서울남부지방법원 2025타경791. 고척동 ‘대림캐슬’ 제2층 제202호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고 매각물건명세서에는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 최철원이며, 2023.06.23 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 청도새마을금고에 채권최고액 181,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 확인되는 임차인 조수범의 전입신고일은 2025.04.17로 말소기준일 2023.06.23보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금 자체가 미상이고 배당요구는 2026.03.04 접수돼 있어, 최우선변제 대상 여부와 배당금액은 매각물건명세서 원문에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경791 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 161-65 대림캐슬 제2층 제202호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 대상 면적 | 29.86㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 6층건 중 제2층 제202호 · 사용승인일 2014.12.05 |
| 소유자 | 최철원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 153,712,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
이번 경매의 기준점은 2023.06.23 청도새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.12.10 경매개시결정과 2026.02.03 주식회사 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 주택도시보증공사 가압류, 송유진 가압류, 안자현의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류 및 종전 근저당들은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수범 | 미상 | 2025.04.17 | 미상 | 미상 | 2026.03.04 접수 | 대항력 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 약 1년 10개월 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 따른 매수인 승계 대상은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 우선변제 배당 여부는 현재 금액으로 확정할 수 없습니다. 현재 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
③ 시세 비교 — 71% 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저
확인되는 대림캐슬 실거래는 2021.07의 2건입니다. 평균 거래가는 284,500,000원이고 최저매각가 202,000,000원은 이 평균의 71.0%입니다. 표면적인 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 43.16㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 43.36㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 284,500,000원 |
대림캐슬은 총 13세대 규모이고, 확인되는 거래 표본도 많지 않습니다. 이번 사건은 권리보다 오히려 환금성과 실제 동일면적 시세 확인이 핵심입니다. 현재 자료만으로는 감정가 202,000,000원의 적정성을 충분히 검증했다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 근저당 · 청도새마을금고 | 181,200,000원 | 181,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,822,633원 | 7,822,633원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,349,367원 |
현재 회차 202,000,000원 기준으로 채권자 청구 합계 189,022,633원이 모두 배당되고, 소유자에게 9,349,367원이 남는 계산입니다. 다만 이 표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 189,022,633원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 30,485,033원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 62,352,553원 | 0원 |
유찰로 채권자의 미배당액이 커지더라도 현재 권리구조에서는 그 부족액이 매수인에게 전가되는 구조가 아닙니다. 2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 여부가 바꾸는 핵심은 권리 위험보다는 입찰가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고척근린공원 남동측 인근이며 주변은 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 대림캐슬까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2014.12.05입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 평지의 가로장방형 토지입니다. 공시지가는 3,315,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 총 13세대 규모이고 확인 실거래가 2건뿐이며 대상 면적과도 달라, 입찰 전 별도의 동일·유사면적 거래 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조수범의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 배당 여부를 확인해야 예상배당표가 정확해집니다.
- 동일면적 시세 확인. 현재 실거래 2건은 43.16㎡·43.36㎡이고 대상은 29.86㎡입니다. 면적 차이를 보정하지 않은 71.0% 비율을 그대로 입찰 근거로 쓰지 마세요.
- 소규모 물건 환금성. 총 13세대 규모이므로 향후 매도 시 거래빈도와 매수층을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 내부상태 확인. 내부구조와 이용상황 조사는 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의했고 발코니 확장 등 실제 구조가 다를 수 있습니다.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증이 먼저”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2023.06.23 청도새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조수범도 2025.04.17 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 그렇게 단순하지 않습니다. 감정가 202,000,000원이 비교 실거래 평균 284,500,000원의 71.0%에 불과하다는 숫자는 강해 보이지만, 대상 29.86㎡와 실거래 43㎡대가 서로 다릅니다. 권리는 합격권이지만, 가격 메리트는 동일면적 시세를 다시 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 신건에서 중요한 것은 ‘얼마나 할인됐는가’보다 먼저 ‘무엇과 비교한 할인인가’를 확인하는 일입니다.
