서울남부지방법원 2025타경761. 화곡동 중앙하이빌 제지층 제비02호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자 원소제는 2016.08.02. 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 107,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김영섭 근저당, 서울축산업협동조합·도은대부 가압류, 경매개시결정과 국 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽도 핵심은 전입일입니다. 이예진은 2020.09.02., 홍석희·홍영림·홍정창은 모두 2025.07.21. 전입으로 말소기준일인 2016.08.02.보다 늦습니다. 따라서 확인된 4명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 점유 부분도 미상이므로 배당·명도 실무는 최신 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경761 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-9 중앙하이빌 제지층 제비02호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 72.27㎡ |
| 소유자 | 원소제 · 2016.08.02. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 88,603,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제지층 제비02호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
② 임차인 분석 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예진 | 2020.09.02 | 미상 | 2025.12.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍석희 | 2025.07.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍영림 | 2025.07.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍정창 | 2025.07.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 네 명 모두 전입신고가 2016.08.02. 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보지 않습니다. 이예진은 2025.12.02. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 품질을 함께 봐야 한다
중앙하이빌은 9세대, 2001.11.22. 준공입니다. 제공된 거래 표본은 3건이며 대상면적은 72.27㎡인데 실거래 표본은 61.61㎡·63.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 220,000,000원과 최신 거래 240,000,000원은 가격 방향을 보는 참고값으로 활용하되, 동일 조건 직접 비교로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 63.06㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 63.06㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 61.61㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 226,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 220,000,000원 |
최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.5%입니다. 최신 거래는 240,000,000원입니다. 숫자 자체만 보면 할인 구간이지만, 최근 시세 추세가 -8.3%이고 대상 호실이 제지층이며 비교 거래 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 226,666,666원 대비 할인율만으로 등급을 높게 평가하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 107,800,000원 | 107,800,000원 |
| 3. 근저당 · 김영섭 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울축산업협동조합 | 290,000,000원 | 3,950,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사도은대부 | 652,064,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,109,864,876원 중 예상 배당액은 171,750,000원, 미배당액은 938,114,876원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 예상 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 938,114,876원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 972,624,876원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 1,000,232,876원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물의 제지층 제비02호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,829,000원/㎡, 토지면적 298.9㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 이루어져 실제 내부사항과 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 범위. 이예진·홍석희·홍영림·홍정창 모두 점유 부분이 미상입니다. 실제 점유 호실·범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 4명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 최신 매각물건명세서와 제출서류를 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구. 이예진은 2025.12.02. 배당요구가 확인되지만 나머지 3명은 배당요구 여부가 미상입니다.
- 지층 상태. 대상은 제지층이고 내부조사는 제한적으로 이루어졌습니다. 실제 내부구조·상태를 현장 확인하는 것이 중요합니다.
- 시세 표본. 대상면적 72.27㎡와 제공 실거래 61.61㎡·63.06㎡가 일치하지 않습니다. 79.5%라는 수치만으로 가격 우위를 확정하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -8.3%이므로 과거 전체 평균 226,666,666원보다 최근 12개월 평균 220,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 보되, 개별 조건 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 최신 세금·배당 관련 서류를 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.02. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며 임차인 4명도 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원이라 실질취득은 175,000,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 220,000,000원의 79.5%라 눈에 띕니다. 그러나 대상은 제지층이고, 거래 표본의 면적이 대상 72.27㎡와 맞지 않으며, 최근 가격 흐름도 -8.3%입니다. 여기에 9세대 규모의 다세대라는 환금성 조건과 임차인들의 보증금·확정일자·점유 범위 미상까지 감안하면 결론은 “권리는 양호, 가격은 현장·동일조건 시세를 재확인한 뒤 판단”입니다.
