서울남부지방법원 2025타경790. 고척동 302 제101동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 이원희이며 2018.10.11 소유권이전 등기가 있습니다. 등기상 말소기준은 2022.08.24 설정된 유미캐피탈대부주식회사 근저당권 45,000,000원입니다. 이후 유미캐피탈대부의 27,000,000원 근저당, 국 압류, 서울보증보험 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 김성우는 2015.11.04 전입했고 2021.10.15 확정일자를 받았습니다. 조사자료상 대항력이 있는 것으로 정리돼 있지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아, 낙찰가가 얼마인지와 별개로 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수 0원이라는 계산만으로 권리위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 302 제101동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경서로7길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 50.91㎡ · 지상 6층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 이원희 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안주연 (개명 전 안명순) / 210,142,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준권리보다 앞선다
말소기준권리는 2022.08.24 유미캐피탈대부주식회사 근저당권 45,000,000원입니다. 같은 채권자의 2022.08.25 근저당권 27,000,000원, 2023.07.24 국 압류, 2024.10.04 서울보증보험주식회사 가압류 29,075,241원, 2025.12.01 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성우 | 2015.11.04 | 2021.10.15 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에 낙찰가를 낮춰도 실질취득액이 얼마가 되는지 계산할 근거가 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있으므로, 입찰 전 보증금·배당요구·점유관계 확인이 가격 검토보다 먼저입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격 기준으로도 신건은 싸지 않다
비교 가능한 전용면적은 50.82㎡이고, 본건의 대상면적은 50.91㎡입니다. 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 277,666,666원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 2024년 거래보다 2026.01 최신 거래 304,000,000원과 최근 12개월 평균 304,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.82㎡ | 5 | 304,000,000원 |
| 2024.08 | 50.82㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2024.06 | 50.82㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.82㎡ | 3건 | 277,666,666원 |
최근 12개월 평균은 304,000,000원이며 표본은 1건입니다. 신건 최저가 312,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.6%입니다. 따라서 현재 회차를 최근 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 14.9%로 상승 방향이지만, 그 상승을 반영한 최신 거래가격보다도 현재 최저가가 높다는 점이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 2. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,075,241원 | 29,075,241원 |
| 5. 신청채권자 · 안주연 (개명 전 안명순) | 210,142,900원 | 205,756,759원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 시뮬레이션에서는 채권 총액 311,218,141원 중 306,832,000원이 배당되고 4,386,141원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 선순위 임차인 김성우의 보증금이 미상이라 실제 임차보증금 배당 및 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 312,000,000원 | 4,386,141원 | 205,756,759원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 249,600,000원 | 65,912,541원 | 144,230,359원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 199,680,000원 | 115,133,661원 | 95,009,239원 |
유찰될수록 매각대금은 내려가지만, 김성우의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매각가 하락을 곧바로 실질취득가 하락으로 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금 중 배당되지 않는 부분이 있다면 그만큼 매수인의 부담으로 남을 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고척초등학교 북측 인근으로, 주위는 다세대·아파트·연립주택 등이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 101동 4층 402호입니다. 승강기·난방·피로티주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 완경사·부정형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측 약 16미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,665,000원/㎡이며 토지면적은 336.0㎡입니다.
- 규모·거래. 15세대, 사용승인 2015.09.07이며 확인된 비교 실거래는 3건입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김성우의 보증금과 실제 점유관계, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 정보 없이는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 말소기준 선후관계 재확인. 김성우 전입 2015.11.04·확정일자 2021.10.15, 말소기준 근저당 2022.08.24의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 최저가 312,000,000원은 최근 12개월 평균 304,000,000원의 102.6%입니다. 현재 회차는 최근 거래보다 낮지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.22 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 단독 판단 금지. 계산상 매수인 인수 0원으로 표시된 배당 시뮬레이션과 별개로, 선순위 임차보증금이 미상이라는 권리위험이 남아 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘선순위 보증금’
이 물건은 후순위 등기권리만 보면 구조가 단순합니다. 말소기준인 유미캐피탈대부 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2015.11.04 전입한 대항력 임차인 김성우가 그보다 훨씬 앞서 있고 보증금이 미상입니다. 이 한 가지 때문에 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
가격도 현재 회차에 특별한 할인 근거가 없습니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래는 304,000,000원이고, 신건 최저가는 312,000,000원으로 최근 시세의 102.6%입니다. 최근 거래 추세가 14.9% 상승했더라도 현재 최저가는 그 최신 거래보다 높은 수준입니다. 결론은 ‘보증금 확인 전 보류’입니다. 선순위 임차보증금이 얼마인지 확인된 뒤에야 실제 부담액을 기준으로 가격과 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.
