대전지방법원 2025타경503168. 대전 동구 원동 DMC중앙스퀘어 1층 113호 상가입니다. 감정요항상 신중앙시장 북서측 인근의 원도심 상가지대이고, 대전역·지하철역·버스승강장 접근성이 언급되는 입지입니다. 문제는 입지보다 권리순서입니다. 말소기준은 2017.04.04 농협은행 근저당인데, 그보다 앞선 2015.06.23 부림저축은행 근저당이 존재합니다. 이 권리가 그대로 남는다면, 최저가 7,399만원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
또 하나의 주의점은 이용 상태입니다. 감정요항에는 1층 109호·112호·113호 및 인접상가 5개호가 일체로 이용 중이라고 되어 있습니다. 단독 점포처럼 바로 분리 사용 가능한지, 현재 영업·점유 관계가 어떻게 정리되는지는 현장과 매각서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 원동 60-4 1층113호 · 도로명주소 대전광역시 동구 중앙로200번길 66 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 상가 · DMC중앙스퀘어 제1층 제113호 · 대지 지분 관련 물건 |
| 소유자 | 황진욱 (2017.04.04 소유권이전, 거래가액 133,106,250원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔일삼유동화전문 유한회사 / 304,201,385원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 11억 근저당이 핵심
이 물건의 말소기준은 2017.04.04 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정, 가압류, 압류, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 2015.06.23 부림저축은행 근저당권 1,100,000,000원은 말소기준보다 앞에 있습니다. 선순위 권리가 남는다면 낙찰자는 최저가와 별개로 그 부담을 고려해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력은 보수 확인
임차권등기상 임차인은 송영남 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 보이며, 보증금은 10,000,000원입니다. 다만 대항력은 확정적으로 단정하지 않고 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 / 차임 | 주요일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영남 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 660,000원 | 계약 2020.08.31 점유개시 2020.10.05 사업자등록신청 2020.10.15 확정일자 2020.11.10 임차권등기 2022.10.27 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 후순위 확정일자 있음 | 해당 없음 |
송영남의 임차권등기는 말소기준 이후에 등기된 권리로 표시됩니다. 보증금 10,000,000원 자체보다 더 큰 문제는 앞선 선순위 근저당입니다. 현재 회차 배당 구조에서는 선순위 채권에 대부분 흡수되어 후순위 권리자와 임차인의 회수 가능성이 낮게 보입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 기준으로만 봐야 한다
이 사건에서 “감정가 대비 49%”라는 숫자는 단독으로 의미가 약합니다. 말소기준 앞 선순위 권리가 남으면, 매수인이 보는 가격은 최저가가 아니라 최저가 + 인수 부담입니다. 현재 회차 기준으로 단순 계산하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 73,990,000원 | 2회 유찰 후 현재 입찰 기준가 |
| 선순위 근저당 채권최고액 | 1,100,000,000원 | 부림저축은행 근저당 · 말소기준 전 권리 |
| 실질취득 | 1,173,990,000원 | 최저가만 보면 안 되는 이유 |
| 실질취득 ÷ 감정가 | 777.5% | 감정가 대비 과도한 부담 |
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부림저축은행 | 1,100,000,000원 | 72,258,180원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 276,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,489,858원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 백제 새마을금고 | 523,214,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,921,704,668원 중 채권자 배당은 72,258,180원, 미배당은 1,849,446,488원입니다. 배당표상 후순위권자에게 돌아갈 재원은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신중앙시장 북서측 인근 DMC중앙스퀘어 1층 상가로, 주변은 중앙시장·국제시장·각종 점포·근린생활시설·소방서·주차빌딩이 혼재한 원도심 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 지하철역, KTX역인 대전역, 버스승강장 접근성이 언급되어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 109호·112호·113호 및 인접상가 5개호가 일체로 이용 중이며, 이용자는 (주)제나셀로 표시됩니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·방화지구, 토지면적 383.1㎡, 공시지가 2,806,000원/㎡, 평지의 세로장방형 상업용 건물부지입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음. 다만 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못한 것으로 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당. 부림저축은행 근저당 1,100,000,000원이 실제로 얼마 남아 있고, 낙찰로 말소되는지 또는 인수되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가. 최저가 73,990,000원이 아니라 선순위 부담을 더한 1,173,990,000원을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
- 임차인. 송영남 임차권등기, 보증금 10,000,000원, 확정일자 2020.11.10, 임차권등기 2022.10.27을 기준으로 대항력·배당요구·명도 리스크를 점검하세요.
- 일체 이용. 113호만 단독 사용 가능한지, 인접 5개호와의 경계·출입·시설·점유가 어떻게 정리되는지 현장 확인이 필요합니다.
- 공매공고. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 상가 공용부분 관리비, 당해세, 체납 부담은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가 49%”보다 “인수 11억”이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 2회 유찰로 많이 내려온 상가처럼 보입니다. 하지만 권리순서상 핵심은 2015년 부림저축은행 선순위 근저당입니다. 이 권리를 매수인이 인수한다면 최저가 7,399만원은 의미가 크게 줄고, 실질취득은 11억 원대를 넘습니다. 여기에 임차권등기, 공매공고, 여러 호실의 일체 이용까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 권리 해소가 확인되기 전에는 가격 메리트가 아니라 인수 리스크가 지배하는 물건입니다.