매력지수 C등급 · 인수 위험은 없지만 3회 유찰·임대 불확실·상가 환금성 리스크가 남은 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸되어 인수액은 0원이나, 실질 임대관계 미상과 근린시설 환금성 부담 및 다회 유찰 이력을 반영해 C 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조만 보면 인수 0원인 정리형 물건입니다. 하지만 아파트처럼 시세만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황은 노래방으로 이용 중이며 임대관계가 미상입니다. 세 번 유찰된 이유는 권리보다 상가의 환금성과 운영 리스크에 있습니다.
감정가
1,150,000,000원
평가금액
최저가
394,450,000원
감정가 34.3%
실질취득
394,450,000원
인수액 0원
핵심지표
3회 유찰
임대·환금성 점검
대전지방법원 2025타경503227. 세종특별자치시 나성동 조이타워 2층 208호 집합건물입니다. 권리의 출발점은 2017년 7월 설정된 세종공주축산업협동조합 근저당권(채권최고액 960,000,000원)입니다. 이후 설정된 가압류, 압류, 추가 근저당권, 경매개시결정 등은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 원칙적으로 없습니다.
다만 상가형 물건에서는 권리보다 운영 가능성이 중요합니다. 현재 이용 상태는 감정평가상 노래방이며, 임대관계는 확인되지 않았습니다. 낮아진 최저가는 매력처럼 보일 수 있지만, 실제 수익성과 재임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경503227 (임의경매)
소재지
세종특별자치시 나성동 796 조이타워 2층 208호
용도 / 이용상태
제1종근린생활시설(의원) / 현황 노래방(상호:S노래방)
소유자
김리한
감정가 / 최저가
1,150,000,000원 / 394,450,000원
매각기일
2026.07.02
토지·건물 정보
중심상업지역, 상업용 건부지, 토지면적 1,686.1㎡
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2017.07.19 설정된 세종공주축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 발생한 가압류·압류·추가 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 보증금은 모두 미상이며 대항력 있는 임차인으로 판단되는 자료는 없습니다. 다만 임대관계 자체가 미상이므로 실제 점유·계약관계 확인은 필요합니다.
② 임차인 및 점유 분석
점유자
용도
전입
대항력
비고
이창수
주거
2019.06.18
없음
보증금 미상·말소기준 이후 전입
김성순
주거
2019.03.28
없음
보증금 미상·말소기준 이후 전입
김리한
주거
2023.06.20
없음
등기상 권리자와 동일, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성
⚠️ 점유 리스크 등기상 소유자와 동일한 이름의 점유자가 확인되어 관계인 여부 확인이 필요합니다. 보증금 미상 사항은 낙찰 전 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,450,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,322,300원
세종공주축산업협동조합 근저당
960,000,000원
388,127,700원
김천신용협동조합 이하 후순위
2,210,000,000원
0원
후순위 채권자 합계
831,203,459원
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 변화
3회 유찰 후 최저가 394,450,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 환금성 검토가 우선입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 투자 관점 상가는 가격보다 임대수요와 현금흐름이 핵심입니다. 공부상 의원과 현황 노래방 이용 차이가 있고, 임대관계가 미상이므로 낙찰 전 현장 확인 없이 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.
이 물건은 권리분석 측면에서는 인수 위험이 낮습니다. 하지만 세 번 유찰된 배경은 권리가 아니라 상가의 본질적인 리스크에 있습니다. 감정가 대비 34.3%까지 떨어진 가격은 기회가 될 수 있지만, 그 전제는 현재 업종 유지 가능성, 임대수요, 관리비와 현장 상태 확인입니다. 권리는 합격, 운영성 검토는 필수.
