서울남부지방법원 2025타경702. 서울 강서구 화곡동의 나린하임 제2층 제203호입니다. 집합건축물대장에 도시형생활주택(단지형다세대)로 등재되어 있는 물건으로, 전용면적은 29.04㎡입니다. 나린하임A동은 18세대 규모이며, 건물 사용승인일은 2017년 3월 9일입니다.
등기상 말소기준권리는 2017년 8월 30일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 엘스타파이낸스대부의 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 중간에 설정된 김연자 및 신우캐피탈대부의 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 따라서 등기상 주요 담보권 때문에 낙찰자가 별도의 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 최초 소유자 정유조의 상속으로 현재 공유자가 4명이 되었고, 경매개시결정의 채권자는 신한은행의 승계인인 에프에스제이2509유동화전문유한회사입니다. 또한 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 배당 계산상 인수액 0원과 실제 점유·명도 위험이 없다는 판단은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경702 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 976-21 나린하임 제2층 제203호 도로명주소: 서울특별시 강서구 까치산로 115 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.04㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제2층 |
| 건물 현황 | 나린하임A동 · 18세대 · 사용승인 2017.03.09 |
| 현재 소유자 | 조순애(9분의 3), 정경진(9분의 2), 정형진(9분의 2), 정수진(9분의 2) |
| 소유권 취득 원인 | 2025.04.22 상속 · 2026.03.10 소유권이전등기 |
| 감정가 | 230,000,000원 |
| 최저매각가 | 184,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 신한은행의 승계인 에프에스제이2509유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 76,977,152원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기 확인일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 확인은 별개
권리분석의 출발점은 2017.08.30 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 99,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2020.07.27 설정된 엘스타파이낸스대부 근저당권 39,000,000원은 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2020.08.05에는 엘스타파이낸스대부의 근저당권부채권에 예가람저축은행을 채권자로 하는 질권이 설정되었습니다. 해당 질권은 후순위 근저당권부채권과 관련된 권리이며, 근저당권의 말소 및 채권배당 관계와 함께 확인해야 합니다. 독립적인 선순위 담보권으로 계산하여 매수인 인수액에 중복 합산하지 않습니다.
후순위 소멸: 을구 5번 엘스타파이낸스대부 근저당권 39,000,000원.
기말소: 김연자 근저당권 24,000,000원, 신우캐피탈대부 근저당권 37,500,000원 및 관련 질권, 강서구 압류.
계산상 매수인 인수: 0원.
② 시세 비교 — 감정가 2.30억보다 최신 거래 1.90억에 주목
나린하임A동 거래 표본에서 확인되는 가격은 다음과 같습니다. 전체 거래 평균은 203,500,000원이지만, 표본이 2건에 불과하고 전용면적도 서로 다릅니다. 따라서 전체 평균만으로 현재 물건의 가격 경쟁력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 29.04㎡ | 4층 | 190,000,000원 |
| 2023.08 | 27.52㎡ | 5층 | 217,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼합 | 2건 | 203,500,000원 |
| 최근 집계 | 29.04㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
| 현재 최저가 | 29.04㎡ | 2층 | 184,000,000원 |
현재 최저매각가 184,000,000원은 최신 거래 190,000,000원의 96.8%로, 금액 차이는 6,000,000원입니다. 감정가 230,000,000원에 비하면 상당히 내려온 가격이지만, 실제 거래가격과 비교하면 할인 폭이 작습니다. 비교 거래는 4층이고 경매 대상은 2층이므로 층별 가격 차이도 검토해야 합니다.
특히 제시된 가격 추세는 -12.4%입니다. 2023년 8월 거래가 217,000,000원에서 2025년 3월 거래가 190,000,000원으로 낮아진 흐름입니다. 이러한 거래가격 하락을 무시하고 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 203,500,000원에만 의존하면 현재 최저가가 실제보다 매력적으로 보일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,376,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엘스타파이낸스대부 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 42,624,000원 |
| 합계 | — | 184,000,000원 |
채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신한은행 근저당권의 채권승계 및 실제 배당 수령자, 예가람저축은행의 질권 관계는 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다.
