서울서부지방법원 2025타경51474. 은평구 구산동 벨에어하우스 에이동 3층 302호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 후순위로 보이는 임차권등기 자체가 아니라, 그 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 박석영의 주민등록일은 2018.01.29, 점유개시일은 2018.01.27이고 말소기준 근저당은 2020.04.10 설정됐습니다. 따라서 임차권등기가 2024.02.28 이루어졌더라도 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
매각물건명세서에도 을구 순위 9번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 박석영의 임차보증금 220,500,000원을 전액 매수인 인수로 반영합니다. 따라서 신건 최저가 348,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 25-51 벨에어하우스 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 49.4㎡ · 현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층건 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 이지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박석영 / 220,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기보다 ‘선순위 전입’이 중요
말소기준은 2020.04.10 설정된 을구 3번 근저당권, 채권최고액 240,000,000원입니다. 이 근저당권은 2020.09.04 주식회사리카싱인베스트먼트대부로 이전됐고, 2021.06.11 유니콘자산대부주식회사로 다시 이전됐습니다. 매각으로 소멸 대상이지만, 박석영의 주민등록·점유는 그보다 앞선 2018년이어서 임차인의 대항력은 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박석영 | 전유부분 전부 · 주거 | 220,500,000원 | 2018.01.29 점유개시 2018.01.27 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
박석영은 2024.02.28 임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 임대차계약은 2018.01.02, 2020.01.18, 2022.01.04 세 차례가 기재돼 있고 보증금은 최종 220,500,000원입니다. 등기부에는 확정일자도 기재돼 있으나, 제공된 배당 분석에서는 우선변제권 배당을 인정하지 않고 보증금을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가만으로도 최근 거래보다 높다
벨에어하우스(A동)는 총 8세대, 사용승인일은 2017.07.21이며 대상 전용면적은 49.4㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2025.10의 2층 255,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.4㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.4㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
신건 최저가 348,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 255,000,000원의 136.5%입니다. 즉 인수액을 전혀 고려하지 않아도 최근 확인 거래보다 이미 높습니다. 여기에 매수인 인수액 220,500,000원을 더하면 신건 실질취득은 568,500,000원으로 올라가 최근 거래가의 약 223%에 해당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 인수 · 임차인 박석영 보증금 | 220,500,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 서종석 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 박석영 | 220,500,000원 | 102,328,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 460,500,000원 중 예상배당 342,328,000원, 미배당 118,172,000원입니다. 별도로 임차보증금 220,500,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 회차별 부담 — 낙찰가보다 ‘총취득부담’을 보라
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 348,000,000원 | 220,500,000원 | 568,500,000원 | 118,172,000원 |
| 1회 유찰 시 | 278,400,000원 | 220,500,000원 | 498,900,000원 | 186,797,600원 |
| 2회 유찰 시 | 222,720,000원 | 220,500,000원 | 443,220,000원 | 241,698,080원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 제공된 매수인 인수액은 220,500,000원으로 동일합니다. 따라서 유찰에 따라 화면상 최저가격이 크게 내려가도 실제 경제적 부담은 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액으로 시세와 비교해야 하는 물건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예일여고교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 3~4분, 지하철 6호선 구산역은 약 9~10분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층. 승강기·상하수도·위생설비·개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 차량출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 확인되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 4,107,000원/㎡, 2필지 일단의 세장형 공동주택 건부지입니다.
- 거래 표본. 벨에어하우스(A동)는 8세대이며, 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 가격 판단 시 표본이 적다는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 반영. 응찰가에 220,500,000원의 임차보증금 인수액을 더한 실질취득액으로 계산하세요.
- 임차인 대항력 원본 확인. 주민등록일 2018.01.29, 점유개시일 2018.01.27과 실제 계속점유 여부를 주민등록·현황조사·임대차계약 원본으로 대조하세요.
- 박석영 채권 관계 확인. 임차권자와 현재 강제경매 신청채권자의 이름이 동일합니다. 강제경매 집행권원과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 관계 재확인. 현재 분석은 임차보증금 220,500,000원을 전액 인수로 반영하고 있습니다. 실제 배당기일의 변제액에 따라 최종 인수잔액이 달라지는지 원본으로 확인하세요.
- 시세 착시 경계. 최저가 348,000,000원 자체가 최근 거래 255,000,000원의 136.5%입니다. 낮아 보이는 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 3.48억”이 아니라 “실질취득 5.685억”
이 사건의 결론은 명확합니다. 신건 최저가 348,000,000원만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 220,500,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 신건 기준 실질취득은 568,500,000원입니다. 반면 확인된 최신 동일 면적 실거래는 255,000,000원입니다. 최저가 자체도 최근 시세의 136.5%이고, 실질취득으로 비교하면 약 223% 수준입니다.
1회 유찰 시 실질취득 498,900,000원, 2회 유찰 시에도 443,220,000원으로 계산됩니다. 여기에 임차권자 박석영과 강제경매 신청채권자 박석영의 관계를 확인해야 하는 별도 리스크까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되어 최저가가 내려가면 싸지는 다세대”가 아니라, 인수액과 채권관계를 끝까지 확인해야 하는 고위험 가격구조로 보는 것이 맞습니다.
