서울남부지방법원 2025타경777. 서울 구로구 항동의 구로에스케이브이원센터 1층 A105호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 지원시설(근린생활시설)이며, 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 11층 건물에 속합니다. 소유자는 최광호이고, 2021년 11월 12일 국민은행 명의의 채권최고액 1,104,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 국민은행이 청구액 946,744,194원으로 경매를 신청한 구조입니다.

권리관계에서는 2021년 근저당 이후의 압류가 이미 해제·말소됐으며, 경매개시결정 등 매각으로 정리되는 권리가 중심입니다. 그러나 현황조사에 확인된 임차인이 실제로 점유하고 있으므로 인수할 보증금이 없다는 것과 명도 과정이 필요 없다는 것은 다릅니다. 특히 임차인의 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당·명도관계를 원본 서류로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 후순위

말소기준권리는 2021.11.12 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,104,000,000원으로, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 구로구와 국가 명의의 압류가 각각 등기됐으나, 구로구 압류는 2025.04.24, 국가 압류는 2025.11.14 해제·말소됐습니다. 2025.11.17의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 명도는 별도 확인

현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. XU AIHUA의 전입일은 2025.05.07로, 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2021.11.12보다 늦습니다. 따라서 주택임대차보호법상 대항력의 시간적 선후관계를 적용하더라도 선순위 근저당권자나 경매 매수인에게 대항하는 선순위 임차인은 아닙니다. 또한 목적물의 실제 용도는 근린생활시설이므로, 임대차에 적용되는 법률과 사업자등록·점유 요건 등은 별도 확인이 필요합니다.

보증금은 35,000,000원, 월세는 1,800,000원입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 전액이 배당될 것이라고 단정할 수 없고, 소액임차인 최우선변제 적용 여부도 실제 이용형태와 법정 요건을 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 80%, 실거래 시세는 미확인

현재 최저매각가는 1,080,000,000원으로, 감정가 1,350,000,000원의 80%입니다. 1회 유찰을 거쳐 최저매각가가 내려온 상태지만, 감정가보다 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 지원시설(근린생활시설)입니다. 상업용 부동산은 같은 건물 안에서도 층, 접근성, 가시성, 임대 상태와 업종 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 실제 거래사례와 임대수익 수준을 확인하기 전에는 현 최저가의 투자 매력도를 확정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,080,000,000원 가정)

집행비용 추정치와 근저당 채권최고액을 적용한 단순 예상배당입니다. 근저당권 관련 미배당 예상액은 37,200,000원이며, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 국민은행의 경매 신청 청구액 946,744,194원은 근저당 채권최고액과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 동일하게 0원

현 회차에서는 국민은행에 예상 배당되는 1,066,800,000원이 경매 신청 청구액 946,744,194원을 충족하는 것으로 계산됩니다. 반면 2회·3회 유찰 시나리오에서는 해당 청구액에 미달합니다. 다만 이는 실제 배당순위 및 우선배당 채권의 확정 결과가 아닌 추정 시나리오입니다.

중요한 점은 근저당 미배당액이 커져도 그 차액을 매수인이 떠안는 구조는 아니라는 것입니다. 현재 제시된 권리순위에서는 매수인 인수액이 모든 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 그러나 유찰 후 가격이 충분히 저렴해지는지는 실제 상업시설 시세를 확인해야만 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 서울항동초등학교 서측 인근에 위치하며, 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 11층 건물의 1층 지원시설입니다. 공동 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기 및 지하주차장이 구비돼 있습니다.
• 도로 접근. 북동측 약 40m, 남동측 약 20m 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 실제 점포 접근성과 노출도는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 있으므로, 실제 거래 대상 및 적용 여부는 물건 용도별로 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 집합건축물대장상 용도는 지원시설(근린생활시설)입니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만으로 비교하기 어렵습니다. 상가 수요, 임대조건, 공실 및 향후 매수자 확보 가능성을 종합적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 이용형태 확인. 지원시설(근린생활시설)로 등록된 물건입니다. 현재의 영업·점유 상태와 건축물대장상 용도 적합성을 확인하세요.
• 임차인 점유·명도. XU AIHUA의 전부 점유 여부, 계약 당사자, 점유 현황, 임대차 종료 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 보증금과 우선변제. 보증금 35,000,000원, 월세 1,800,000원의 계약내용과 확정일자·배당요구·사업자등록 및 최우선변제 적용 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 내 지원시설 거래사례와 인근 상업시설의 실거래, 실질 임대료 및 수익률을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
• 관리비 및 운영비. 미납 관리비와 공용부분 관련 비용, 시설 관리비·전기료 등 실제 운영비를 관리주체에 확인하세요.
• 배당 및 채권 확인. 국민은행 근저당 채권최고액 1,104,000,000원과 경매 신청 청구액 946,744,194원은 서로 다릅니다. 실제 채권액·조세채권·우선배당 사항을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

서울남부지방법원 2025타경777, 구로에스케이브이원센터 A105호는 후순위 임차인 1명, 매수인 인수 추정액 0원으로 권리 인수 측면에서는 비교적 단순한 사건입니다. 1회 유찰로 최저매각가가 1,080,000,000원까지 내려왔고, 근저당권에 예상 미배당액 37,200,000원이 발생하더라도 그 금액이 매수인의 채무로 이전되지는 않습니다.

다만 이 물건은 지원시설(근린생활시설)입니다. 매매시세·임대수익·공실 위험과 현장 점유 상태를 확인하지 않은 채 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 입찰하기에는 불확실성이 남습니다. 임차인 보증금의 배당 및 명도 문제도 사전에 확인해야 합니다.

결론은 ‘권리 인수는 양호, 가격은 검증 후 판단’입니다. 단순히 유찰이 진행됐다는 사실보다, 실제 시장가치와 안정적으로 확보할 수 있는 임대수익을 기준으로 입찰 여부와 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.