서울남부지방법원 2025타경790. 서울 구로구 고척동 소재 도시형생활주택(단지형다세대주택) 101동 402호입니다. 감정가 312,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 249,600,000원입니다. 같은 면적대의 최근 거래가격이 304,000,000원이라는 점은 눈길을 끌지만, 이번 사건에서 먼저 분석할 것은 가격이 아니라 임차인의 권리입니다. 김성우의 전입일은 2015.11.04로, 말소기준인 유미캐피탈대부주식회사 근저당권 설정일 2022.08.24보다 앞섭니다. 대항력이 인정된 임차인으로 표시되어 있으나 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액을 확정할 수 없습니다.
등기부상 유미캐피탈대부주식회사의 근저당권 2건과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 하지만 등기부상 담보권이 소멸하는 것과 임차보증금 인수위험이 사라지는 것은 별개입니다. 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하고 그 잔액을 매수인에게 주장할 수 있다면, 표시된 최저가만으로 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 302 제101동 제4층 제402호 도로명주소: 서울특별시 구로구 경서로7길 35 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 / 층수 | 50.91㎡ · 지상 6층 건물 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 승강기·난방·피로티주차장 |
| 준공 / 규모 | 2015.09.07 · 15세대 |
| 소유자 | 이원희 (단독소유, 상속 관련 등기) |
| 감정가 | 312,000,000원 |
| 최저매각가 | 249,600,000원 (감정가의 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 안주연 (개명 전 안명순) |
| 신청채권 청구액 | 210,142,900원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2022.08.24 유미캐피탈대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 임차인 | 김성우 · 대항력 있음 · 보증금 미상 |
| 매수인 인수 | 확정 불가 — 선순위 임차보증금 미배당 잔액 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도
현재 말소기준권리는 2022.08.24 설정된 을구 2번 유미캐피탈대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원이며, 다음 날 설정된 을구 3번 근저당권의 채권최고액은 27,000,000원입니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
갑구 4번 국세 압류, 갑구 6번 서울보증보험주식회사 가압류, 갑구 7번 강제경매개시결정도 말소기준 이후 권리로서 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 국세 압류는 등기상 소멸 여부와 별도로 조세채권의 배당순위 및 배당금액을 확인해야 합니다. 기존 오케이저축은행 강제경매개시결정은 이미 말소된 기록입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 결정적 위험
확인된 실제 임차인은 김성우 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 확정일자 역시 기록되어 있으나, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 최종 배당순위·배당액·승계액은 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성우 점유 부분 미상 |
전입 2015.11.04 확정 2021.10.15 |
미상 | 있음 | 확인 필요 확정일자 기록 |
가능성 있음 미배당 보증금 |
전입 및 확정일자는 확인되지만 임대차보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 우선변제권의 실제 행사 가능성과 배당순위는 임대차관계, 대항요건 유지, 배당요구 등 관련 요건을 함께 확인해야 합니다.
따라서 최저가가 최근 실거래가의 82.1%라는 수치는 낙찰가 자체만 비교한 값입니다. 미배당 보증금이 발생하면 실제 매수비용은 이 비율보다 높아지며, 경우에 따라 최근 거래가격을 초과할 수도 있습니다. 인수범위가 확인되기 전에는 실질적인 할인율을 산정하거나 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 취득원가가 불확실
동일 면적대 실거래는 총 3건이며, 최근 12개월 거래는 2026년 1월의 1건입니다. 전체 평균은 277,666,666원이지만 과거 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단은 가장 최근 거래인 304,000,000원을 우선 참고하는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.82㎡ | 5 | 304,000,000원 |
| 2024.08 | 50.82㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2024.06 | 50.82㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 277,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 304,000,000원 |
최근 거래가는 과거 거래보다 높게 형성되어 있으며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세는 +14.9%입니다. 하락 흐름이 아니라 상승 방향으로 집계되어 있습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 비교 거래도 전체 3건이므로, 상승 추세가 충분히 검증되었다고 보기는 어렵습니다. 본건은 4층이고 최신 거래는 5층이므로 층·상태 차이도 감안해야 합니다.
