서울남부지방법원 2025타경11922. 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 10층 1011호로, 감정평가상 아파트형공장 등으로 이용중인 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층 지하2층 구조이고 사용승인일은 2006.05.26입니다. 소유자는 주식회사제이엘정보통신입니다.
등기 권리의 핵심은 2012.12.04 설정된 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 250,000,000원이며, 이 권리가 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권 2건과 2025년 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 금액상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건의 진짜 체크포인트는 따로 있습니다. 매각물건명세서에는 별도등기와 관련 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기 (2006.05.12. 접수)가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉, 인수금액은 0원이어도 인수하는 권리는 존재합니다. 이 권리의 내용과 범위는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11922 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 10층 1011호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층 지하2층 · 제10층 제1011호 · 사용승인일 2006.05.26 |
| 소유자 | 주식회사제이엘정보통신 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 476,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 금액상 인수는 없지만 지상권은 남는다
확인된 임차인 없음. 다만 임대관계는 미상입니다. 등기상 2012.12.04 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 가압류·근저당권· 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서가 별도로 지정한 토지 을구 17번 지상권설정등기는 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다.
② 가격·배당 비교 — 현재 실질취득 476,800,000원
현재 회차는 1회 유찰로 감정가 596,000,000원의 80%인 476,800,000원이 최저매각가입니다. 금액상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 476,800,000원입니다. 다만 실거래 자료가 확인되지 않아 이 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 476,800,000원 | 469,632,000원 | 2,984,195,271원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 381,440,000원 | 375,299,840원 | 3,078,527,431원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 305,152,000원 | 300,079,872원 | 3,153,747,399원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자인 중소기업은행은 250,000,000원이 전액 배당되고, 을구 10번 우리은행 근저당권에는 219,632,000원이 배당됩니다. 그 뒤의 을구 11번 우리은행 근저당권과 신용보증기금·중소기업은행·국민은행 가압류에는 배당이 없습니다. 현재 회차의 채권자 총 청구액은 3,453,827,271원, 총 배당액은 469,632,000원, 미배당액은 2,984,195,271원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 476,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,168,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 420,000,000원 | 219,632,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 1,729,850,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 585,943,190원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 288,034,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 7,168,000원을 먼저 공제하고 중소기업은행 근저당권에 250,000,000원이 전액 배당되며, 우리은행 을구 10번 근저당권에는 219,632,000원이 배당됩니다. 나머지 채권은 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용제한 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1호선 「독산역」 북서측 인근이며, 아파트형공장 및 업무시설 등이 밀집한 공업지대입니다. 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 남동측 인근에 지하철역(1호선: 독산역) 및 간선·지선버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용. 아파트형공장 등으로 이용중이며, 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 정방형토지로서 아파트형공장 건부지 등으로 이용중입니다.
- 도로. 본건 서측 및 남측으로 왕복6차선 포장도로 등이 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·공공시설구역·산업시설구역 등이 기재되어 있으며, 산업시설구역 관련 사업범위 및 행위 제한 가능성이 있습니다.
- 건물 상태. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비 등이 구비되어 있고, 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 권리는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권. 매각물건명세서 명시 인수권리인 토지 을구 17번 지상권설정등기 (2006.05.12. 접수)의 내용과 존속 범위를 반드시 확인하세요. 금액상 인수 0원과 권리상 인수 없음은 같은 의미가 아닙니다.
- 산업시설구역. 아파트형공장 이용 물건이므로 실제 취득 후 가능한 사업범위와 행위가 관련 법률에 따라 제한되는지 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가는 476,800,000원으로 감정가 596,000,000원의 80%입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 381,440,000원, 3회 유찰 시 305,152,000원입니다. 각 시나리오에서도 금액상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임대차관계를 별도로 확인하고, 실제 점유상태를 입찰 전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 별도등기 토지 등기부를 직접 대조해 지상권의 내용을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 완전무결”
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류·근저당권·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 금액상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 구조가 명확합니다. 현재 최저가는 476,800,000원으로 감정가 596,000,000원의 80%까지 내려온 상태입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 별도등기 지상권입니다. 매각물건명세서에 토지 을구 17번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 단순히 “인수 0원”만 보고 권리상 안전한 물건이라고 결론내리면 안 됩니다. 여기에 아파트형공장 이용과 산업시설구역 관련 사업범위·행위 제한 가능성까지 겹칩니다.
결론은 “금액상 인수는 0원, 그러나 지상권과 이용제한 확인이 선행되는 물건”입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 476,800,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다. 입찰의 승부처는 최저가 자체보다 별도등기 지상권의 실제 내용과 사업용도 적합성을 확인한 뒤 적정가를 정하는 데 있습니다.
