서울남부지방법원 2025타경11216. 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 9층 903호입니다. 집합건축물대장상 용도와 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이태호는 2021.08.13. 공유자 전원 지분을 276,000,000원에 매수해 단독소유자가 됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차인 유정희의 대항력 있는 임차권입니다.
2021.07.16. 설정됐던 서울치과의사신용협동조합의 근저당권은 2021.08.12. 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2025.08.11. 유정희가 신청한 강제경매개시결정입니다. 반면 유정희의 점유개시는 2021.08.06., 전입은 2021.08.13., 임차권등기는 2025.07.30.으로 모두 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제9층 제903호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로5길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 이용중 · 12층 건물 내 9층 |
| 사용승인일 | 2021.07.08. |
| 소유자 | 이태호 (2021.08.13. 거래가 276,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 2025.08.11. 강제경매개시결정입니다. 등기부의 2021.07.16. 근저당권은 이미 2021.08.12. 말소됐습니다. 유정희의 전입일 2021.08.13.과 임차권등기 2025.07.30.은 말소기준보다 앞서므로, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유정희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.08.13. 점유 2021.08.06. | 276,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 미배당 잔액 승계 |
임대차계약일자는 2021.07.15.과 2021.07.22., 등기부 기재 확정일자는 각각 2021.07.16.과 2021.07.23.입니다. 배당요구는 2025.07.30. 이루어졌습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계해야 하며, 동일 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.
③ 유찰돼도 총취득비용이 크게 내려가지 않는다
이 물건은 현재 신건이라 최저가가 감정가와 같은 279,000,000원입니다. 하지만 이후 유찰되어 낙찰가가 임차보증금 276,000,000원 아래로 내려가면, 낮아진 낙찰가만큼 임차인의 미배당 잔액이 커지는 구조가 됩니다. 따라서 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 유정희 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 279,000,000원 | 274,294,000원 | 1,706,000원 | 280,706,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 223,200,000원 | 219,275,200원 | 56,724,800원 | 279,924,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 178,560,000원 | 175,260,160원 | 100,739,840원 | 279,299,840원 |
1회 유찰 시 최저가는 223,200,000원까지 내려가지만, 미배당 인수액이 56,724,800원으로 늘어 실질취득은 279,924,800원입니다. 2회 유찰 시 최저가는 178,560,000원까지 내려가도 인수액이 100,739,840원으로 커져 실질취득은 279,299,840원입니다. 즉 2.23억·1.78억이라는 표면 최저가만 보고 “싸다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 유정희 | 276,000,000원 | 274,294,000원 |
| 미배당 · 유정희 | - | 1,706,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 279,000,000원을 가정하면 집행비용 4,706,000원을 제외한 274,294,000원이 신청채권자 유정희에게 배당되고, 청구액 276,000,000원 대비 1,706,000원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차보증금의 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 감정평가 당시에도 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 금천구 독산동 두산초등학교 북측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 9층이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가에 속지 않기. 1·2회 유찰 시에도 미배당 임차보증금 인수가 커져 실질취득은 약 2.8억원 수준입니다.
- 임차보증금 잔액 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 배당액과 미변제 보증금도 달라지므로 최종 입찰가 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 유정희 채권의 성격 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서·임차권등기명령·청구채권 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 대항력 유지 여부 확인. 전입·점유·임차권등기와 관련한 현재 상태를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각에 따른 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로 주변 동일·유사 오피스텔 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 인수잔액을 먼저 봐야 한다”
이 사건은 신건 최저가 279,000,000원보다 276,000,000원의 대항력 임차보증금이 더 중요한 물건입니다. 현재 회차에서조차 배당 후 1,706,000원이 남아 실질취득은 280,706,000원이고, 1회 유찰에서는 279,924,800원, 2회 유찰에서는 279,299,840원입니다. 즉 최저가가 2.23억, 1.78억으로 내려가도 실제 부담은 거의 2.8억원 부근에 머뭅니다.
비교 실거래가가 없어 시세 대비 가격 우위는 판단할 수 없고, 임차인과 경매신청채권자가 모두 유정희로 연결되는 점도 원본 확인이 필요한 요소입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “낮아지는 최저가가 아니라, 배당 후 남는 임차보증금과 실질취득비용으로 판단해야 한다”입니다.
