서울남부지방법원 2025타경761. 서울 강서구 화곡동 ‘중앙하이빌’ 제지층 제비02호, 다세대주택 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 원소제이고, 2016.08.02. 소유권이전과 같은 날 주식회사 우리은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 107,800,000원입니다. 이후 설정된 김영섭 근저당권과 2024년 이후 가압류, 2026년 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 인수하는 담보권·가압류는 0원입니다.
다만 이 물건은 ‘임차인 0명’인 유형은 아닙니다. 이예진·홍석희·홍영림·홍정창 등 실제 임차인 4명이 확인되고, 모두 전입일이 2016.08.02. 이후입니다. 그래서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제권은 별도로 확인해야 합니다. 이예진은 2025.12.02. 배당요구가 확인됩니다.
가격은 반대로 긍정적입니다. 현재 회차의 실질취득액은 140,000,000원으로 최근 12개월 평균 220,000,000원의 63.6%, 최신 거래 240,000,000원의 58.3%입니다. 다만 시장 추세 지표는 -8.3%로 하락세이고, 개별 거래 면적도 대상 면적 기준과 일치하지 않습니다. 따라서 ‘시세보다 싸다’는 판단은 단지 시세 지표를 기준으로 한 참고 판단으로 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경761 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-9 중앙하이빌 제지층 제비02호 [도로명] 서울특별시 강서구 가로공원로 184-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제지층 제비02호 |
| 소유자 | 원소제 (2016.08.02. 거래가액 150,000,000원) |
| 시장 비교 기준 면적 | 72.27㎡ · 최근 확인 거래는 63.06㎡ 및 61.61㎡로 면적 불일치 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사의 업무수탁기관 주식회사 우리은행 / 88,603,217원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기부 기준일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.08.02. 을구 5번 주식회사 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 107,800,000원입니다. 이후 2021.12.24. 설정된 김영섭 근저당권 60,000,000원, 2024.10.10. 및 2024.11.12. 가압류, 2025.11.03. 임의경매개시결정, 2026.07.20. 강서세무서장의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 확인됩니다. 2024.12.23.에는 파산선고 등기가 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
확인된 임차인은 4명이며 모두 말소기준권리인 2016.08.02. 이후 전입했습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 우선변제권은 개별 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예진 | 2020.09.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.12.02. 배당요구 |
| 홍석희 | 2025.07.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 여부 미상 |
| 홍영림 | 2025.07.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 여부 미상 |
| 홍정창 | 2025.07.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 여부 미상 |
임차인 4명 모두 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자 미상으로 우선변제 관련 판단은 매각물건명세서 및 관련 서류의 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 시장 지표보다 낮다
중앙하이빌의 확인된 개별 거래는 2021.12~2023.11 사이 3건이며, 거래금액은 200,000,000원~240,000,000원입니다. 시장 요약 지표상 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 2023.11의 240,000,000원, 최근·과거 추세는 -8.3%입니다. 다만 개별 거래의 면적은 63.06㎡와 61.61㎡로 시장 비교 기준 72.27㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 63.06㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 63.06㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 61.61㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 시장 요약 | 72.27㎡ | 최근12m 2건 | 220,000,000원 |
현재 실질취득액 140,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 63.6%이며, 최신 거래 240,000,000원의 58.3%입니다. 즉 단지 시세 지표와 비교하면 가격 메리트가 있습니다. 감정가 175,000,000원이 아니라 실질취득액 140,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,760,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 107,800,000원 | 107,800,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 김영섭 | 60,000,000원 | 29,440,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 290,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사도은대부 | 652,064,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 1,109,864,876원이며 채권자에게 실제 배당되는 금액은 137,240,000원입니다. 집행비용 2,760,000원을 합하면 매각대금 140,000,000원이 전액 소진됩니다. 채권 미배당액은 972,624,876원입니다. 신청채권자 청구액 88,603,217원과 별개로 배당표의 을구 5번 근저당권은 채권최고액 107,800,000원을 기준으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오 — 현재도 가격 메리트가 있다
| 회차 | 감정가 대비 | 실질취득 | 최근12m 평균 대비 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80% | 140,000,000원 | 63.6% |
| 2회 유찰 시 | 64% | 112,000,000원 | 50.9% |
| 3회 유찰 시 | 51% | 89,600,000원 | 40.7% |
2회·3회 유찰 가격은 시나리오상 금액이며 실제 매각가격을 의미하지 않습니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물의 제지층 제비02호이며 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로 토지면적 298.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다. 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 중앙하이빌은 9세대 규모이며 2001.11.22. 준공되었습니다. 확인된 개별 거래는 3건이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 나타나므로 환금성은 보수적으로 보는 편이 좋습니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 외부관찰·주위탐문 및 표준적 이용상태 등을 참고해 평가된 부분이 있어 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저매각가 140,000,000원이 곧 실질취득액입니다. 인수액이 0원이므로 별도 보증금 승계액을 더하지 않습니다.
- 가격 메리트. 실질취득 140,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 63.6%, 최신 거래 240,000,000원의 58.3%입니다. 단지 시세 지표상 가격 메리트는 분명합니다.
- 하락 추세. 최근·과거 추세 지표가 -8.3%이므로 현재 가격만 보고 향후 가격 상승을 전제하지 마세요.
- 비교면적 확인. 시장 비교 기준은 72.27㎡이나 확인된 개별 거래는 63.06㎡와 61.61㎡입니다. 가격 판단 전 실제 전용면적·층·내부상태를 확인하세요.
- 임차인 확인. 임차인 4명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 서류에서 임대차 조건 및 배당요구 여부를 다시 확인하세요.
- 명도·점유. 임대관계와 실제 점유관계가 미상이고 현황조사가 외부관찰 중심으로 이루어진 부분이 있으므로 입찰 전 실제 점유와 인도 가능성을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 잔여금액은 달라질 수 있습니다.
- 회차 전략. 현재 140,000,000원뿐 아니라 2회 유찰 시 112,000,000원, 3회 유찰 시 89,600,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 가격 상한을 미리 정해두세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 남아 있다”
이 물건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 2016.08.02. 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 김영섭 근저당권과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 4명이 확인되지만 모두 말소기준권리 이후 전입하여 대항력은 없습니다.
가격은 현재 회차의 실질취득액 140,000,000원이 최근 12개월 평균 220,000,000원의 63.6%, 최신 거래 240,000,000원의 58.3% 수준이어서 단지 시세 지표 대비 가격 메리트가 있습니다. 다만 시장 추세가 -8.3%로 하락 방향이고, 비교 거래 면적이 대상 기준 72.27㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 단순히 ‘시세의 63.6%’라는 숫자만으로 확정적인 저평가를 단정하기보다 실제 면적·층·내부상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
결론은 “권리는 안전, 가격은 유리, 임대차 확인은 필수”입니다. 현재 회차는 인수 부담 없이 140,000,000원에 접근할 수 있다는 점이 핵심이며, 향후 유찰 시 112,000,000원·89,600,000원 시나리오도 있습니다. 다만 9세대 소규모 다세대이고 확인된 거래가 많지 않으며, 보증금·확정일자가 미상인 임차인이 존재하므로 가격 메리트와 함께 환금성 및 실제 점유관계를 보수적으로 검토하는 것이 적절합니다.
