서울남부지방법원 2025타경770. 서울 강서구 화곡동 쌍용빌라트 제3층 제302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 심배관으로, 2009.09.11 거래가액 163,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2011.09.07 설정된 국민은행 근저당권, 채권최고액 108,000,000원입니다. 이후 우리카드 가압류와 경매개시결정, 강서구 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 심수진의 전입일은 2011.10.05입니다. 말소기준일인 2011.09.07보다 뒤이므로 이 사건에서는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상이라 우선변제 범위 자체를 확정할 수는 없지만, 현재 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 362-113 쌍용빌라트 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로78가길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인 2001.12.22 |
| 소유자 | 심배관 (2009.09.11 거래가액 163,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 68,816,031원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 권리는 매각으로 정리
현재 소유자 심배관의 소유권 취득 후 2011.09.07 국민은행 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 2024.08.12 삼성카드 가압류는 2024.10.23 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.06.27 우리카드 가압류 11,165,835원, 2025.11.12 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.01.19 강서구 압류는 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심수진 | 미상 | 2011.10.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 심수진의 전입일 2011.10.05은 말소기준권리 2011.09.07보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고 배당요구 여부도 확정되지 않아 우선변제 관련 금액은 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 240,000,000원, 실거래 비교는 유보
쌍용빌라트(362-113)B동은 9세대, 사용승인일은 2001.12.22입니다. 가격 비교용 대상면적은 53.43㎡이지만 면적 일치 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 240,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 직접적인 실거래 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 11,165,835원 | 11,165,835원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,674,165원 |
국민은행 근저당은 채권최고액 108,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 제시된 시나리오에서는 채권 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상4층이며, 도시가스 개별난방과 위생 급배수시설이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 내부 확인. 폐문 부재로 내부 확인이 불가해 내부설비의 유무와 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 대지 218.7㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 3,665,000원/㎡이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 관계. 심수진의 전입 2011.10.05은 말소기준 2011.09.07 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 관련 사항은 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가 240,000,000원을 그대로 시세로 보지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문 부재로 내부설비의 유무·작동 여부가 확인되지 않았으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 건물 현황. 현황 B동과 인접 A동의 벽체 공유 목측 사항 및 제시외 건물 포함 내용을 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 배당 변수. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2011.09.07 국민은행 근저당이고, 심수진의 전입은 2011.10.05로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 우리카드 가압류와 경매개시결정, 강서구 압류도 말소기준 뒤여서 매각으로 소멸하고, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 240,000,000원이라는 신건 가격의 경쟁력은 별도 문제입니다. 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않고 면적 일치 비교도 되지 않아, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 좋다고 평가할 수 없습니다. 여기에 내부설비 미확인과 현황 B동·A동 벽체 공유 목측 사항도 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리는 정리형, 가격은 검증형입니다.
