서울남부지방법원 2025타경12922. 서울 강서구 화곡동 황제파크빌 3층 302호, 감정평가상 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현재 소유자는 진현철이며 2016년 2월 19일 거래가액 165,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현 등기에서 말소기준으로 제시된 권리는 2020년 1월 17일 강서세무서장의 국 압류입니다. 이후 지방세 압류·주택도시보증공사 가압류·경매개시결정 등이 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 성민창은 2016.02.19 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준인 2020.01.17보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 150,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 각 회차마다 낙찰가가 아니라 배당 후 미변제 보증금까지 합친 실질취득액을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-483 황제파크빌 제3층 제302호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로4다길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.06㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 진현철 (2016.02.19. 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인의 전입이 먼저다
등기부에는 과거 전주중앙신용협동조합 근저당 2건, 영등포농업협동조합 근저당 1건, 박현숙의 주택임차권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2020.01.17 국 압류입니다. 그보다 뒤의 압류·가압류와 2025.10.31 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성민창 | 302호의 전부 · 주거(임차권등기) | 2016.02.19 / 2016.02.19 | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
성민창은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 회차 204,000,000원 가정에서는 집행비용 3,656,000원을 공제한 뒤 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.04억은 최근 거래 1.90억보다 높다
황제그랜드파크(105-483)의 전용면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 1건이며, 2026년 6월 전용 40.34㎡ 3층이 190,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 40.34㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저매각가 204,000,000원은 최근 거래 190,000,000원의 107.4%입니다. 금액으로는 14,000,000원 높습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 개별 호수의 상태 차이를 추가 확인해야 합니다.
④ 회차별 실질취득 — 2회 유찰부터 인수액이 발생한다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 204,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 204,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 163,200,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 163,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 22,067,840원 | 152,627,840원 |
특히 2회 유찰 시에는 최저가가 130,560,000원까지 내려가지만, 임차인에게 배당되지 못하는 22,067,840원을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 실질취득액은 152,627,840원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가 하락분 상당액이 인수액으로 전환되므로, 단순히 ‘최저가 1.31억’만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 성민창 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,660,543,557원 | 50,344,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 성민창 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 변제되는 가정이라 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 다수 존재하며, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근이며, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 302호이며 위생·급배수·난방·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,954,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 황제그랜드파크(105-483)는 10세대, 사용승인일은 2008.06.16입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 대항력 임차인 성민창의 보증금 150,000,000원이 실제 배당표에서도 전액 변제되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 여부에 따라 임차인 배당 및 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임대차관계 확인. 임차인과 사건 관계에 관한 확인 필요 사항이 있으므로 임차권등기·현황조사·매각물건명세서·문건접수 내용을 원본 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 204,000,000원은 최근 실거래 190,000,000원보다 높습니다. 신건 가격을 ‘저가’로 해석하면 안 됩니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 2회 유찰 시 최저가는 130,560,000원이지만 인수액 22,067,840원이 생겨 실질취득은 152,627,840원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 들어갈 물건은 아니다
현재 회차만 보면 성민창의 보증금 150,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건은 대항력 임차인이 존재하고 국세·지방세 압류가 다수 걸려 있어 배당순위 확인이 핵심입니다. 가격도 감정가·최저가 204,000,000원이 최근 실거래 190,000,000원보다 14,000,000원 높아 신건 가격 메리트가 없습니다. 2회 유찰부터는 미배당 임차보증금 인수가 실제 발생해 최저가와 실질취득액이 달라집니다. 결론은 현재 회차 인수 0원, 그러나 신건 가격은 최근 시세 이상이며 임차·세금 배당을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
