73,990,000원
대전지방법원 2025타경503168. 대전 동구 원동 DMC중앙스퀘어 1층 109호로, 감정요항상 본건은 신중앙시장 북서측 인근에 소재한 상가입니다. 감정가는 151,000,000원, 현재 최저매각가는 73,990,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 이 물건의 리스크는 단순히 가격표가 아니라 상가의 실제 이용 구조에 있습니다.
감정요항은 본건 기호(1),(2),(3) 및 인접상가 5개호가 일체로 이용 중이라고 적고 있습니다. 즉 109호 하나만 낙찰받았을 때 독립적으로 점포를 나누어 쓸 수 있는지, 현 점유자와 어떻게 분리·인도받을 수 있는지가 입찰 전 핵심 확인사항입니다. 임차인 신고 내역은 없지만, 감정요항상 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 원동 60-4 1층109호 |
| 등기상 표시 | 대전광역시 동구 원동 60-4, 60-5, 60-7, 60-8 · 중앙로200번길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 대지·근린생활시설(상가) · DMC중앙스퀘어 제1층 제109호 |
| 소유자 | 황진욱 (2017.04.04. 거래가 133,106,250원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔일삼유동화전문 유한회사 / 304,201,385원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선행 권리는 원본 확인
제공된 말소기준은 2017.04.04. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 이후의 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당표에는 2015.06.23. 부림저축은행 근저당권이 선순위로 반영되어 대부분의 매각대금을 가져갑니다. 이 권리에는 2016.03.21. 일부포기 말소가 붙어 있으므로, 입찰 전 등기 원본에서 잔존 범위와 말소 범위를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 — 임차인 없음보다 ‘일체 이용’이 더 중요하다
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 금액은 확인되지 않습니다. 하지만 감정요항상 임대관계는 미상이고, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 또한 본건 기호(1),(2),(3) 및 인접상가 5개호가 일체로 이용 중이라는 점이 명시되어 있습니다.
| 확인 항목 | 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 임차인 없음 | 보증금 인수액 0원 기준 |
| 임대관계 | 미상 | 점유자·사용자 확인 필요 |
| 내부 확인 | 폐문부재로 내부 이용상태 확인 불가 | 현장 재확인 필수 |
| 이용 형태 | 112호, 113호 및 인접상가 5개호와 일체 이용 | 독립 사용·명도 리스크 큼 |
③ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부림저축은행 | 1,100,000,000원 | 72,258,180원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 276,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,489,858원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 백제 새마을금고 | 523,214,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,921,704,668원 중 현재 회차 예상배당은 72,258,180원이고, 미배당은 1,849,446,488원입니다. 신청채권자 청구액 304,201,385원은 현재 회차 시나리오에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸진 만큼 더 보수적으로 봐야 한다
| 구분 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 73,990,000원 | 49% | 1,849,446,488원 |
| 3회 유찰 시 | 51,793,000원 | 34% | 1,871,243,942원 |
| 4회 유찰 시 | 36,255,100원 | 24% | 1,886,502,160원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 원동 “신중앙시장” 북서측 인근, 중앙시장·국제시장·각종 점포 및 근린생활시설이 모인 대전 원도심 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 지하철역, KTX역인 대전역이 소재하며, 지하철역 및 버스승강장과의 거리·운행빈도 기준 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 제1층 제109호, 제112호, 제113호로 조사되었습니다. 공동 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역이 포함·저촉되고, 공시지가 2,806,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 내부 이용상태는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당 확인. 을구 1번 부림저축은행 근저당과 2016.03.21. 일부포기 말소의 범위가 실제로 이 호실에 어떻게 남는지 등기 원본으로 확인하세요.
- 일체 이용 구조 확인. 109호, 112호, 113호 및 인접상가 5개호가 어떻게 연결되어 쓰이는지 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 감정요항상 임대관계 미상입니다. 실제 사용자, 영업자, 간판, 출입구, 관리비 납부 주체를 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행이 교차하는지 확인이 필요합니다.
- 관리비·공용부담. 상가 집합건물은 공용관리비, 장기체납, 공용전기·설비 분리 비용이 부담될 수 있습니다.
- 독립 영업 가능성. 낙찰 후 바로 임대하거나 매각하려면 개별 호실로 분리 가능한 구조인지, 출입과 설비가 독립되는지가 핵심입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정요항 정보를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 쪼개 쓸 수 있느냐
이 물건은 감정가 151,000,000원에서 최저가 73,990,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 상가의 실제 사용 단위입니다. 112호, 113호 및 인접상가 5개호와 일체로 이용 중이라면, 낙찰자가 109호 하나를 단독 점포처럼 바로 쓰거나 임대하기 어려울 수 있습니다. 권리상 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 선행 근저당 원본 확인, 점유·명도, 공매 교차, 독립 사용 가능성을 모두 확인해야만 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 가격은 C급으로 싸졌지만, 확인 난도도 C급 이상입니다.