서울남부지방법원 2025타경827. 서울 강서구 등촌동 강서아이티밸리 12층 1201호입니다. 집합건축물대장과 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 정리돼 있습니다. 등기상 소유자는 김진희이고, 2012.07.20. 매매를 원인으로 거래가액 309,528,000원에 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2019.08.22. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 384,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 24,000,000원 근저당, 60,000,000원 근저당, 서울축산업협동조합 가압류 17,221,065원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 선순위 근저당 자체는 2026.09.09. 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경827 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 638-3 강서아이티밸리 제12층 제1201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로68길 82 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 지하3층/지상14층 건물 내 제12층 제1201호 |
| 사용승인일 | 2012.02.06 |
| 소유자 | 김진희 · 단독소유 · 2012.07.20. 거래가액 309,528,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 508,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 356,147,330원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.22. 을구 10번 근저당권 · 채권최고액 384,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 배당모형상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황과 원문 서류로 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
② 가격·회차 구조 — 현재는 신건 508,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 508,000,000원입니다. 배당모형상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 508,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가정은 406,400,000원, 2회 유찰 시 325,120,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 508,000,000원 | 485,221,065원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 406,400,000원 | 399,936,000원 | 85,285,065원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 325,120,000원 | 319,768,320원 | 165,452,745원 | 0원 |
중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액이 같은 개념이 아니라는 것입니다. 1회 유찰 시 미배당 85,285,065원, 2회 유찰 시 미배당 165,452,745원이 생기지만, 제공된 배당 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 508,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,480,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 17,221,065원 | 17,221,065원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,298,935원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 485,221,065원이 모두 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 15,298,935원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 증미역(서울지하철 9호선) 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 소규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 이용은 공장(지식산업센터)이며, 토지도 공장(지식산업센터·지원시설)의 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상14층 건물의 제12층 제1201호입니다. 기본 위생·급배수·냉방·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12미터, 북동측 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 토지 공시지가는 6,083,000원/㎡입니다. 토지면적은 3,321.2㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표기가 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.08.22. 을구 10번 근저당권 384,000,000원이 기준입니다. 최신 등기에서 2026.09.09. 권리이전 내용까지 함께 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이고 실제 이용상태도 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 물건의 시세·대출·수요 논리를 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 회차별 채권부족. 현재 회차는 미배당 0원이지만 1회 유찰 시 85,285,065원, 2회 유찰 시 165,452,745원의 미배당이 발생합니다. 다만 배당모형상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
- 토지이용 규제. 준공업지역을 비롯해 공항·교육환경·군사시설 관련 제한과 토지거래계약 허가구역 표기가 있으므로 실제 취득·이용 목적에 대한 적용범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “신건 5.08억”은 별도 판단
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2019.08.22. 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 설정된 권리가 매각으로 소멸하고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 채권자 총 청구액도 전액 배당되는 구조입니다.
다만 낙찰 판단은 권리와 가격을 분리해야 합니다. 대상은 공장(지식산업센터)이고 현재 최저매각가는 508,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 장점은 ‘권리상 인수 부담이 확인되지 않는다’는 데 있고, 508,000,000원이라는 신건 가격이 매력적인지는 별도의 가격 검증을 거쳐야 합니다. 권리는 B급 이상으로 단순하지만, 가격은 보류. 현재 데이터에서 가장 일관된 결론입니다.
