서울남부지방법원 2025타경770. 서울 강서구 화곡동 362-113 쌍용빌라트 제3층 제302호, 전용면적 53.43㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 심배관이고 2009.09.11. 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 핵심은 2011.09.07. 설정된 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
말소기준권리 이후 설정된 우리카드 가압류와 임의경매개시결정, 강서구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 삼성카드 가압류는 2024.10.23. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 권리만 놓고 보면 매수인이 인수할 권리는 0원입니다. 다만 임차인 심수진의 보증금이 미상이고 매각물건명세서의 보완이 필요한 상태이므로 임차관계는 서류 확인을 끝내고 입찰해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 362-113 쌍용빌라트 제3층 제302호 도로명주소: 서울특별시 강서구 가로공원로78가길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.43㎡ · 지하1층, 지상4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 심배관 (2009.09.11. 소유권이전, 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 68,816,031원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2002년과 2008년에 설정된 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2011.09.07. 설정된 국민은행 근저당권으로, 말소기준권리에 해당합니다. 2024.08.12. 삼성카드 가압류는 2024.10.23. 해제됐고, 2025.06.27. 우리카드 가압류, 2025.11.12. 임의경매개시결정, 2026.01.19. 강서구 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
확인되는 실제 임차인은 1명, 심수진입니다. 점유부분은 미상이며 2011.10.05. 전입했습니다. 말소기준권리인 2011.09.07. 국민은행 근저당권보다 전입일이 늦어 대항력 없음으로 판단됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심수진 | 미상 | 2011.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 없더라도 우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다.
③ 가격·배당 — 80% 최저가이지만 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 회차는 1회 유찰로 감정가 240,000,000원의 80%인 192,000,000원이 최저매각가입니다. 2회 유찰 시 153,600,000원, 3회 유찰 시 122,880,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 쌍용빌라트(362-113) B동은 9세대이고, 확인된 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1회입니다. 최근 매각금액과 최근 매각일자는 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 거래시세보다 낮다고 판단할 가격 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,488,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 11,165,835원 | 11,165,835원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,346,165원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,488,000원, 국민은행 108,000,000원, 우리카드 11,165,835원이 배당되고 69,346,165원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2001.12.22.입니다. 외벽은 타일붙임마감 및 드라이비트마감 등, 창호는 PVC 창호 등입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 218.7㎡, 공시지가 3,665,000원/㎡, 대체로 평탄한 세로장방형 토지이며 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·가축사육제한구역· 대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항) 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 해당 단지는 9세대이고 최근 매각금액·매각일자가 확인되지 않아 거래 유동성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 물건 자체의 확인사항 — 제시외 건물·벽체 공유·내부 미확인
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2011.09.07. 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 우리카드 가압류·임의경매개시결정·강서구 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인 심수진 1명은 2011.10.05. 전입으로 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가는 192,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로 80%라는 할인율만으로 시세 메리트를 인정하지 마세요.
- 물건 현황. 제시외 건물 포함 및 B동과 A동의 벽체 공유 내용이 있으므로 현장·감정평가서·매각물건명세서를 서로 대조하세요.
- 내부 상태. 폐문 부재로 내부 확인이 불가했고 내부설비의 유무·정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 유의. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 가격”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 2011.09.07. 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 심수진 역시 2011.10.05. 전입으로 대항력이 없어 현재 산정상 인수 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 192,000,000원은 감정가 240,000,000원의 80%이지만, 9세대 규모의 쌍용빌라트(362-113) B동에서 최근 매각금액과 매각일자가 확인되지 않아 실거래와 비교할 근거가 부족합니다. 여기에 보증금 미상 임차인, 제시외 건물 및 벽체 공유, 내부 확인 불가라는 물건 자체의 확인사항도 남아 있습니다.
권리는 합격에 가깝지만, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 현재 회차에서 중요한 것은 80%라는 숫자 자체가 아니라 실제 거래가치와 현장 상태를 확인한 뒤 192,000,000원 이하의 응찰가가 합리적인지를 판단하는 것입니다.
