서울남부지방법원 2025타경12335. 서울 강서구 공항동 에스엠파크빌 103동 404호는 전용 24.03㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 집합건축물대장상 해당 용도로 확인되며, 지상 8층 건물 중 4층에 위치합니다. 2018년 사용승인된 55세대 규모의 건물로, 현재 감정가 282,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 225,600,000원입니다.
겉으로 보이는 가격만 보면 최근 동일 면적 거래가 280,000,000원에 비해 저렴해 보입니다. 하지만 이 물건의 권리구조는 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 임차인 이서진이 2021년 5월 전입하고 확정일자를 받은 뒤, 2021년 8월 남양주시 압류가 말소기준권리로 등장했기 때문입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서므로, 임차보증금이 배당에서 전액 지급되지 않으면 그 부족분은 낙찰자에게 남습니다.
특히 임차인 이서진은 이 강제경매의 신청채권자와 동일인입니다. 신청채권액 244,500,000원과 임차보증금 244,500,000원을 서로 다른 채권처럼 중복 계산해서는 안 됩니다. 경매 신청 경위와 임대차관계의 실체를 확인하는 일이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제4층 제404호 도로명주소: 서울특별시 강서구 공항대로4길 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 / 층 | 24.03㎡ · 지상 8층 중 4층 |
| 이용상태 | 거실 및 주방, 방 2개, 욕실, 발코니 등(공부 및 감정평가 기준) |
| 사용승인 / 규모 | 2018.04.26 · 에스엠파크빌 55세대 |
| 소유자 | 박준수 (2021.05.31 소유권이전 등기 · 거래가 244,500,000원) |
| 감정가 | 282,000,000원 |
| 최저매각가 | 225,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이서진 / 244,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.10 남양주시 압류 (갑구 4번) |
| 선순위 임차보증금 | 이서진 244,500,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 22,858,400원 (현재 최저가 기준 배당 추정) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
남양주시 압류를 말소기준으로 보면 그 뒤에 설정된 경형숙 근저당권 80,000,000원, 조성화 근저당권 60,000,000원, 추가 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리입니다. 종전에 설정됐던 영광군수산업협동조합 및 신한은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수한다는 사실은 별개입니다. 이번 사건에서 가장 중요한 것은 말소되는 근저당권의 총액이 아니라 임차인에게 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 남는지입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 244,500,000원의 의미
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이서진 건물전부 · 주거 |
244,500,000원 | 2021.05.31 2021.05.11 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 실제 임차인 | 1명 · 이서진 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.05.04 |
| 점유개시일 | 2021.05.28 |
| 전입신고일 | 2021.05.31 |
| 확정일자 | 2021.05.11 |
| 임차권등기 | 2024.09.09 · 을구 7번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.09.09 |
| 보증금 총액 | 244,500,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 221,641,600원 |
| 현재 회차 미배당 | 22,858,400원 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가는 80.6%, 실질취득은 88.7%
에스엠파크빌의 전용 24.03㎡ 물건과 유사 면적 거래 내역입니다. 전체 확인 거래는 11건이고 전체 평균은 272,545,454원입니다. 다만 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 · 최신 | 24.03㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.10 | 25.13㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.06 | 24.03㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2023.11 | 26.34㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2023.05 | 24.03㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.08 | 24.03㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.07 | 23.71㎡ | 8 | 284,000,000원 |
| 2022.05 | 25.13㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 23.71㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2021.10 | 24.03㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 23.71㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 272,545,454원 |
최근 12개월 거래는 2026년 2월의 280,000,000원 한 건입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균이며, 과거 거래군 대비 최근 가격 추세는 +3.0%로 나타납니다. 하락 추세는 아니지만, 최근 표본이 단 한 건인 만큼 이 금액을 확정적인 시장가격으로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정하면, 집행비용 추정액 3,958,400원을 먼저 차감한 뒤 임차인 이서진에게 221,641,600원이 배당되는 구조입니다. 임차보증금 244,500,000원에서 배당액을 뺀 22,858,400원은 매수인 인수 예상액입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,958,400원 |
| 1. 임차인 이서진 · 우선변제 | 244,500,000원 | 221,641,600원 |
| 2. 경형숙 · 근저당 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 조성화 · 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 이서진 · 경매신청채권* | 244,500,000원 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 경매신청채권자 이서진과 임차인 이서진은 동일인입니다. 별도 배당액이 0원으로 표시돼 있지만 이를 임차보증금과 독립된 추가 손실·인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 위 배당은 추정이며 실제 배당순위·세금·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
이 물건에서 가장 주의해야 하는 구조입니다. 선순위 대항력 임차보증금 244,500,000원이 각 회차의 낙찰가보다 높기 때문에, 낙찰가가 낮아지면 배당으로 회수되는 보증금이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 결과적으로 실질취득금액은 보증금 수준에 집행비용이 더해진 금액에서 거의 고정됩니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 225,600,000원 | 22,858,400원 | 248,458,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 180,480,000원 | 67,346,720원 | 247,826,720원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 144,384,000원 | 102,937,376원 | 247,321,376원 |
세금 등 우선배당 항목이 추가된다면 임차인의 배당액이 더 줄어 매수인에게 남는 보증금이 달라질 수 있습니다. 입찰 시점에는 단순 낙찰가뿐 아니라 실제 배당예상액과 인수할 잔액을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동 송정초등학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 5호선 송정역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.04.26 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 4층입니다. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기설비가 있습니다.
