서울남부지방법원 2025타경702. 서울 강서구 화곡동 나린하임 제2층 제203호입니다. 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 전용면적은 29.04㎡입니다. 6층 건물 중 2층에 위치하고 사용승인일은 2017.03.09입니다. 현재 등기상 소유자는 정경진·정수진·정형진·조순애 4인 공유이며, 2025.04.22 상속을 원인으로 2026.03.10 소유권이전등기가 접수됐습니다.
권리의 기준점은 2017.08.30 설정된 주식회사신한은행 근저당권 99,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤에 남아 있는 엘스타파이낸스대부주식회사 근저당권 39,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 적혀 있어, 계산상 인수액 0원만으로 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경702 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 976-21 나린하임 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.04㎡ · 6층 중 2층 |
| 현재 소유자 | 정경진 9분의 2 · 정수진 9분의 2 · 정형진 9분의 2 · 조순애 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 76,977,152원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2017.03.22 수협은행 앞으로 설정된 신탁은 2017.08.30 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 정유조 앞으로 소유권이전과 주식회사신한은행 근저당권 99,000,000원이 설정됐습니다. 이후 김연자 근저당권 24,000,000원과 주식회사신우캐피탈대부 근저당권 37,500,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 후순위로 남아 있는 엘스타파이낸스대부주식회사 근저당권 39,000,000원은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 2.30억은 최근 거래 1.90억보다 높다
나린하임A동은 총 18세대이며, 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.03, 29.04㎡, 4층, 190,000,000원이고, 이전 거래는 2023.08, 27.52㎡, 5층, 217,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 29.04㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.08 | 27.52㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
전체 평균은 203,500,000원이지만 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 190,000,000원입니다. 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.1%로 최근 시세를 뚜렷하게 웃돕니다. 또한 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -12.4%로 집계돼 있어, 전체 평균 203,500,000원만 보고 가격을 높게 평가할 근거도 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엘스타파이낸스대부주식회사 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,980,000원 |
신건 230,000,000원 가정 시 채권 합계 138,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 87,980,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,020,000원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제2층 제203호입니다.
- 입지. 강서구청 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통이며, 남동측으로 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·절대보호구역·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 314.2㎡, 공시지가 4,427,000원/㎡, 지목은 대이며 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 환금성. 나린하임A동은 18세대이고 확인 실거래가 2건이며, 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 230,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 현재가를 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원입니다. 현재 신건보다 유찰 이후 가격대에서 시세와 다시 비교하는 접근이 합리적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -12.4%로 집계되어 있어 과거 고가 거래 217,000,000원을 그대로 기준가격으로 삼지 않는 것이 좋습니다.
- 점유관계 확인. 임차인으로 정리된 내역은 없으나 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입·점유·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 엘스타파이낸스대부주식회사 근저당권 39,000,000원과 그 근저당권부채권 질권설정 관계를 등기 원본과 배당 단계에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격에서는 반대 신호가 선명합니다. 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원의 121.1%이고, 최근 거래 추세는 -12.4%입니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%라는 조건까지 겹칩니다. 등기상 인수는 낮지만, 신건 가격은 보류. 이 물건은 유찰 이후 가격과 실제 점유관계를 함께 확인해야 판단이 서는 사건입니다.
