서울남부지방법원 2025타경777. 구로에스케이브이원센터 1층 A105호로, 감정평가상 이용상태는 지원시설(근린생활시설)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.11.12. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 1,104,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 압류 두 건은 이미 말소됐습니다.
현황조사상 임차인은 XU AIHUA 1명입니다. 전부를 점유하고, 보증금은 35,000,000원, 차임은 1,800,000원입니다. 전입신고일 2025.05.07.은 말소기준권리인 2021.11.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구와 우선변제 여부는 확인되지 않지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경777 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 항동 246-1 구로에스케이브이원센터 제1층 제에이105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(근린생활시설) |
| 소유자 | 최광호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,350,000,000원 / 1,350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 946,744,194원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2021.11.12. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,104,000,000원이며 채무자는 최광호입니다. 이후 2025.11.17. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 2024.12.17. 구로구 압류와 2025.09.12. 국의 압류는 각각 2025.04.24., 2025.11.14. 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| XU AIHUA | 전부 | 2025.05.07 | 35,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,350,000,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 이 가격이 시장가 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 용도가 지원시설(근린생활시설)인 만큼 아파트 가격 논리를 그대로 적용해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,104,000,000원 | 1,104,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 230,100,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 230,100,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 항동 소재 서울항동초등학교 서측 인근이며, 부근은 아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상11층 건물 내 1층 에이105호이며, 공동 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비·지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 로폭 40미터 내외, 남동측 로폭 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 8,320.3㎡, 지목은 공장용지이며 공시지가는 3,366,000원/㎡입니다. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 지원시설(근린생활시설)의 동일 건물·인근 유사 점포 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. XU AIHUA가 전부를 점유 중입니다. 대항력은 없지만 실제 인도와 명도 절차는 별도로 검토해야 합니다.
- 보증금·배당. 보증금 35,000,000원, 차임 1,800,000원이며 확정일자·우선변제 여부는 명확하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이지만 배당절차는 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 회차 시나리오. 신건 1,350,000,000원, 1회 유찰 1,080,000,000원, 2회 유찰 864,000,000원 시나리오별 자금계획을 비교해야 합니다.
- 규제·용도. 지원시설(근린생활시설)이며 토지이용계획상 준주거지역·공공주택지구·과밀억제권역 등 각종 제한사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2021.11.12. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 XU AIHUA의 전입은 2025.05.07.이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 1,350,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이지만, 최근 실거래 자료가 없어 시장가와 직접 비교할 수 없습니다. 더구나 이용상태가 지원시설(근린생활시설)이므로 거래량과 임대수익, 공실 가능성까지 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로 검증입니다.
