서울서부지방법원 2025타경2527. 디엠씨센트럴아이파크 상가동 지1층 비103호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원), 현황은 “HB이산수학(학원)”으로 이용 중입니다. 등기상 현재 말소기준은 2020년 11월 20일 하나은행 근저당권(채권최고액 469,200,000원)입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 2025년에 설정됐던 서대문구 압류와 국민건강보험공단 압류도 각각 해제되어 등기상 말소됐습니다. 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 단순해 보이지만, 임차인 한 명의 대항력 판단이 끝나지 않았다는 점이 핵심입니다. 정경숙은 비103호 전부를 점유하며 보증금 50,000,000원, 월세 2,800,000원으로 조사됐고 2026년 2월 9일 배당요구를 했습니다. 그러나 대항력 판단의 기준이 되는 전입·사업자등록 관련 날짜가 확인되지 않아 현재 자료만으로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2527 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 남가좌동 388 디엠씨센트럴아이파크 상가동 지1층비103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(학원) · 현황 HB이산수학(학원) |
| 소유자 | 박윤주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 825,000,000원 / 825,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 274,753,088원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소구조는 단순하다
말소기준은 2020.11.20 하나은행 근저당권입니다. 그 이전 우리은행 근저당 300,000,000원과 180,000,000원은 같은 날 해지·말소됐고, 2025년 서대문구 압류와 국민건강보험공단 압류 역시 해제되어 이미 말소된 상태입니다. 2025.12.11 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 보증금 5,000만원의 대항력 판단이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경숙 | 지1층 비103호 전부 | 50,000,000원 | 2,800,000원 | 2026.02.09 신청 | 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
정경숙은 실제 임차인 1명으로 조사됐으며, 보증금은 50,000,000원입니다. 배당요구는 2026년 2월 9일에 접수됐지만, 대항력 및 우선변제권 판단에 필요한 기준일이 확인되지 않습니다. 따라서 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 승계가 없다고 단정하면 안 됩니다. 대항요건의 발생시점이 2020.11.20 말소기준보다 앞서는지, 그리고 실제 배당에서 보증금이 얼마까지 충족되는지를 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래는 직접 시세가 아니다
제시된 실거래 자료는 DMC2차아이파크의 주거용 아파트 거래 12건이며, 대상 면적도 본건과 직접 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 본건은 상가동의 제2종근린생활시설입니다. 따라서 아래 거래가는 입지권 내 주거시장 수준을 보여주는 참고자료일 뿐, 본건 상가의 직접 비교사례로 사용해 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 14 | 1,260,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 1,450,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 6 | 1,435,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 15 | 1,250,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 1,265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 15 | 1,510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 12 | 1,445,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 12 | 1,250,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 15 | 1,250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.90㎡ | 19 | 1,510,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 15 | 1,480,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 3 | 1,420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,377,083,333원 |
아파트 최근 12개월 평균은 1,377,083,333원, 최신 거래는 2026년 8월 1,260,000,000원이며, 본건 최저가는 이 주거용 평균의 59.9% 수준입니다. 그러나 용도가 전혀 다른 근린시설이므로 이 59.9% 수치를 가격 할인율로 해석하거나 등급 가점 근거로 사용하지 않습니다. 본건의 적정 응찰가 판단에는 상가 자체의 임대수익·전용면적·접근성·동일 상가동 거래사례가 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 825,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,650,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 469,200,000원 | 469,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 345,150,000원 |
현재 배당모형은 하나은행 채권최고액 469,200,000원을 전액 배당하고, 345,150,000원을 소유자 잔여로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 정경숙의 대항력·우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당여력은 있지만 임차인 판정은 별개
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 소유자 잔여 | 배당모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 825,000,000원 | 469,200,000원 | 345,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 660,000,000원 | 469,200,000원 | 181,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 528,000,000원 | 469,200,000원 | 51,120,000원 | 0원 |
2회 유찰해 528,000,000원이 되더라도 배당모형상 하나은행 채권최고액 469,200,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여도 51,120,000원이 남습니다. 다만 이 표 역시 임차인의 대항력·우선변제 결과를 별도로 확정한 표는 아닙니다. 따라서 유찰가가 낮아지는 것과 임차인 승계위험이 사라지는 것은 같은 문제가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(학원), 현황 “HB이산수학(학원)”으로 이용 중입니다.
- 입지. 연희중학교 남동측 인근이며 주변에 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 상가동 남동측으로 폭 약 20m 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 층의 체감. 공부상 지1층이지만 상가동 남동측 접면도로 기준으로는 지상 3층에 해당한다고 평가돼, 일반적인 지하상가와 체감 접근성이 다를 수 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트 단지 내 근린시설은 주거용 아파트보다 수요층이 제한적이므로 임대수익과 상가 자체 거래사례 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건 확인. 정경숙의 점유 개시와 사업자등록 관련 기준일이 2020.11.20보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 배당요구와 실제 배당 구분. 2026.02.09 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이나 승계 0원을 확정하지 마세요.
- 상가 시세 재확인. 현재 실거래 표본은 아파트 거래라 직접 비교가 불가능합니다. 동일 상가동·유사용도 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 현 임대차 조건 검토. 보증금 50,000,000원·월세 2,800,000원의 지속 가능성과 실제 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 명도·인도 관계 확인. 현재 학원으로 사용 중이므로 낙찰 후 점유 이전 방식과 영업 중단·인도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 공부상 지1층의 실제 접근성 확인. 접면도로 기준 지상3층이라는 감정평가 내용이 실제 동선·가시성·상권에 어떤 영향을 주는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기부는 단순하지만, 임차인과 가격은 아직 열려 있다”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 2020년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 배당모형도 신건 825,000,000원에서 2회 유찰 528,000,000원까지 하나은행 채권최고액을 충족하며 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 정경숙의 보증금 50,000,000원에 대해 대항력 기준일이 확인되지 않아 승계 여부가 아직 미상이고, 제공된 거래사례 역시 본건과 다른 주거용 아파트입니다. 따라서 이번 물건은 “권리등기 구조는 양호하지만, 임차인 확인 전에는 안전 확정 금지·가격 메리트도 보류”가 가장 일관된 결론입니다.
