서울남부지방법원 2025타경12625. 서울 구로디지털단지역 인근 코오롱싸이언스밸리1차 지하층 B108호에 나온 임의경매입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반공장이고, 주변은 지식산업센터와 업무시설·근린생활시설이 혼재한 준공업지역입니다. 소유자는 주식회사넥스트솔루션으로, 과거 주식회사후이즈가 2010년 취득한 후 상호가 변경된 이력이 확인됩니다.

현재 경매의 출발점은 2025년 1월 10일 설정된 유수암 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이며, 같은 건물 지하층 B208호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권을 말소기준으로 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건은 거기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 말소되지 않는 별도 지상권과 선순위 임차관계가 동시에 존재하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 지상권과 임차관계는 별개

등기부상 과거 근저당권과 압류·가압류가 여러 차례 설정됐지만, 상당수는 이미 해제되거나 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 것은 2025년 1월 10일 유수암 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 구로구 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 국민건강보험공단의 압류 역시 2026년 6월 2일 말소됐습니다.

임차관계 — 확인된 보증금만 45,000,000원

현황조사에 등장하는 실제 임차인 명의는 4개 법인입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 각 법인의 신고일은 말소기준인 2025년 1월 10일보다 앞섭니다. 이 가운데 보증금이 확인된 법인은 3개이고, 주식회사 브릿지닷소는 보증금이 미상입니다. 다만 동일한 142.76㎡가 각 임차인 점유 부분으로 표시돼 있어, 현재 점유관계와 계약의 중복·승계 여부를 따로 확인해야 합니다.

대항력 표시는 현황조사의 신고일 및 권리분석 판정에 근거합니다. 상가·공장 임차인의 실제 대항력은 사업자등록, 목적물 인도, 현재 점유, 임대차의 연속성 등으로 재확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 별도로 검증해야 합니다.

모든 임차관계가 실제로 존속하는지, 동일 면적에 기재된 법인들이 현재 각각 독립적인 점유권을 갖는지, 이미 종료되거나 보증금이 반환된 계약이 있는지에 따라 최종 인수액은 변동될 수 있습니다. 이 부분을 확정하기 전에는 단순히 신고된 보증금을 더한 금액만으로 입찰 상한을 결정하기 어렵습니다.

② 가격·실질취득 — 최저가가 실제 취득비용은 아니다

현재 최저매각가는 518,400,000원으로 감정가 648,000,000원의 80%입니다. 하지만 확인된 보증금 인수액 45,000,000원을 추가하면 최소 실질취득 부담은 563,400,000원입니다. 여기에 브릿지닷소의 보증금, 인수 지상권의 경제적 영향, 취득 관련 부대비용이 별도로 남습니다.

최소 실질취득 = 회차별 매각가 + 확인된 보증금 인수액 45,000,000원. 브릿지닷소의 미상 보증금, 지상권 관련 부담, 취득세·명도비·관리비 등은 제외한 계산입니다. 후속 회차는 실제 유찰될 경우의 조건부 시나리오입니다.

③ 예상배당표 (매각가 518,400,000원 가정)

현재 매각가 기준 집행비용 추정액은 7,584,000원, 유수암 예상배당액은 510,816,000원입니다. 근저당권 미배당액 139,184,000원은 매수인이 인수할 보증금과는 별개의 금액입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 및 실제 공동담보 배당관계에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동, 지하철 2호선 구로디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트형공장·지식산업센터와 근린생활시설, 업무시설이 혼재한 지역이며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스·마을버스정류장과 구로디지털단지역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물·용도. 철골철근콘크리트구조 지하 3층·지상 14층 건물로 사용승인일은 2005.07.05입니다. 대상은 지하층 B108호이며 집합건축물대장상 일반공장입니다. 현장 주요 외부표찰은 '후이즈엠'으로 표기됐습니다.
• 설비. 공동위생설비, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 스프링클러, 승강기 및 지하주차장시설 등이 확인됩니다.
• 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항도 기재돼 있으므로 대상 용도와 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 지하층 일반공장이라는 특성상 지상층 업무시설과 동일한 수요·가격을 전제할 수 없습니다. 지하층의 접근성, 채광·환기, 업종별 입주자격, 관리규약 및 지상권 부담을 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 적정 매각가격과 매도 소요기간은 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 을구 17번 지상권 원본 확인. 매각물건명세서에 인수가 명시돼 있습니다. 별도등기부와 지상권 설정계약을 확보해 존속기간, 목적, 범위, 권리자 및 대지권 사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 임차인 4개 법인의 실제 점유 확인. 각 임차인에 동일한 142.76㎡가 기재돼 있으므로, 동일 공간의 순차 임대차인지, 계약 승계·종료 관계가 있는지, 현재 점유자가 누구인지 조사해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 브릿지닷소의 보증금이 확인되지 않았습니다. 계약서, 사업자등록, 확정일자, 보증금 반환 내역, 배당요구 여부를 대조하고 인수 범위를 확정해야 합니다.
• 기존 보증금 인수액 재검증. 현재 배당계산상 45,000,000원이 인수 대상으로 처리됩니다. 세 임차인의 임대차 존속 여부와 대항요건, 우선변제권 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 유수암 근저당권은 지하층 B208호와 공동담보로 연결돼 있습니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 처분·배당관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 518,400,000원에 확인된 인수액 45,000,000원을 더하면 563,400,000원입니다. 추가 미상 보증금과 지상권 부담을 해결하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 현장 실사 및 환금성 확인. 지하층 B108호의 실제 접근성, 내부 상태, 사용 현황, 업종별 입주 가능성, 동일 건물의 유사 호실 거래가격과 임대수요를 조사해야 합니다.
• 관리비·세금·명도비 확인. 공용부분 관리비 체납과 명도 비용, 당해세 및 우선변제 가능 항목을 확인해 실제 취득 부담에 반영해야 합니다.
• 매각서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “80% 최저가보다, 무엇을 인수하는지가 중요하다”

이 물건은 감정가 648,000,000원에서 1회 유찰돼 518,400,000원에 나왔습니다. 외형적으로는 할인된 가격이지만, 권리분석 결과는 단순하지 않습니다. 확인된 선순위 임차보증금 인수액만 45,000,000원으로, 이를 반영한 최소 실질취득 부담이 563,400,000원입니다. 그 외에도 보증금 미상 임차인이 존재합니다.

무엇보다 토지 을구 17번 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 사실은 일반적인 후순위 권리 말소만으로 해결할 수 없는 중대한 변수입니다. 지상권의 내용과 경제적 영향을 확인하지 않고는 이 물건의 적정가격을 산정하기 어렵습니다. 최근 비교 실거래도 확인되지 않으므로 지금 단계에서 최저가를 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.

결론은 가격 판단 보류·권리위험 우선 해소입니다. 임차인의 실제 대항력과 보증금 인수 범위, 토지 지상권의 존속 내용, 공장 용도 관련 입주·사용 제한을 먼저 확정해야 합니다. 이 사항이 해소되지 않는다면 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 안전한 취득이라고 평가하기 어렵습니다. 권리확인 전 입찰은 보수적으로 회피하는 것이 타당합니다.