서울남부지방법원 2025타경12451. 강서구 화곡동 한선빌라가동의 다세대주택으로, 벽돌조 스라브지붕 2층 건물 중 2층 302호입니다. 등기부상 현재 소유자는 정윤숙이고 2020년 11월 3일 거래가 160,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 출발점인 말소기준권리는 2021년 6월 3일 설정된 주식회사페이금융대부 근저당권 65,000,000원입니다. 문제는 이보다 앞선 2020년 10월 13일 전입과 2020년 9월 21일 확정일자를 가진 임차인 김재홍의 보증금 160,000,000원입니다.
매각물건명세서에도 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시되어 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 112,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 임차인에게 109,632,000원이 배당되고 50,368,000원이 남습니다. 즉 낙찰대금만 1.12억이라고 해서 1.12억에 취득하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-226 제2층 제302호 · 초록마을로30길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 2층 중 2층 302호 |
| 비교대상 면적 | 33.15㎡ |
| 소유자 | 정윤숙 (2020.11.03. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 대항력
말소기준권리는 2021년 6월 3일 페이금융대부 근저당권이지만, 임차인 김재홍은 그보다 앞선 2020년 10월 13일 주민등록과 2020년 11월 2일 점유개시가 확인됩니다. 확정일자도 2020년 9월 21일입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태이고, 배당요구도 되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 현 회차 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재홍 | 건물 302호 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2020.10.13 / 2020.09.21 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 | 50,368,000원 |
② 유찰되어도 실질취득은 약 1.6억에 고정된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커집니다. 그래서 최저가 하락만큼 총 취득원가가 내려가지 않습니다. 이 사건의 회차별 계산도 같은 모습을 보입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 112,000,000원 | 50,368,000원 | 162,368,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 89,600,000원 | 72,412,800원 | 162,012,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 71,680,000원 | 90,010,240원 | 161,690,240원 |
즉 최저가가 112,000,000원에서 71,680,000원까지 내려가도 실질취득은 162,368,000원 → 161,690,240원으로 거의 변하지 않습니다. 이 물건은 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만들어주는 구조가 아닙니다. 임차보증금 160,000,000원이 사실상 총원가의 바닥을 형성하기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한선빌라가동은 6세대, 1988년 1월 19일 준공입니다. 확인된 최근 거래는 2025년 12월 1건으로, 35.95㎡ 지하층이 55,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 55,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 35.95㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 55,000,000원 |
신건 최저가 112,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 203.6%입니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인의 인수까지 포함한 실질취득입니다. 현 회차 실질취득 162,368,000원은 최근 거래 55,000,000원의 약 295.2%입니다. 따라서 이 사건은 최저가를 기준으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 김재홍 보증금 | 160,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김재홍 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 · 김재홍 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정상 임차인 보증금 부족분 50,368,000원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용중이며, 벽돌조 스라브지붕 2층 건물의 2층 302호입니다.
- 입지. 화일초등학교 남측 인근으로, 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수 등 기본 위생설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,018,000원/㎡이며 토지면적은 167.0㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축물. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현 회차 기준 112,000,000원에 낙찰받아도 인수 50,368,000원을 더해 실질취득은 162,368,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 162,012,800원, 2회 유찰 시 161,690,240원으로 총액이 거의 내려가지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 전입 2020.10.13, 점유 2020.11.02, 확정일자 2020.09.21, 보증금 160,000,000원 및 배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 김재홍 명의 중복 확인. 임차권자·가압류 채권자·강제경매 채권자로 동일 이름이 등장하므로 실제 임대차와 보증금 지급관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류가 다수 존재하므로 배당에서 우선 차감되는 세금이 있는지 확인해야 합니다. 임차인 배당이 줄면 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 거래는 35.95㎡ 지하층 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 직접 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건은 최저가 숫자만 보면 112,000,000원이지만, 대항력 임차인의 보증금 160,000,000원이 총 취득원가를 사실상 고정합니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 50,368,000원을 인수해 실질취득 162,368,000원이 되고, 2회 유찰되어 최저가가 71,680,000원까지 내려가도 실질취득은 161,690,240원입니다.
반면 확인된 최근 12개월 실거래는 55,000,000원 1건입니다. 표본이 한 건이고 지하층 거래라는 한계는 있지만, 현 회차 실질취득은 그 거래금액의 약 295.2%입니다. 여기에 압류와 당해세 가능성, 김재홍의 임차권·가압류·강제경매 채권자 명의 중복 확인까지 필요합니다. 이 사건의 결론은 “최저가 하락보다 임차보증금 인수구조를 먼저 봐야 하는 물건”입니다.
