만 보면 임차인 없고, 기존 가처분은 말소됐으며, 근저당권은 매각으로 소멸하고, 신고 유치권 150,000,000원도 포기서가 제출돼 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “감정가의 49%”만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 매각 대상 건물은 건축 중이며 창호도 미설치 상태입니다. 매각물건명세서가 직접 설계변경 허가 여부·건축 관련 인허가·추후 사용승인 여부를 해당관청에 확인하라고 적시합니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 등기상 권리는 비교적 정리됐지만, 완공·사용승인 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