| 전체 실거래 평균 | 277,666,666원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 304,000,000원 (1건) |
| 최신 실거래 | 2026.01 · 304,000,000원 |
| 최근 가격 추세 | +14.9% |
| 최저가 / 전체 평균 | 89.9% |
| 최저가 / 최근 평균 | 82.1% |
| 실질취득 / 최근 평균 | 산정 불가 — 임차보증금 인수액 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정 · 선순위 임차인 배당 미반영)
다음 표는 현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하고, 표시된 채권을 대상으로 계산한 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 김성우의 임차보증금과 배당요구·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 특히 임차인이 선순위 배당을 받으면 후순위 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,294,400원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,075,241원 | 29,075,241원 |
| 4. 신청채권자 · 안주연 | 210,142,900원 | 144,230,359원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
모형상 채권총액 311,218,141원, 채권자 배당총액 245,305,600원, 채권자 미배당 65,912,541원입니다. 집행비용 4,294,400원은 별도입니다. 국세 배당·임차인 우선변제·최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 모형상 매수인 인수 0원은 실제 임차보증금 인수가 없다는 의미가 아닙니다. 해당 채권자 미배당액 역시 임차보증금 승계액과는 별개입니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
추가 유찰에 따른 최저가 변화와 채권자 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 단, 이는 선순위 임차인의 보증금·배당·인수액을 반영하지 않은 채권자 배당 모형입니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 모형상 채권자 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
249,600,000원 | 65,912,541원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
199,680,000원 | 115,133,661원 | 미상 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
159,744,000원 | 154,510,557원 | 미상 |
표의 채권자 미배당액은 일반 채권의 배당 부족분이며, 매수인에게 자동 승계되는 금액을 뜻하지 않습니다. 임차보증금 승계액은 별도로 산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 구로구 고척동 고척초등학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대·아파트·연립주택이 혼재하는 주거지대로, 주위 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준입니다. 북동측으로 폭 약 16m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층입니다. 승강기·난방·위생 및 급배수시설, 피로티주차장을 갖추고 있습니다.
- 규모 및 환금성. 15세대 규모의 단지형다세대주택입니다. 비교 가능한 거래가 총 3건, 최근 12개월에는 1건으로 거래 표본이 적어 실거래 평균만으로 매각 가능가격을 확정하기 어렵습니다.
- 토지. 2필 일단의 완경사 부정형 토지이며, 제2종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다.
- 공법상 제한. 공항소음대책 관련 제3종구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용도 있으므로 입찰자의 자격 및 물건의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 임대차 사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 김성우 임대차보증금. 임대차계약서·매각물건명세서·현황조사서를 대조하여 실제 보증금과 월세, 임대차 목적물 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력 유지 및 우선변제. 2015.11.04 전입과 2021.10.15 확정일자, 실제 점유·주민등록 유지, 배당요구 여부와 기한을 확인해야 합니다.
- 미배당 보증금 승계. 임차인의 배당순위와 예상배당을 확인하고 낙찰가별 매수인 인수잔액을 계산해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 배당표 재산정. 국세 압류와 선순위 임차인의 권리를 포함한 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다. 현재 잠정 배당표를 최종 배당으로 사용해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 등록 상태와 임대의무기간, 관련 임대차계약 및 매각 후 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득금액과 시세. 최저가뿐 아니라 인수보증금, 취득 부대비용 및 필요한 정비비용을 포함하여 최근 거래가 304,000,000원과 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인이 실제 점유하고 있다면 보증금 반환 및 점유 인도 관계를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 명도는 단순한 소유자 점유 물건과 다를 수 있습니다.
- 관리비 및 현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 훼손 여부, 주차 및 건물 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경·정정사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “82.1%라는 할인율보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 312,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 249,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 304,000,000원과 비교하면 명목상 가격 차이가 존재하고, 최근 가격 추세도 상승 방향입니다.
그러나 김성우의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고, 대항력이 있으며, 보증금이 확인되지 않았다는 사실이 모든 가격 판단에 우선합니다. 근저당권과 압류가 소멸하더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
현재 단계에서 실질취득금액과 임차보증금 인수액은 확정 불가입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 82.1%라는 이유만으로 투자성이 좋다고 평가할 수 없습니다. 임차인의 보증금·배당요구·배당순위를 확인하고, 승계액이 산정된 뒤에야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
결론은 권리위험 미해소에 따른 입찰 보류입니다. 가격에 관심을 가질 근거는 있지만, 먼저 확인해야 할 것은 낙찰가가 아니라 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다. 그 금액을 확인하기 전에는 후속 유찰도 안전한 할인으로 평가하기 어렵습니다.
