서울남부지방법원 2025타경697. 이번 물건은 서울 강서구 마곡동 센테니아 건물의 지상 1층 제115호입니다. 집합건축물대장상 일반음식점이며, 감정평가에서도 일반음식점으로 이용되던 현황 공실로 조사됐습니다. 지하철 5호선 마곡역 동측 인근의 상가지대에 위치해 교통 접근성은 양호한 편입니다.

등기부를 보면 소유자 성미영이 2023년 매매로 취득했으며, 당시 거래가액은 1,360,477,000원입니다. 이후 2024년 신한은행이 채권최고액 1,176,000,000원의 근저당을 설정했고, 여러 금융기관의 가압류 및 조세 압류가 이어진 뒤 신한은행의 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 64%이지만, 과거 취득가격이나 감정가만으로 현재의 상가 시장가격을 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류·압류가 집중

말소기준권리는 2024.05.02 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후 발생한 금융기관의 가압류와 경매개시결정, 등기된 조세 압류는 매각에 따라 말소되는 구조입니다.

기존 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 성미영에게 있으며, 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기도 말소된 이력으로 확인됩니다. 따라서 신탁등기나 종전 하나은행 근저당을 현존하는 인수 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차·점유 관계 — 공실이지만 현장 확인은 필수

확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가서상 일반음식점으로 현황 공실이며, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 확인된 임차보증금 인수액은 0원으로 분석되지만, 현황 공실이라는 사실만으로 모든 임대차 가능성이 법적으로 배제되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%, 그러나 시세 할인 여부는 미확인

최초 감정가는 1,460,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 최저매각가는 934,400,000원으로, 감정가 대비 64% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 일반음식점 상가는 주거용 아파트와 달리 임대료, 공실기간, 관리비, 업종 수요, 점포 위치에 따라 시장가격이 크게 달라집니다.

현재 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저매각가 934,400,000원이 실제 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 시장가격 대비 할인율은 확인되지 않은 상태입니다.

3회·4회 유찰 가격은 예정된 결과가 아니라 주어진 회차별 시나리오입니다. 실제 매각절차와 다음 기일의 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 934,400,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 11,744,000원을 제외한 922,656,000원이 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 경우 후순위 가압류 채권자에게 배당될 금액은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

추정 채권총액 1,267,738,583원 중 배당되지 못하는 금액은 345,082,583원입니다. 이 계산은 신한은행 채권최고액을 배당채권액으로 사용한 추정이며, 신한은행의 실제 경매 청구액 1,034,425,030원과는 구분해야 합니다. 미배당이 발생하더라도 해당 근저당권 및 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 권리분석과 혼동해서는 안 됩니다.

집행비용은 매각가의 약 1.3%를 적용한 추정액입니다. 조세채권의 우선순위, 당해세, 상가 임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당·실질취득 시나리오

확인된 인수 권리가 없다는 전제에서 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 934,400,000원이며, 3회 유찰 시나리오에서는 747,520,000원, 4회 유찰 시나리오에서는 598,016,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 정산 및 상가 운영비용 등은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 마곡동의 지하철 5호선 마곡역 동측 인근에 위치합니다. 주변에 사무실, 오피스텔 및 근린생활시설이 분포하는 상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량의 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 마곡역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 13층 건물이며, 대상은 지상 1층 제115호입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 주차장 설비가 있습니다.
• 현황. 일반음식점으로 현황 공실입니다. 상가의 실질적 경쟁력은 도로 노출, 출입 동선, 점포 전면, 주변 상권의 영업 수요 등을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 도로. 남측으로 약 56m, 북측으로 약 12m 도로에 접하는 대지입니다. 대지는 장방형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정돼 있습니다.
• 토지 관련 사항. 토지 공시지가는 ㎡당 11,330,000원입니다. 해당 금액은 토지의 공시지가로서 개별 상가 호실의 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 일반음식점 용도의 구분상가는 동일 면적 아파트와 달리 유사 거래가격을 직접 비교하기 어려울 수 있습니다. 공실 상태에서 임대수익의 안정성이 확인되지 않으므로 재매각 및 장기 보유 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 시장가격 확인. 인근 마곡역 상권의 유사 점포 실거래가를 조사하고, 층·면적·전면 노출·집객 동선·임대상태가 비슷한 사례와 비교해야 합니다.
• 임대수익 검증. 해당 점포의 현실적인 보증금과 월세, 임차인 유치 가능성, 공실기간 및 순수익을 기준으로 투자 적정가격을 다시 계산해야 합니다.
• 임차·점유 재확인. 현황 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 상가건물 임대차 관계, 점유자, 사업자등록 및 대항력 발생 가능성을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세와 지방세 압류가 모두 존재합니다. 압류의 말소 여부와 별도로 법정기일 및 실제 배당순위가 예상배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비·공용부분 부담. 공실 중 누적된 관리비와 공용부분 관리비 체납액을 관리주체를 통해 확인하고 인수 가능 범위를 검토해야 합니다.
• 영업 가능 상태. 건축물대장상 일반음식점이라는 사실과 별도로 예정 업종의 인허가 가능 여부, 설비 상태 및 필요한 시설공사 범위를 확인해야 합니다.
• 입찰자금 계획. 최저매각가 934,400,000원을 기준으로 자금 조달, 실제 입찰보증금, 취득 관련 비용, 공실 유지비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.29 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경, 취하·정지 및 특별매각조건 유무를 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “64% 낙찰가, 그러나 투자 매력은 아직 검증 전”

마곡 센테니아 제115호는 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확한 일반음식점 상가입니다. 신한은행 근저당권을 기준으로 가압류와 압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 보증금 인수액도 없습니다. 그러나 임대관계가 미상이고 조세채권의 우선순위 확인이 필요한 만큼, 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 단계는 아닙니다.

더 큰 변수는 가격과 환금성입니다. 감정가 1,460,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 934,400,000원으로 내려왔지만, 현재 시세와 실제 임대수익을 검증할 비교자료가 없습니다. 공실인 일반음식점이라는 특성상 유찰에 따른 가격 하락만으로 투자수익을 예상하는 것은 위험합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하나, 가격 적정성과 상가 수익성은 보류입니다. 실거래가·임대수익·공실위험·조세채권을 검증한 뒤 적정 입찰가를 결정하는 보수적인 접근이 적절합니다.