서울남부지방법원 2025타경12625. 서울 구로동 코오롱싸이언스밸리1차 지하층 B108호로, 집합건축물대장상 용도는 일반공장입니다. 감정평가상 주변은 아파트형공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설이 혼재하고 있으며 지하철 2호선 구로디지털단지역 남서측 인근에 위치합니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 감정가나 유찰 여부가 아니라 말소기준권리보다 먼저 들어온 임차인들과 별도로 인수되는 토지 지상권입니다.
현재 등기상 말소기준은 2025.01.10. 유수암 근저당권 650,000,000원입니다. 과거 신한은행·김정애·김유식·남석우 등의 근저당과 각종 가압류·압류는 이미 말소된 상태이고, 현 경매개시결정과 그 이후 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 4곳의 전입·점유 신고일은 모두 말소기준보다 빠릅니다. 또한 별도 토지등기의 지상권은 매각으로 지워지지 않는다고 명시돼 있어, 이 물건을 단순한 ‘근저당 소멸형’으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12625 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 187-10 코오롱싸이언스밸리1차 제지하층 제비108호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 디지털로34길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 일반공장 · 아파트형공장(지식산업센터) 지역 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층/지상14층 · 사용승인 2005.07.05 · 본건 지하층 B108호 |
| 소유자 | 주식회사넥스트솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 648,000,000원 / 648,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유수암 / 650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.10. 유수암 근저당권 · 채권최고액 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 4곳
현 소유권의 출발은 2010.03.25. 주식회사후이즈의 매수입니다. 이후 상호가 주식회사후이즈글로벌네트워크를 거쳐 현재의 주식회사넥스트솔루션으로 변경됐습니다. 현 경매의 말소기준 근저당은 2025.01.10. 설정됐는데, 현황조사에 나타난 4개 법인의 점유신고일은 2015.12.08., 2018.02.27., 2020.02.13., 2023.09.27.로 모두 더 빠릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 신고 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리버스넷 | 142.76㎡ | 2015.12.08 | 5,000,000원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 5,000,000원 |
| 주식회사 연세건축앤인테리어 | 142.76㎡ | 2018.02.27 | 10,000,000원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 10,000,000원 |
| 주식회사 스페이스에이아이 | 142.76㎡ | 2020.02.13 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
| 주식회사 브릿지닷소 | 142.76㎡ | 2023.09.27 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
실제 임차인은 4곳입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 보증금이 확인되는 3곳은 배당표상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다. 브릿지닷소는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으며, 인수액도 산정할 수 없습니다.
② 실질취득 부담 — 648,000,000원이 끝이 아니다
현재 회차의 최저매각가는 648,000,000원입니다. 하지만 보증금이 확인된 선순위 임차인 3곳의 승계액 합계가 45,000,000원이므로, 현재 회차에서 확인 가능한 금전 부담만 합쳐도 최소 693,000,000원입니다. 여기에 브릿지닷소의 미상 보증금과 금액으로 환산되지 않은 토지 지상권 인수 문제가 별도로 남습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확인 인수보증금 | 확인 가능한 최소 부담 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 648,000,000원 | 45,000,000원 | 693,000,000원+ | 10,880,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 518,400,000원 | 45,000,000원 | 563,400,000원+ | 139,184,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 414,720,000원 | 45,000,000원 | 459,720,000원+ | 241,827,200원 |
유찰되면 매각대금은 내려가지만 확인된 45,000,000원의 임차보증금 승계는 그대로입니다. 더 중요한 점은 브릿지닷소의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 그 금액을 모른 상태에서는 최종 실질취득비용의 상한을 잡을 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 생겼다’고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 648,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 8,880,000원 |
| 인수 · 주식회사 리버스넷 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 스페이스에이아이 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 연세건축앤인테리어 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 가능 · 주식회사 브릿지닷소 보증금 | 미상 | 미상 |
| 1. 을구 30번 근저당권 · 유수암 | 650,000,000원 | 639,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 648,000,000원 가정에서 매각대금은 집행비용 8,880,000원과 유수암 근저당 639,120,000원으로 소진되며 근저당 미배당은 10,880,000원입니다. 확인된 임차보증금 45,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 승계로 계산돼 있습니다. 브릿지닷소의 미상 보증금과 토지 지상권은 위 금액 합계에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 일반공장으로 등재돼 있고, 현장조사 당시 주요 외부표시는 ‘후이즈엠’으로 표기돼 있습니다. 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터 계열의 공장·업무형 집합건물입니다.
- 입지. 구로디지털단지역 남서측 인근으로, 주변은 아파트형공장과 근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스정류장 및 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 대중교통 이용도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 포함되며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 공시지가는 5,644,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 디지털로34길 포장도로와 접하고 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·국가산업단지·산업시설구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 브릿지닷소 보증금 확인. 2023.09.27. 점유신고가 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 금액 확인 전에는 실질취득비용 상한을 정하지 마세요.
- 선순위 3개 법인 보증금 45,000,000원 반영. 리버스넷 5,000,000원, 연세건축앤인테리어 10,000,000원, 스페이스에이아이 30,000,000원은 배당표상 매수인 승계입니다.
- 토지 을구 17번 지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 말소되지 않는 인수권리로 명시하고 있으므로 설정내용·권리자·범위·존속관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 지하층 일반공장 용도 확인. 주거용 부동산이 아니므로 실제 사용상태, 관리규약, 산업단지·산업시설구역 관련 이용제약을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 신건 최저가는 648,000,000원이지만 현재 확인 가능한 금전 부담은 최소 693,000,000원이며 미상 보증금과 지상권 부담이 추가로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 별도 토지등기를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “6.48억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가와 최저가가 같은 648,000,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 출발점이 달라집니다. 확인된 선순위 임차보증금 45,000,000원을 더한 금전 부담만 최소 693,000,000원이고, 브릿지닷소의 보증금은 금액 자체가 확인되지 않았습니다. 여기에 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기를 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. 최저가가 곧 취득원가가 아닙니다. 신건이든 향후 유찰되든 먼저 확정해야 할 것은 미상 보증금과 지상권의 실제 부담입니다. 그 두 요소를 해결하지 않고서는 가격 메리트도, 안전마진도 계산할 수 없습니다. 현 단계 평가는 권리확인 우선, 입찰은 보수적으로 접근해야 하는 D등급 사건입니다.