현재 최저매각가 184,000,000원으로 낙찰될 경우 집행비용 3,376,000원을 공제하고, 신한은행 근저당권 99,000,000원과 엘스타파이낸스대부 근저당권 39,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 추정 잔여금은 42,624,000원입니다.
다만 신한은행 근저당권의 채권최고액과 실제 경매 신청채권액 76,977,152원은 서로 다릅니다. 배당표는 채권최고액을 이용한 추정이며, 실제 확정채권액과 신청채권자의 만족 여부를 단정하는 자료는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 환금성은 별도
| 회차 | 최저가 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 184,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 147,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 117,760,000원 | 22,688,640원 | 0원 |
3회 유찰 시나리오에서는 채권 일부가 배당되지 못하지만, 미배당액 22,688,640원이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이기 때문에 제시된 계산상 매수인 인수는 여전히 0원입니다. 다만 실제 임대차 및 기타 법정 인수사항에 대한 확인은 별도로 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구청 남측 인근에 있으며, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층에 위치합니다. 2017.03.09 사용승인되었으며 위생·급배수·난방시설과 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 대상 토지는 남동측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 내역이 있으므로 해당 물건의 적용 여부와 매각기일 기준 효력을 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모의 단지형다세대로서 거래 표본이 2건에 불과하고 경매 평균 유찰 횟수가 3.1회입니다. 최근 시장가격을 추정하기 어렵고 매도 시 환금성도 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 동일 면적의 최신 거래는 2025.03 거래입니다. 2026.10.29 매각기일 기준으로 오래된 자료이므로 인근 유사 다세대의 거래가격과 매물 호가를 추가 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 제시된 거래가격 추세는 -12.4%입니다. 전체 평균 203,500,000원과 감정가 230,000,000원을 현 시세의 확정적 기준으로 사용하지 않아야 합니다.
- 경매 수요 확인. 단지 평균 유찰 3.1회와 낙찰률 0.0%라는 통계가 있습니다. 표본 규모와 실제 낙찰 사례를 확인하고 환금성을 검토해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차 신고는 없으나 임대관계 미상입니다. 점유자 신원, 전입세대, 확정일자, 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 채권승계·질권 확인. 신한은행 승계인 에프에스제이2509유동화전문유한회사의 채권승계 관계와 예가람저축은행 질권의 배당 처리 및 말소 관계를 확인해야 합니다.
- 상속 공유 확인. 조순애·정경진·정형진·정수진의 공유지분과 소유권이전등기 내역을 대조하고, 실제 인도 협의 대상자를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역의 적용 범위와 공항 관련 고도 제한, 교육환경 보호구역 등 도시계획상 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 건물 상태. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 주차 이용 여건, 설비 상태, 누수와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 정보를 반드시 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 대비 할인”보다 “현재 가격과 환금성”이 중요하다
화곡동 나린하임 203호는 말소기준이 명확하고, 배당 계산상 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조가 비교적 단순합니다. 신한은행의 선순위 근저당과 엘스타파이낸스대부의 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이며, 이미 말소된 담보권도 구별됩니다.
그러나 투자 판단은 다릅니다. 현재 최저가는 184,000,000원이고, 동일 면적 최신 거래가격은 190,000,000원입니다. 차이는 6,000,000원에 그치며, 그 최신 거래조차 2025년 3월 사례입니다. 여기에 거래가격 하락 추세 -12.4%와 단지 평균 유찰 3.1회가 겹칩니다. 실제 임대관계 역시 확인이 필요합니다.
결론은 권리 조건부 양호, 가격 메리트 보류입니다. 현재 최저가를 단순히 감정가의 80%라는 이유로 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 점유·임대차와 채권승계 관계를 확인하고, 실제 현재 시세 및 환금성 검증을 거쳐야 합니다. 추가 유찰로 가격이 내려가는 경우에도 권리와 물건 상태를 다시 검토하는 것이 합리적입니다.
