서울남부지방법원 2025타경813. 문래동3가 에이스하이테크시티 제13층 제1-1305호, 공부상 아파트형 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 기경산업주식회사이고, 2011.11.07. 거래가액 1,278,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 권리관계의 핵심은 같은 날 설정된 주식회사 국민은행의 을구 3번 근저당권 채권최고액 1,300,000,000원이 말소기준권리라는 점입니다.
말소기준권리 이후 설정된 2018년 주식회사 국민은행 근저당권, 2024년 중소기업은행 근저당권, 2025~2026년의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 금전적 인수액은 0원입니다. 그러나 일반적인 '인수 0원' 물건과 달리, 매각물건명세서에 별도등기와 관련 대지권의 목적인 토지 을구 1번 지상권설정 등기 (2010.08.09. 접수)가 매수인 인수권리로 명시돼 있다는 점이 이 사건의 가장 중요한 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경813 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동3가 55-20 에이스하이테크시티 제13층 제1-1305호 [도로명주소] 서울특별시 영등포구 경인로 775 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트형 공장) · 공부상 아파트형 공장으로 이용 중 · 제20층 건물 내 제13층 제1-1305호 |
| 소유자 | 기경산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,660,000,000원 / 2,128,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,570,000,000원 |
| 등기사항 기준일 | 2026.09.15 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 없지만, 지상권은 인수
말소기준권리는 2011.11.07. 을구 3번 근저당권입니다. 2007년의 신탁등기 및 초기 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2011년 이후 설정된 근저당권·가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당구조에서도 을구 3번, 을구 6번, 을구 7번이 우선 배당되고 후순위 가압류들은 배당액이 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 확정일자는 미상
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 2011.12.08로 말소기준권리인 2011.11.07 이후이므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하며, 보증기관 대위·승계에 해당하는 기록은 없습니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그랜드스틸 | 2011.12.08 | 미상 | 12,000,000원 | 1,320,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 임차인으로 확인됐으나 사용부분은 미상이며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금 12,000,000원은 말소기준권리보다 후순위인 전입관계상 대항력 있는 임차인 인수형으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 23,680,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,992,000,000원 | 534,320,000원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신보2022제17차유동화전문 유한회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 신보2024제9차유동화전문 유한회사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 수협은행 | 535,074,830원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 신보2023제21차유동화전문 유한회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 1,986,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 416,173,243원 | 0원 |
| 11. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 785,027,080원 | 0원 |
| 12. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 161,389,756원 | 0원 |
| 14. 갑구 20번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 237,499,992원 | 0원 |
| 15. 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총 청구액은 11,593,164,901원, 총 배당액은 2,104,320,000원이며 미배당은 9,488,844,901원입니다. 신청채권자 주식회사 국민은행의 청구액 1,570,000,000원은 현재 회차와 2회 유찰 시 전액 충족되지만, 3회 유찰 시에는 1,345,900,800원이 배당돼 청구액이 충족되지 않습니다. 집행비용 추정치와 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 가격·입지·환금성 메모
- 가격. 현재 최저매각가는 2,128,000,000원으로 감정가 2,660,000,000원의 80%입니다. 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴한지 여부는 이 데이터만으로 판단하지 않습니다.
- 회차. 현재는 1회 유찰 상태이며, 2회 유찰 시 1,702,400,000원(감정가 64%), 3회 유찰 시 1,361,920,000원(감정가 51.2%)입니다.
- 입지. 영등포구 문래동3가 소재로 영등포초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트형 공장, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재합니다. 영등포역과 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 공부상 아파트형 공장으로 이용 중이며, 건축물대장상 공장입니다. 일반적인 주거용 아파트와 동일한 수요층으로 전제하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브지붕의 제20층 건물이며 사용승인일은 2007.04.13입니다. 급배수·위생·소화전·승강기·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·일반상업지역에 해당하고 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 특정한 2010.08.09. 접수 토지 을구 1번 지상권설정 등기의 권리내용과 대지권과의 관계를 등기 원본으로 확인하세요.
- 공장 용도 확인. 건축물대장상 공장이고 감정평가서도 아파트형 공장으로 평가하므로, 주거용 아파트 가격이나 수요를 그대로 적용하지 않는 것이 안전합니다.
- 회차별 가격. 현재 최저가 2,128,000,000원에서 2회 유찰 시 1,702,400,000원, 3회 유찰 시 1,361,920,000원으로 내려갑니다. 실거래 자료가 없으므로 특정 금액을 '시세 대비 저가'라고 단정하지 마세요.
- 임차인 확인. 주식회사 그랜드스틸의 보증금 12,000,000원, 차임 1,320,000원, 전입 2011.12.08을 확인하고 확정일자 및 실제 점유부분을 현장에서 확인하세요. 대항력은 없습니다.
- 배당구조. 현재 회차에서도 채권 총 청구액 11,593,164,901원 중 9,488,844,901원이 미배당입니다. 3회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 1,570,000,000원도 전액 충족되지 않습니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 집합건물 등기부와 토지 등기부를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항·현황조사·매각물건명세서·감정평가 자료를 바탕으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·토지 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 완전 무위험”
이 물건은 금전적인 인수 부담만 보면 구조가 명확합니다. 2011.11.07. 주식회사 국민은행 근저당이 말소기준권리이고 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수도 없습니다. 그러나 별도등기와 관련된 토지 을구 1번 지상권설정 등기는 매수인이 인수한다는 명세서 기재가 있어, 단순한 '인수 0원' 물건으로 분류해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 현재 최저매각가 2,128,000,000원은 감정가 2,660,000,000원의 80%이고, 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 메리트는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 시세를 추정해 싸다고 보는 것이 아니라, 인수 지상권의 정확한 권리내용과 아파트형 공장의 실제 사용·수요를 확인한 뒤 회차별 가격을 비교하는 것입니다. 금전 인수는 0원, 그러나 지상권 인수는 분명히 존재합니다.
