서울남부지방법원 2025타경9953. 영등포구 신길동 굿데이빌 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 강제경매 신청채권자는 차승준이며 청구금액은 240,400,700원입니다. 소유자는 김세희입니다. 감정가에서 매각가격이 상당히 내려왔지만, 건물 전체에 걸친 임차관계와 배당 후 보증금 인수 여부가 낙찰자의 실제 부담을 좌우합니다.

제공된 권리관계에서는 2024.09.09. 홍성훈의 가압류가 말소기준권리로 제시됩니다. 다만 이보다 앞선 2018년 근저당권의 원등기에는 말소 표시가 있으면서 관련 권리이전·근질권 기록이 남아 있어 등기 상태를 원본으로 확인해야 합니다. 임차인의 전입일이 말소기준보다 앞서 있다는 사실만으로도, 근저당권의 처리와 관계없이 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금은 다르다

2018.12.24. 든솔신용협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 1,755,000,000원으로 설정됐으며, 이후 1,543,200,000원, 852,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 원등기는 말소로 표시되어 있으나, 2025.06.30. 라운드자산관리대부로의 권리이전 및 든솔신용협동조합의 근질권 설정 기록이 함께 확인됩니다. 건물·토지 등기부와 공동담보 관계를 대조하기 전에는 이 근저당권이 배당에 영향을 주지 않는다고 확정할 수 없습니다.

이후 강제경매·임의경매개시결정과 국세·지방세 압류가 잇따라 접수됐습니다. 가압류·압류 등기의 매각 후 소멸 예정 여부와 별개로, 세금의 배당순위 및 임차보증금 미배당에 따른 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 130,000,000원, 추가 부담은 미상

실명으로 확인되는 임차·점유 관련 기록은 20건입니다. 이 가운데 임차권등기가 확인된 사람은 12명이며, 나머지 8명은 전입·점유 관련 기록으로 확인됩니다. 다만 302호와 501호 등에 여러 명의 기록이 겹쳐 기록 건수가 현재의 독립된 임대차계약 수와 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 호실별 계약관계와 실제 점유자를 구분해야 합니다.

임차권등기 확인 임차인

위 임차인들의 임차권등기상 미반환 보증금 합계는 1,275,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 확인된 임차인에 대해 전액 배당을 가정한 결과이며, 실제 우선순위·배당액과 대항력에 따른 미배당금 승계는 최종 배당관계로 확정해야 합니다. 최미진·정현종·최상규는 최초 계약 보증금이 아니라 등기상 미반환 금액을 반영했습니다.

그 밖의 전입·점유 기록

③ 예상배당표 (매각가 1,634,667,000원 가정)

현재 회차 배당 추정은 집행비용을 먼저 공제하고, 임차권등기 임차인 12명에게 미반환 보증금을 전액 배당한 뒤 채권자들에게 잔여 매각대금을 배분하는 구조입니다. 이는 확정 배당표가 아니라 제공된 우선순위와 채권액을 적용한 가정입니다.

집행비용 18,746,670원과 임차인 배당 1,275,000,000원, 일반채권자 배당 340,920,330원을 합산하면 매각대금 1,634,667,000원입니다. 오치웅의 인수액 130,000,000원은 매각대금 배당에 포함되지 않는 별도 매수인 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제·앞선 근저당권의 실제 효력은 미반영 또는 확인이 필요합니다. 라운드자산관리대부의 경매신청채권 배당과 기존 근저당권 양수인 지위도 원본 대조가 필요합니다.

④ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 인수액 증가를 함께 보라

회차별 인수액은 현재 회차와 3회 유찰 시 130,000,000원, 4회 유찰 시 241,674,989원으로 산정되어 있습니다. 4회 유찰 가정에서는 최저매각가가 1,046,186,880원까지 내려가지만 산정 인수액은 오히려 증가합니다. 표의 실질취득금액은 제시된 인수액을 더한 금액일 뿐, 미상 임차보증금과 우선순위 변동 가능성을 반영한 최종 취득비용은 아닙니다.