- 현장확인 한계. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한됐습니다. 공부상 거실·주방·방 2개·욕실·발코니 구조이며, 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접하며, 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 4,139,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 에스엠파크빌은 55세대 규모로 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래가 1건 확인됩니다. 단지 경매 평균 유찰 11.9회와 낙찰률 8.0%는 보수적인 환금성 평가가 필요한 근거입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수부터 확정. 임차인 이서진의 보증금 244,500,000원, 선순위 대항력, 배당요구 및 예상 미배당액을 확인하세요. 현재 회차 인수 추정액은 22,858,400원입니다.
- 임대차 실체 및 동일인 채권 점검. 임차인과 경매신청채권자가 동일합니다. 보증금 지급증빙, 임대차계약서, 임차권등기명령 및 경매신청 서류를 대조해 중복 청구나 권리관계의 특이사항을 확인하세요.
- 압류·체납세금 확인. 남양주시 압류 2건, 국민건강보험공단 압류 1건 등이 등기돼 있습니다. 세금의 법정기일·당해세 여부와 실제 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 강서구의 과거 압류는 이미 말소됐습니다.
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 최근 거래 280,000,000원 대비 최저가 비율 80.6%만 보고 응찰하지 마세요. 현재 회차 실질취득 기준 약 88.7%이며 추가 취득비용도 고려해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 2회 유찰 시 인수 예상 67,346,720원, 3회 유찰 시 102,937,376원입니다. 낙찰가가 떨어져도 총 취득원가는 보증금 수준에서 크게 감소하지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 실제 점유상태가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사와 현장방문을 통해 점유자, 인도 가능 시점 및 명도조건을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 진입이 이루어지지 않았습니다. 누수·설비·마감·수선비 등 실제 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비 및 추가 비용. 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 수리비, 명도비용 등을 확인하고 총투입자금을 산정하세요.
- 시장가격 재검증. 최근 12개월 실거래가 1건뿐입니다. 4층이라는 개별 층수와 상태를 반영한 주변 다세대 실거래·매물가격을 추가 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “2.256억에 낙찰받아도 2.256억에 취득하는 것은 아니다”
서울 강서구 공항동 에스엠파크빌 404호의 핵심은 최저매각가보다 선순위 임차보증금 244,500,000원에 있습니다. 현재 회차 낙찰가 225,600,000원을 가정하면 매수인 인수 예상액 22,858,400원을 더해 실질취득금액은 248,458,400원입니다.
최근 실거래 280,000,000원보다 낮은 것은 사실이지만, 최근 12개월 거래는 단 한 건입니다. 더구나 에스엠파크빌의 평균 유찰 11.9회와 낙찰률 8.0%는 가격뿐 아니라 거래 성사 가능성과 위험을 함께 살펴야 한다는 신호입니다. 다음 회차에 낙찰가가 낮아져도 인수 보증금이 늘어나 실질취득금액은 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
결론은 보수적 검토입니다. 최근 시세 대비 가격 차이는 있지만, 권리 인수와 낮은 경매 환금성을 상쇄할 만큼 충분한지 확인되지 않았습니다. 임대차 실체, 실제 배당순위, 세금, 점유상태와 건물 내부를 검증한 뒤 낙찰가가 아닌 실질취득 총액을 기준으로 응찰 여부를 결정해야 합니다.
