서울남부지방법원 2025타경9953. 영등포구 신길동 굿데이빌 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 말소기준권리는 2018.12.24. 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 성명이 확인된 임차인·점유자 20명의 전입일은 2019.01.07. 이후로 모두 말소기준일보다 늦고, 등기된 주택임차권 12건 역시 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 분류하면 안 됩니다. 확인된 인원만 20명이고, 임차권등기 보증금 합계는 1,275,000,000원, 오치웅의 확인 보증금 130,000,000원을 포함한 전체 확인 보증금은 1,405,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없지만, 다수 점유자의 인도·퇴거 확인이 필요하고 성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 점유 기재 1건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9953 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 225-105 굿데이빌 · 도로명 서울특별시 영등포구 신길로45길 14 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 지1층 주차장·근린생활시설, 1·2·3층 각층 주택 5개호·보일러실, 4층 방2·주방·거실·화장실2 |
| 토지 | 대 219㎡ · 주상용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,320,000원/㎡ |
| 소유자 | 김세희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,554,167,880원 / 1,634,667,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 차승준 / 240,400,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기부 발행일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 기준일은 선명하지만 금액 대조가 필요하다
말소기준일은 최초 근저당권이 설정된 2018.12.24.로 유지됩니다. 이후 근저당권자는 주식회사라운드자산관리대부로 이전됐고, 든솔신용협동조합 명의의 근질권이 설정됐습니다. 가압류·경매개시결정·임차권등기·압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 확인 20명, 임차권등기 12건
| 성명 | 호실·부분 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양윤서 | 미상 | 2021.03.23 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원희 | 미상 | 2019.01.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양자경 | 402호 | 2022.03.14 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오치웅 | 404호 | 2020.10.19 / 미상 | 130,000,000원 | 2025.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현 | 302호 | 2023.01.20 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김누리 | 501호 | 2023.09.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미선 | 501호 | 2023.09.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정보인 | 203호 | 2024.04.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소희 | 301호 · 임차권등기 | 2023.01.17 / 2022.12.07 | 130,000,000원 | 2025.02.10 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 권다혜 | 304호 · 임차권등기 | 2021.02.02 / 2020.12.11 | 120,000,000원 | 2025.02.24 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 최미진 | 405호 · 임차권등기 | 2020.09.07 / 2020.08.10 | 125,000,000원 | 2025.04.09 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 정현종 | 202호 · 임차권등기 | 2024.03.25 / 2024.03.25 | 20,000,000원 | 2025.04.24 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 이수경 | 204호 · 임차권등기 | 2021.05.26 / 2021.06.01 | 80,000,000원 | 2025.06.04 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 이혜린 | 302호 · 임차권등기 | 2022.09.30 / 2022.09.05 | 150,000,000원 | 2025.06.05 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 최상규 | 401호 · 임차권등기 | 2021.11.18 / 2021.10.14 | 120,000,000원 | 2025.06.12 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 이지혜 | 201호 · 임차권등기 | 2024.06.27 / 2024.06.27 | 30,000,000원 | 2025.06.23 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 정민규 | 501호 · 임차권등기 | 2023.09.04 / 2023.08.16 | 250,000,000원 | 2025.08.29 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 강미주 | 305호 · 임차권등기 | 2020.12.29 / 2020.12.09 | 120,000,000원 | 2025.09.30 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 김동엽 | 101호 · 임차권등기 | 2024.03.25 / 2024.03.25 | 10,000,000원 | 2025.12.10 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 정태웅 | 303호 · 임차권등기 | 2020.04.13 / 2020.03.13 | 120,000,000원 | 2026.02.10 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 · 특정되지 않음 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 없으며, 성명이 확인된 실제 임차인·점유자는 20명입니다. 이 가운데 보증금이 확인된 사람은 13명, 확인 보증금 합계는 1,405,000,000원입니다. 임차권등기 12건의 보증금 합계는 1,275,000,000원입니다.
