서울남부지방법원 2025타경12335. 강서구 공항동 에스엠파크빌 103동 404호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 24.03㎡이고 2018.04.26 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 4층입니다. 소유자 박준수는 2021.05.28 매매를 원인으로 2021.05.31 소유권을 취득했고 거래가액은 244,500,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당보다 임차인 선순위성입니다. 말소기준권리는 2021.08.10 남양주시 압류인데, 임차인 이서진은 2021.05.28 점유를 시작하고 2021.05.31 전입했으며, 확정일자는 2021.05.11입니다. 제공된 권리판정에서도 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다. 따라서 현재 회차처럼 보증금이 전액 배당되는 경우는 인수액이 없지만, 유찰로 배당액이 부족해지면 그 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 24.03㎡ · 거실 및 주방·방2·욕실·발코니 · 8층 중 4층 |
| 소유자 | 박준수 (2021.05.31 소유권이전, 거래가액 244,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이서진 / 244,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.10 남양주시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2021.08.10 남양주시 압류가 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 경형숙 근저당 80,000,000원, 조성화 근저당 60,000,000원, 남양주시 추가 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 이서진의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 임차보증금이 배당에서 전부 변제되지 않는 회차에서는 그 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 — 현재는 전액배당, 유찰하면 승계
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 244,500,000원 | 2021.05.31 / 2021.05.28 | 2021.05.11 | 2024.09.09 | 대항력 有 우선변제 有 유찰 시 승계 |
또한 임차인 이서진은 2025.10.14 강제경매를 신청한 채권자와 동일인입니다. 관계인 여부와 임대차의 실제 성립·보증금 지급관계는 입찰 전 원본 자료를 대조할 필요가 있습니다. 다만 제공된 권리판정에서는 대항력과 우선변제권이 인정되어 있으므로, 확인 전까지 이를 단순히 배제해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 282,000,000원은 최근 시세 이상
에스엠파크빌은 55세대, 사용승인일 2018.04.26이며 대상 면적은 24.03㎡입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 272,545,454원보다 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 표본은 1건이며, 최근 흐름은 이전 구간 대비 3.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.03㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.10 | 25.13㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.06 | 24.03㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2023.11 | 26.34㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2023.05 | 24.03㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.08 | 24.03㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.07 | 23.71㎡ | 8 | 284,000,000원 |
| 2022.05 | 25.13㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 23.71㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2021.10 | 24.03㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 23.71㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.03㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저가 282,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 모두 웃돕니다. 데이터상 최저가의 최근 12개월 시세 대비 비율도 100.7%입니다. 따라서 전체 실거래 평균 272,545,454원과 비교해 가격을 싸다고 평가해서는 안 되며, 신건에는 가격 가점이 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 이서진 보증금 | 244,500,000원 | 244,500,000원 |
| 2. 근저당 · 경형숙 | 80,000,000원 | 32,752,000원 |
| 3. 근저당 · 조성화 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 이서진 | 244,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 244,500,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 관련 압류가 존재하고 당해세가 우선 차감되는 경우 후순위 배당과 임차인 변제액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 282,000,000원 | 244,500,000원 | 0원 | 282,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 225,600,000원 | 221,641,600원 | 22,858,400원 | 248,458,400원 |
| 2회 유찰 시 | 180,480,000원 | 177,153,280원 | 67,346,720원 | 247,826,720원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 거실 및 주방, 방2, 욕실, 발코니 등으로 이용됩니다.
- 입지. 송정초등학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 5호선 송정역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 사용승인일은 2018.04.26이며 승강기·난방·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 12.9회, 낙찰률은 4.55%입니다. 소형 도시형생활주택이라는 용도와 함께 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 최저가 282,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 280,000,000원보다 높습니다. 신건 자체에는 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 후에는 실질취득으로 비교. 1회 유찰 시 225,600,000원이 아니라 인수액을 더한 248,458,400원, 2회 유찰 시 247,826,720원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 임차인 이서진은 대항력·우선변제권이 인정된 상태이며 현재 강제경매 신청채권자와 동일합니다. 임대차계약·보증금 지급관계와 배당요구 자료를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 우선권. 남양주시 압류와 국민건강보험공단 압류 등이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 이용상태를 파악했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.15입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부와 배당요구 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 거의 고정된다”
이 물건은 신건 최저가 282,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래 280,000,000원보다 이미 높아 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다. 권리상 더 중요한 것은 보증금 244,500,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 예상배당에서는 보증금이 전액 변제되어 인수 0원이지만, 1회 유찰부터 미배당액이 매수인에게 승계되면서 실질취득액은 248,458,400원, 2회 유찰에서도 247,826,720원에 머뭅니다.
따라서 이 사건은 단순히 “282,000,000원이 225,600,000원, 180,480,000원으로 내려간다”는 식으로 보면 안 됩니다. 낙찰가 하락과 동시에 임차보증금 인수가 늘어나는 구조이기 때문에 유찰 후에도 반드시 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 12.9회와 낙찰률 4.55%까지 겹칩니다. 결론은 신건 가격은 보류, 유찰 후에도 표면 최저가가 아니라 인수 포함 총부담으로 판단입니다.
