서울남부지방법원 2025타경11922. 금천구 가산동 우림라이온스밸리 2차 10층 1011호로, 감정평가상 아파트형공장 등으로 이용중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사제이엘정보통신이며, 등기부상 현재 경매의 말소기준은 2012.12.04. 중소기업은행 근저당권 250,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 가장 중요한 것은 등기부 본체의 후순위 권리보다 매각물건명세서가 별도로 명시한 인수사항입니다. 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기(2006.05.12. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 금전 인수액을 뜻할 뿐, 이 지상권의 존재까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11922 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 10층 1011호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층·지하2층 건물 내 제10층 제1011호 · 사용승인일 2006.05.26 |
| 소유자 | 주식회사제이엘정보통신 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 596,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도 지상권은 인수
등기부 본체에서는 2012.12.04. 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 우리은행 근저당권 420,000,000원·180,000,000원, 신용보증기금·중소기업은행·국민은행 가압류, 금천구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서가 별도로 적시한 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
② 매각가와 채권 회수 구조 — 신건에도 미배당이 크다
현재 신건 최저매각가는 596,000,000원입니다. 이 가격을 기준으로 집행비용 8,360,000원, 중소기업은행 근저당 250,000,000원이 먼저 반영되고, 우리은행 을구 10번 근저당에는 337,640,000원이 배당됩니다. 그 뒤의 채권에는 배당재원이 남지 않습니다.
전체 채권액은 3,453,827,271원, 채권자 예상배당은 587,640,000원, 미배당은 2,866,187,271원입니다. 1회 유찰 시 미배당은 2,984,195,271원, 2회 유찰 시에는 3,078,527,431원으로 커집니다. 다만 제공된 회차별 배당계산에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 596,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,360,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 420,000,000원 | 337,640,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 1,729,850,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 585,943,190원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 288,034,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 예상배당은 587,640,000원, 미배당은 2,866,187,271원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당계산상 금전 인수는 0원이지만, 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권은 별도로 매수인이 인수합니다.
④ 입지·이용 제한 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 북서측 인근이며, 주변은 아파트형공장 및 업무시설 등이 밀집한 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 남동측 인근에 지하철 1호선 독산역과 간선·지선버스정류장이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 아파트형공장 등으로 이용중입니다. 건물은 지상13층·지하2층이며 해당 호실은 제10층 제1011호입니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 정방형이며, 서측 및 남측으로 왕복6차선 포장도로 등이 개설돼 있습니다.
- 용도지역·구역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·공공시설구역·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 산업시설구역. 토지이용계획확인서상 산업시설구역으로 기재돼 있어 경매취득자가 관련 법률에 따라 사업범위 및 행위에 제한을 받을 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기의 권리내용과 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 금전 인수와 권리 인수를 구분. 배당계산상 매수인 인수액 0원만 보고 무부담 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 산업시설구역 제한 확인. 아파트형공장 이용과 산업시설구역에 따른 사업범위·행위 제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 원본 비교. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 대지권 목적 토지의 별도등기를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 무부담”
이 사건은 배당계산만 보면 단순해 보입니다. 현재 회차 596,000,000원에서 말소기준인 중소기업은행 근저당 250,000,000원은 전액 배당되고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 금전 인수도 0원입니다. 하지만 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
여기에 아파트형공장 이용, 산업시설구역 등 관련 법률상 사업범위·행위 제한 가능성까지 더해집니다. 실거래 자료도 없어 현재 신건 가격 596,000,000원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 말소와 금전 인수 0원은 긍정적이지만, 별도 지상권 인수와 이용 제한 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다.
