서울남부지방법원 2025타경791. 서울 구로구 고척동 ‘대림캐슬’ 제2층 제202호, 건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정평가서상 이용상태도 다세대주택이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층건의 2층 물건입니다. 2023년 6월 23일 설정된 청도새마을금고의 근저당권 채권최고액 181,200,000원이 현재 사건의 말소기준권리이고, 2025년 12월 10일 접수된 2025타경791 임의경매개시결정과 2026년 2월 3일 국민행복기금 가압류는 모두 그 이후 권리입니다. 따라서 매각이 이루어지면 매각으로 소멸합니다.

임차인 조수범은 2025년 4월 17일 전입했고 2026년 3월 4일 배당요구를 했습니다. 그러나 전입일이 2023년 6월 23일 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 매수인에게 인수되는 금액은 현재 배당자료상 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격과 환금성, 그리고 임차인 보증금 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

현재 말소기준권리는 2023년 6월 23일 설정된 을구 9번 청도새마을금고 근저당권 채권최고액 181,200,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행·조옥제·박준성 등의 근저당권과 과거 가압류·압류·경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025년 4월 3일의 별도 임의경매개시결정도 2025년 5월 9일 취하로 말소됐습니다.

현재 사건인 2025년 12월 10일 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이고, 2026년 2월 3일 주식회사 국민행복기금의 가압류 역시 이후 권리입니다. 두 권리 모두 매각 시 소멸합니다. 따라서 매각이 정상적으로 이루어진다는 전제에서는 매수인이 등기상 인수할 후순위 권리는 없습니다.

② 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요

전입일 2025.04.17은 말소기준권리인 2023.06.23 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없고, 배당요구가 이루어진 만큼 매각물건명세서와 관련 서류에서 실제 보증금 및 배당관계를 확인해야 합니다. 이 임차인으로 인한 매수인 인수액은 현재 배당자료상 0원입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 비교면적이 다르다

대림캐슬의 시장 자료에는 실거래 2건이 있습니다. 거래는 모두 2021.07이고, 전용면적은 43.16㎡와 43.36㎡로 대상면적 29.86㎡보다 큽니다. 시장 집계상 최근 12개월 평균은 284,500,000원, 최신 거래는 285,000,000원입니다. 따라서 최저가·실질취득 161,600,000원은 비교표본 평균의 56.8%이지만, 면적과 거래시점이 달라 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

감정가는 202,000,000원으로 비교표본 평균 284,500,000원의 71.0%이고, 현재 최저가이자 실질취득가는 161,600,000원입니다. 다만 비교거래가 43㎡대이고 대상은 29.86㎡이므로, 이 차이를 그대로 가격 메리트로 인정하기는 어렵습니다. 특히 거래시점이 2021년 7월에 집중되어 있어 현재 시세를 확정하는 자료로 쓰기에는 보수적인 접근이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,600,000원 가정)

현재 회차 매각가 161,600,000원에서는 집행비용 3,062,400원을 제외한 금액이 청도새마을금고 근저당권에 배당되고, 국민행복기금 가압류에는 배당되지 않는 구조입니다. 채권자 전체 청구액 189,022,633원 중 158,537,600원이 배당되어 미배당액은 30,485,033원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 고척동 소재 고척근린공원 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대림캐슬까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층건, 사용승인일 2014.12.05, 제2층 제202호입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 139.0㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며, 대체로 평지·가로장방형이고 소로한면에 접합니다. 공시지가 3,315,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 제3종 구역, 대공방어협조구역, 도시지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부·하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의한 조사로, 발코니 확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있습니다.
• 환금성. 대림캐슬은 13세대의 소규모 주거건물이고, 시장자료상 거래 2건과 낙찰률 0.0%, 평균 유찰 1.0회가 확인됩니다. 따라서 대단지보다 매수층과 재매각 속도를 보수적으로 잡는 편이 좋습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수금액. 말소기준권리 이후의 현재 경매 및 가압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 조수범도 대항력이 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 임차인 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류에서 실제 보증금과 우선변제 관계를 확인하세요. 대항력은 현재 자료상 없습니다.
• 비교거래. 대상면적 29.86㎡와 거래자료 43.16㎡·43.36㎡의 차이를 반드시 반영하세요. 161,600,000원이 비교표본 평균 284,500,000원의 56.8%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 마세요.
• 거래시점. 비교거래는 모두 2021.07입니다. 최신 거래도 2021.07의 285,000,000원이므로, 2026년 매각가격을 판단할 때는 더 최근의 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 13세대·낙찰률 0.0%·평균 유찰 1.0회인 소규모 건물입니다. 매입가격뿐 아니라 향후 매도 가능성과 소요기간을 함께 고려하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.09.15 기준 권리와 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 가격”

이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2023년 6월 23일 청도새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조수범도 2025년 4월 17일 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가이자 실질취득가는 161,600,000원으로 감정가의 80.0%까지 내려왔지만, 비교거래 평균 284,500,000원은 대상 29.86㎡보다 큰 43㎡대이고 거래시점도 2021.07입니다. 따라서 저가라는 숫자보다 비교자료의 적합성을 먼저 확인해야 합니다. 대림캐슬 13세대, 낙찰률 0.0%, 평균 유찰 1.0회라는 점까지 감안하면 결론은 “권리는 안전한 편, 가격과 환금성은 보수적으로 확인”입니다.