서울서부지방법원 2025타경51339. 서울 용산구 이태원동 44-13을 중심으로 한 대지·토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 등기사항전부증명서상 휴게음식점으로 기재되어 있으나, 감정평가 현황은 지하1층 창고, 지상1·2층 근린생활시설(일반음식점)입니다. 부동산현황조사에서도 목록2 건물이 이태원숯불구이 식당으로 영업 중인 것으로 조사됐습니다.
등기 권리의 기준점은 2018.07.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 공동담보에는 이태원동 44-13 토지와 이태원동 44-35 토지 중 허길자 지분이 포함되어 있습니다. 이후 2025.04.24 강제경매개시결정이 등기되었고, 현재 배당모형은 이 근저당과 신청채권자의 청구액을 모두 배당한 뒤에도 소유자 잔여가 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 이태원동 44-13 · 서울특별시 용산구 녹사평대로32길 41-5 |
| 매각대상 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하1층 창고 · 지상1·2층 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 구조 | 벽돌조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1968.07.08 |
| 토지 | 기호(1) 268.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상기타 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 허길자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,433,994,920원 / 4,433,994,920원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최은영 / 443,007,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준은 2018.07.18 농협은행 근저당
과거 조흥은행·신한은행 근저당은 2015.08.17 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당 역시 2018.07.18 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 매각 범위 — 대지·건물·도로 지분이 한 묶음
매각물건명세서 비고에 따르면 목록1·2는 전부, 목록3은 지분매각으로 일괄매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 목록1 토지의 대부분은 목록2 건물의 부지로 보이고, 목록3 토지는 공부상 도로로서 인접토지와 함께 목록2 건물 방향의 진입도로로 사용되는 것으로 조사됐습니다.
또한 기호1 토지 중 약 10㎡는 현황 도로로 이용되고 있어 대지 이용 부분과 구분하여 평가됐고, 이태원동 44-35 토지는 허길자 지분 2분의 1이 매각대상입니다. 이 지분은 위치가 특정되지 않아 전체 평가액에 지분을 고려하는 방식으로 평가액이 산정됐습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 현황가치 검증이 먼저
이 사건에는 동일 물건군의 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 4,433,994,920원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 신건 최저가 역시 감정가와 동일한 4,433,994,920원이므로, 가격 메리트 평가는 토지 가치, 영업용 건물 상태, 도로 이용 부분, 도로 지분, 제시외 건물의 실제 효용을 확인한 뒤 해야 합니다.
토지 자료상 기호(1)의 공시지가는 10,190,000원/㎡이고, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 다만 공시지가와 경매 감정가는 직접 동일한 가격지표가 아니므로, 공시지가 숫자만으로 최저가의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,433,994,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 46,739,949원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최은영 | 443,007,920원 | 443,007,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,744,247,051원 |
현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 현황상 임대관계가 미상인 만큼 실제 배당과 점유관계는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,433,994,920원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,547,195,936원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,837,756,748원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용산구청 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·구청 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 녹사평역이 소재합니다.
- 현황용도. 건물은 지하1층 창고, 지상1·2층 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.
- 건물연식. 사용승인일은 1968.07.08이며, 일반건축물대장상 2016.04.08 용도변경 및 대수선 이력이 있습니다.
- 토지. 기호(1)는 제2종일반주거지역이며 공시지가 10,190,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 영업점 점유 확인. 이태원숯불구이 식당의 실제 운영주체와 소유자·점유자의 관계를 확인해야 합니다.
- 임대차관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 보증금·확정일자·사업자등록 등 확인 전에는 대항력을 없다고 단정하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1·2 전부, 목록3 지분과 제시외 건물이 포함되므로 각 목록의 현황과 경계를 매각물건명세서·도면과 대조해야 합니다.
- 도로 부분 확인. 기호1 토지 중 약 10㎡가 현황 도로로 이용되고, 목록3은 공부상 도로이므로 실제 사용과 진입관계를 확인해야 합니다.
- 도로 지분 확인. 이태원동 44-35는 허길자 지분 2분의 1이 대상이며 위치가 특정되지 않은 상태로 평가됐습니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인일 1968.07.08 건물이며 2016.04.08 용도변경 및 대수선 이력이 있으므로 내부 상태와 향후 이용 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가가 시세보다 싸다고 전제하지 말고 토지·건물·영업현황을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘현황’이 어려운 사건
등기와 배당모형만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2018.07.18 농협은행주식회사 근저당이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건을 단순한 “권리 깨끗한 물건”으로 결론내리기에는 현황 변수가 큽니다.
현재 건물에서는 일반음식점이 영업 중인데 임대관계가 미상이고, 매각대상도 대지·건물뿐 아니라 현황 도로 부분, 도로 토지의 지분, 제시외 건물이 함께 묶여 있습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 최저가 4,433,994,920원의 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유·임대차와 일괄매각 현황을 확인하기 전에는 안전성을 확정하지 말 것”입니다.
