서울남부지방법원 2025타경813. 문래동 에이스하이테크시티 13층 제1-1305호로, 감정평가상 공부상 아파트형 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 기경산업주식회사이며 2011.11.07. 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 1,278,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 1,300,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지 을구 1번 지상권설정 등기(2010.08.09. 접수)가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 별도등기 권리가 실제로 남는 만큼, 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸한다”는 이유만으로 안전형으로 분류할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경813 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동3가 55-20 에이스하이테크시티 제13층 제1-1305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공부상 아파트형 공장 · 제20층 건물 내 제13층 · 사용승인 2007.04.13. |
| 소유자 | 기경산업주식회사 (2011.11.07. 거래가액 1,278,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,660,000,000원 / 2,660,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,570,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2011.11.07. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 별도등기 관련 대지권 목적 토지 을구 1번 지상권설정 등기 (2010.08.09.) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 지상권 하나는 남는다
건물 등기상 말소기준은 2011.11.07. 국민은행 근저당권입니다. 이후 국민은행 추가 근저당 270,000,000원, 중소기업은행 근저당 1,992,000,000원과 다수의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.05.19.에는 중소기업은행 근저당권 중 173,000,000원이 신용보증기금에 일부 이전된 내역도 있습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그랜드스틸 | 미상 | 2011.12.08. | 12,000,000원 | 1,320,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 그랜드스틸의 전입일은 2011.12.08.로, 말소기준권리인 2011.11.07. 국민은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 26.6억, 실거래 할인 여부는 보류
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,660,000,000원입니다. 동일 물건의 실거래 비교치가 없어 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지를 숫자로 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 현금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,660,000,000원 | 2,631,000,000원 | 8,962,164,901원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,128,000,000원 | 2,104,320,000원 | 9,488,844,901원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,702,400,000원 | 1,682,976,000원 | 9,910,188,901원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,660,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 29,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 (을구 3번) | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 (을구 6번) | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 (을구 7번) | 1,992,000,000원 | 1,061,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신보2022제17차유동화전문 유한회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신보2024제9차유동화전문 유한회사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 수협은행 | 535,074,830원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신보2023제21차유동화전문 유한회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 1,986,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 416,173,243원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 785,027,080원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신용보증기금 | 161,389,756원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 237,499,992원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 26.6억 기준 채권자 총 예상배당은 2,631,000,000원, 총 미배당은 8,962,164,901원입니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금 등 현금 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 단, 토지 지상권은 금액으로 환산된 인수액이 아니라 별도의 인수권리입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 공장이고 감정평가 이용상태도 공부상 아파트형 공장입니다. 주거용 아파트로 가정해 접근해서는 안 됩니다.
- 입지. 영등포초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트형 공장·근린생활시설·아파트단지·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 1호선 영등포역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북측·동측으로 각각 노폭 약 20m 내외의 중로, 남동측으로 노폭 약 40m 내외의 광대로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역·일반상업지역이며, 토지 공시지가는 8,221,000원/㎡입니다. 토지면적은 29,909.2㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조의 제20층 아파트형 공장 건물이며, 사용승인일은 2007.04.13.입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2010.08.09. 접수된 대지권 목적 토지 을구 1번 지상권설정 등기가 매수인에게 인수됩니다. 별도등기 내용을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 신건 최저가는 감정가와 같은 2,660,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임차인 현황 확인. 주식회사 그랜드스틸은 대항력은 없지만 점유부분이 미상입니다. 실제 점유 범위와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 8,962,164,901원 발생해도 그 채권액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도로 인수되는 핵심은 토지 지상권입니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 공부상 아파트형 공장입니다. 건축물대장상 공장이라는 점을 전제로 사용계획을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 별도 토지등기를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “현금 인수 0원 ≠ 권리 인수 0건”
이 사건은 임차보증금 승계형은 아닙니다. 실제 임차인 1명의 전입이 말소기준권리보다 늦고, 배당 시나리오에서도 매수인 현금 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 2010.08.09. 토지 을구 1번 지상권설정 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 한 가지가 권리분석의 결론을 바꿉니다.
또한 현재는 신건으로 감정가 26.6억이 그대로 최저가이며, 이를 최근 실거래와 비교해 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 임차인 위험은 낮지만 별도등기 인수위험은 분명한 물건입니다. 입찰 여부는 지상권의 구체적 내용을 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