⑤ 시세 비교 — 실거래 근거 없이 할인율만으로 저평가 판단 금지

이 물건의 감정가는 2,554,167,880원, 현재 최저가는 1,634,667,000원입니다. 감정가 대비 64%라는 할인율은 확인되지만, 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아 현재 실질취득금액이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

⑥ 위반건축물·도로·입지·환금성

• 입지. 서울우신초등학교 서측 인근으로, 주변에는 단독주택·저층 공동주택·학교·소규모 근린생활시설 등이 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
• 이용상태. 지하 1층은 주차장과 근린생활시설, 1~3층은 각 층 주택 5개 호 및 보일러실, 4층은 방 2개·주방·거실·화장실 2개 등으로 이용됩니다. 건물 전체의 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 219.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 4,320,000원/㎡이며 토지 형상은 부정형, 지형은 완경사입니다.
• 공공주택지구. 서울 신길15구역 도심 공공주택 복합지구에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 관련 제한과 매각 후 이용계획을 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서에 건축물대장상 주택과-26141(2023.09.05.)호에 따른 위반건축물 표기가 명시되어 있습니다. 위반 위치·내용, 시정명령, 이행강제금 및 원상회복 비용을 확인해야 합니다.
• 도로 문제. 남측 신길동 225-121 토지 3㎡를 감정평가에서는 도로로 판단했습니다. 그러나 정확한 도로 여부는 지적·경계측량이 필요하며, 도로가 아닐 경우 토지 특성과 가격이 달라질 수 있습니다.
• 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 별도로 위반건축물 표기가 존재하므로 적법한 건축·이용 상태는 독립적으로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인별 계약 원본. 전입일, 실제 점유, 확정일자, 보증금, 배당요구 종기와 배당요구 적법성을 호실별로 확인해야 합니다.
• 미상 보증금. 양윤서·이원희·양자경·강현·김누리·정미선·정보인의 임대차 여부와 보증금을 확인하고 추가 인수액을 재산정해야 합니다.
• 동일 호실 중복 기록. 302호의 강현·이혜린, 501호의 김누리·정미선·정민규가 각각 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 관계가 확인되기 전에는 보증금을 중복 합산하거나 임의로 제외하지 않아야 합니다.
• 오치웅 인수액. 보증금 130,000,000원의 전액 인수 산정이 최종 매각물건명세서·배당관계에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 선순위 근저당권. 든솔신용협동조합 근저당권의 말소, 라운드자산관리대부로의 권리이전, 부채권 근질권 및 공동담보 토지의 등기 상태를 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건의 실제 체납액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반 면적·용도·시정명령·이행강제금·원상회복 가능성을 영등포구청과 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
• 도로·경계. 신길동 225-121 토지 3㎡의 실제 도로 기능과 법적 이용관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득가격. 낙찰가에 확인된 인수액, 추가 보증금 인수 가능액, 명도·건축 관련 비용을 더한 뒤 실제 매매사례와 비교해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 건물·토지 등기부, 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — 감정가 64%보다 중요한 것은 미확정 인수액

신길동 굿데이빌은 감정가 2,554,167,880원에서 최저매각가 1,634,667,000원까지 하락한 다가구주택입니다. 그러나 오치웅의 보증금 130,000,000원 인수가 산정되어 있고, 다수의 선순위 전입자는 보증금이 확인되지 않았습니다. 임차권등기 임차인 12명의 배당액도 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 확인된 실질취득금액은 1,764,667,000원 이상이며, 추가 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 정확한 취득원가를 산출할 수 없습니다. 여기에 위반건축물 표기, 국세·지방세 압류, 앞선 근저당권 관련 등기 확인과 도로 불확실성까지 존재합니다.

종합 D등급. 감정가 대비 할인폭에도 불구하고 임차보증금 인수 위험이 해소되지 않았고, 최근 실거래 시세를 통한 저평가 검증도 불가능합니다. 이 사건의 핵심은 다음 유찰 여부가 아니라 실제 임차인·배당순위·미배당 보증금·건축물 위반사항을 확정해 실질취득비용을 계산할 수 있는지입니다.