서울서부지방법원 2024타경52693. 용산구 이촌동 동아그린아파트 106동 6층 601호입니다. 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 1999년 05월 준공된 철근콘크리트조 19층 건물의 6층 물건입니다. 현재 소유자는 천소현이고, 2014.06.19 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 655,000,000원입니다.
현재 경매 권리분석의 기준점은 2023.03.22 설정된 북악새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사 황지 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있고, 조사된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경52693 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 이촌로 100-8, 106동 6층601호 (이촌동,동아그린아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 |
| 동일면적 | 114.96㎡ |
| 건물 | 1999년 05월 준공 · 철근콘크리트조 · 19층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 천소현 · 2014.06.19 소유권이전 · 거래가액 655,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,847,000,000원 / 1,847,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 710,534,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2023.03.22 북악새마을금고의 근저당권 240,000,000원이고, 이후 2023.12.05 주식회사 황지의 가압류 330,000,000원과 2024.03.14 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건도 낮다
동아그린 동일면적 114.96㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09 2,175,000,000원, 2026.07 2,270,000,000원으로 평균 2,222,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.96㎡ | 2 | 2,270,000,000원 |
| 2025.09 | 114.96㎡ | 13 | 2,175,000,000원 |
| 2024.04 | 114.96㎡ | 3 | 1,320,000,000원 |
| 2024.03 | 114.96㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2021.11 | 114.96㎡ | 19 | 1,970,000,000원 |
| 2021.07 | 114.96㎡ | 3 | 1,650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.96㎡ | 2건 | 2,222,500,000원 |
신건 최저가 1,847,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%입니다. 최신 실거래인 2026.07 거래 2,270,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 +30.0%로 잡혀 있어 하락장 보정이 필요한 사례도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,847,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,870,000원 |
| 1. 근저당 · 북악새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 황지 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,256,130,000원 |
채권 합계 570,000,000원은 전액 배당되는 시나리오이며 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 1,256,130,000원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이촌2동주민센터 남동측 인근에 위치하며, 강북강변도로변 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 정기노선버스 정류장이 있습니다. 원거리에 지하철1호선 및 경의중앙선이 통과하는 용산역이 있으며 대중교통여건은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 토지 북동측으로 이촌고가교에 접하고, 남동측으로 폭 약 6-8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 12,184.5㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 14,040,000원/㎡입니다.
- 단지. 동아그린은 499세대이며 사용승인 시점은 1999.05.31입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 6건 평균 1,880,833,333원보다 최근 12개월 평균 2,222,500,000원과 최신 거래 2,270,000,000원을 우선 비교하세요.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 1,847,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%입니다. 경쟁이 붙을 경우 낙찰가가 상승하면서 이 가격 여유가 줄어듭니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 1,477,600,000원, 2회 유찰 시 1,182,080,000원으로 계산돼 있습니다.
- 등기 원본 확인. 2018.06.11 마포신용협동조합 근저당권과 2024.05.07의 24번 근저당권 이전·근질권 기록의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전의 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘낙찰가 관리’가 승부처
이번 물건은 신건이지만 가격이 최근 시세보다 높은 사례가 아닙니다. 최저가 1,847,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 2,222,500,000원의 83.1%이고, 최신 거래 2,270,000,000원보다도 낮습니다. 여기에 임차인 0명·매수인 인수 0원이라는 점까지 겹칩니다.
따라서 핵심은 “유찰을 기다려야만 가격 메리트가 생기는가”가 아니라, 현재 1,847,000,000원에서 시작한 경쟁이 어디까지 올라가느냐입니다. 최근 시세 대비 여유가 있는 출발점인 만큼, 권리 확인을 마친 뒤에는 실제 내부상태·점유관계와 응찰 상한을 관리하는 것이 중요합니다. 다만 2018년 근저당권과 2024년 이전·근질권 기록의 연결관계는 입찰 전에 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
