서울남부지방법원 2025타경697. 서울 강서구 마곡동 센테니아 제1층 제115호입니다. 감정 이용상태는 일반음식점이며 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 성미영이고, 2023.02.07. 거래가액 1,360,477,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.05.02. 주식회사신한은행의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 등기된 케이비국민카드·서울신용보증재단· 교보생명보험·한화생명보험의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 국과 강서구의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 등재된 임차인이 없다는 사실만으로 임대차 관련 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경697 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 774-3 센테니아 제1층 제115호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상13층 건 내 제1층 제115호 · 사용승인일 2018-07-06 |
| 소유자 | 성미영 · 2023.02.07. 소유권이전 · 거래가액 1,360,477,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,000,000원 / 1,168,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,034,425,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.02.07. 하나은행 근저당은 2024.05.02. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후 가압류 4건과 경매개시결정, 국·강서구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%, 그러나 실거래 기준은 없다
감정가는 1,460,000,000원, 현재 최저매각가는 1,168,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균· 최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 80%라는 할인율 자체를 곧바로 시세 대비 저렴하다고 해석할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,168,000,000원 | 113,818,583원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 934,400,000원 | 345,082,583원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 747,520,000원 | 530,093,783원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수가 계속 0원입니다. 따라서 회차별 채권 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 배당으로 회수되지 못하는 채권액으로 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,080,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,176,000,000원 | 1,153,920,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,177,631원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 36,900,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 29,180,810원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 5,480,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 14,080,000원을 제외한 1,153,920,000원이 신한은행 근저당에 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 113,818,583원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철5호선 마곡역 동측 인근이며 주위는 사무실·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 마곡역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 도로. 남측 약 56m, 북측 약 12m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,675.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방이며 공시지가는 11,330,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 실제 점유와 임대차 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 80%를 시세 할인율로 그대로 받아들이지 말고 인근 유사 1층 상가의 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 공실 비용. 공실 상태에서는 관리비·보유비용과 재임대까지의 기간이 수익성에 직접 영향을 줍니다.
- 상가 용도 적합성. 일반음식점으로 이용된 점을 기준으로 실제 영업 가능 업종과 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당 구분. 현재 회차 채권 미배당 113,818,583원은 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원과 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격과 공실이 승부처”
이 사건은 2024.05.02. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체보다 더 큰 변수는 공실 상가의 적정가격입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 1,168,000,000원이지만 최근 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 감정 당시 일반음식점 공실이고 임대관계도 미상이므로, 권리는 비교적 단순하되 가격·임대·환금성 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