③ 가격 해석 — 감정가의 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,634,667,000원으로 감정가 2,554,167,880원의 64%입니다. 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액도 1,634,667,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 ‘2회 유찰’과 ‘감정가 대비 36% 하락’만을 근거로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,634,667,000원 | 1,427,645,790원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 1,307,733,600원 | 1,751,309,856원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 1,046,186,880원 | 2,010,241,109원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 이는 매수인 승계 위험이 늘어난다는 뜻은 아니며, 가격 타당성은 감정가 할인율이 아니라 다가구 임대수익, 공실·명도 비용, 위반건축물 조치비용, 토지 규제와 개별 시세를 별도로 확인해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,634,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 18,746,670원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 1,755,000,000원 | 1,615,920,330원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사싸이칸 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 대호건설 주식회사 | 197,764,720원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 최원준 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 홍성훈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 차승준 | 240,400,700원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 라운드자산관리대부 | 240,400,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,043,566,120원, 채권자 예상배당 1,615,920,330원, 총 미배당 1,427,645,790원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 리스크 (감정요항표·매각조건 기준)
- 이용상태. 지1층은 주차장·근린생활시설, 1·2·3층은 각층 주택 5개호와 보일러실, 4층은 방2·주방·거실·화장실2로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 주택과-26141(2023.09.05.)호에 따라 판넬·4층·창고 3㎡가 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 매각 범위. 건물과 토지를 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 부분과 위반건축물 표기의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로·경계. 남측 신길동 225-121은 영등포구 소유 대지 3㎡로, 감정평가에서는 도로로 판단했습니다. 정확한 지적·경계측량이 필요하며 도로가 아닐 경우 토지 특성과 가격이 달라질 수 있습니다.
- 토지 규제. 공공주택지구(서울 신길15구역 도심 공공주택 복합지구), 토지거래계약에 관한 허가구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 입지·교통. 서울우신초등학교 서측 인근으로 단독주택·저층 공동주택·학교·소규모 근린생활시설이 소재하며, 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지 조건. 토지면적 219㎡, 부정형·완경사, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 4,320,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 원본 대조. 성명이 확인된 20명 외에 성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 점유 기재 1건의 전입세대열람, 점유 부분, 계약관계를 확인하세요.
- 호실별 명도표 작성. 302호와 501호에는 복수 성명이 확인됩니다. 임차권등기자, 현재 점유자, 퇴거자, 보증금반환채권자를 구분해야 합니다.
- 채권액 재산정. 최초 근저당 채권최고액 1,755,000,000원과 변경 후 852,000,000원, 근저당권 이전·근질권 및 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 말소 완료 권리 확인. 주식회사싸이칸 근저당권, 대호건설 주식회사·최원준 가압류의 말소기록이 배당계산에 정확히 반영됐는지 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으며 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 위반건축물·제시외 건물. 4층 판넬 창고 3㎡의 시정명령, 이행강제금, 원상회복 가능성과 제시외 건물 포함 범위를 확인하세요.
- 경계측량. 남측 225-121 대지 3㎡가 실제 도로인지 확인하고, 법정 도로 접면과 차량 출입 조건을 검토하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가 없으므로 감정가의 64%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 임대수익·공실·명도·수선·규제 비용을 포함해 실질 가치를 산정하세요.
- 토지 규제 검토. 공공주택지구와 토지거래계약 허가구역이 취득·이용·처분 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “낮은 난도”는 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준일이 명확하고, 성명이 확인된 20명의 전입일이 모두 후순위라 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차권등기 12건, 확인 보증금 1,405,000,000원, 동일 호실 복수 성명, 성명·전입일 미상 기재 1건 때문에 명도와 점유 확인의 업무량이 큽니다.
여기에 최초 근저당 채권최고액과 변경등기·배당표의 차이, 이미 말소된 권리가 채권 총액에 포함된 문제, 국세·지방세 압류 5건, 4층 창고 3㎡ 위반건축물 표기, 남측 도로 경계와 공공주택지구· 토지거래계약 허가구역까지 겹칩니다. 최저가 1,634,667,000원은 감정가의 64%지만 비교 가능한 실거래가 없어 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원으로 계산되나, 점유·배당·건축·토지 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토형입니다.
