서울남부지방법원 2025타경12922. 서울 강서구 화곡동 황제파크빌 3층 302호입니다. 감정 이용상태는 다세대주택이고, 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 현재 소유자는 진현철이며, 2016년 소유권을 취득하면서 등기된 거래가액은 165,000,000원입니다.
이 사건이 일반적인 근저당권 실행 경매와 다른 점은 경매신청채권자 성민창이 이 물건의 임차권등기 명의자이기도 하다는 사실입니다. 성민창의 보증금은 150,000,000원이고, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2016.02.19입니다. 말소기준권리인 2020.01.17 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 판단되므로, 배당으로 회수하지 못한 임차보증금 잔액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-483 황제파크빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로4다길 38 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교자료상 대상면적 43.06㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 위생·급배수·난방·도시가스설비 |
| 소유자 | 진현철 (2016.02.19 소유권이전 · 등기 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 | 204,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 성민창 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.17 갑구 4번 국 압류 (강서세무서장) |
| 임차보증금 | 성민창 150,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.01.17 국 압류입니다. 이후 설정·등기된 압류, 가압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 의해 소멸합니다. 기존 전주중앙신용협동조합·영등포농업협동조합 근저당권과 박현숙 명의의 과거 임차권등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성민창 | 302호의 전부 | 150,000,000원 | 2016.02.19 / 2016.02.19 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
성민창은 2020.03.10 임차권등기를 완료했고 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 150,000,000원, 확정일자는 2016.02.19이며 현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 전액을 먼저 배당받는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 해당 예상배당이 실현되는 경우 매수인 인수액은 0원입니다.
주택도시보증공사는 2020.08.05 가압류권자로 등장하지만, 이 사건의 별도 실제 임차인으로 집계하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 성민창 1명이며, 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,660,543,557원을 임차보증금에 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 85.9%라는 숫자의 한계
비교 대상으로 집계된 거래는 황제그랜드파크(105-483)의 2026년 6월 실거래 1건입니다. 거래금액은 190,000,000원이고, 물건의 최저매각가 163,200,000원은 그 85.9%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 40.34㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 190,000,000원 |
현재 회차 예상 인수액이 0원이라는 조건에서는 실질취득액도 163,200,000원입니다. 따라서 비교거래 190,000,000원보다 26,800,000원 낮습니다. 숫자상 할인은 존재하지만, 이 차액을 곧바로 확정적인 시세차익으로 볼 수는 없습니다.
비교거래가 1건뿐이고 최근 가격 추세가 별도로 확인되지 않으므로 상승장이나 하락장으로 단정하기 어렵습니다. 특히 소규모 다세대주택의 경우 거래 표본과 개별 호실 상태에 따라 실제 환금가격이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 성민창 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,660,543,557원 | 10,115,200원 |
| 3. 경매신청채권 · 성민창 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,084,800원, 임차보증금 배당 150,000,000원, 주택도시보증공사 배당 10,115,200원으로 매각대금이 전액 배분되는 예상입니다. 성민창의 임차보증금 배당과 경매신청채권은 중복 채권 여부를 확인해야 하며, 별도 배당액 0원을 보증금 미변제로 오인해서는 안 됩니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
이 물건은 임차보증금 150,000,000원이 실질취득비용을 결정하는 핵심 변수입니다. 현재 회차에서는 예상배당상 보증금 전액 변제가 가능하지만, 다음 회차의 매각대금이 보증금을 모두 충당하지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 부담하게 됩니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 163,200,000원 | 0원 | 163,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 130,560,000원 | 22,067,840원 | 152,627,840원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 104,448,000원 | 47,814,272원 | 152,262,272원 |
실질취득 = 해당 회차 매각가 + 예상 매수인 인수보증금. 취득세·등기비용·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
2회 유찰 시 최저매각가는 130,560,000원으로 내려가지만, 임차보증금 중 22,067,840원을 인수하는 예상이므로 실질취득은 152,627,840원입니다. 3회 유찰 시에도 최저매각가 104,448,000원과 인수보증금 47,814,272원을 합하면 152,262,272원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근입니다. 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·도시가스설비를 갖추었으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 부지로 이용 중인 2필지 일단의 토지이며, 남측 약 7m 포장도로와 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등과 관련됩니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 취득 목적별 요건을 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교자료상 10세대 규모의 소규모 공동주택으로, 최근 확인된 실거래는 1건입니다. 대단지 아파트처럼 충분한 거래 표본을 활용하기 어려워 가격 산정과 매도 시점의 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 성민창의 전입일·점유개시일·확정일자와 매각물건명세서의 인수 조건을 다시 대조해야 합니다. 임차보증금 150,000,000원은 가격 판단의 핵심입니다.
- 배당액 확정 전 인수 0원 단정 금지. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 추정되지만, 당해세와 조세 법정기일 등으로 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다. 임차인 미배당액 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납세액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 우선순위를 검토해야 합니다. 압류가 매각으로 말소된다는 사실만으로 배당위험까지 사라지지는 않습니다.
- 신청채권의 원인 확인. 성민창의 임차보증금과 강제경매 신청채권액이 모두 150,000,000원으로 표시됩니다. 집행권원과 채권원인을 확인하고 동일 채권의 이중 계산을 피해야 합니다.
- 유찰 후 총취득비용 계산. 2회 유찰 시 예상 실질취득 152,627,840원, 3회 유찰 시 152,262,272원을 기준으로 보증금 인수와 부대비용을 함께 검토해야 합니다.
- 실거래 비교 검증. 황제파크빌과 황제그랜드파크의 명칭 및 건물 동일성, 전용면적 43.06㎡와 40.34㎡의 차이, 개별 호실 상태를 확인해야 합니다. 거래 1건만으로 적정가격을 확정하면 위험합니다.
- 현장 점유 및 명도. 임차권등기와 과거 점유개시 사실은 확인되지만, 현재 실제 점유자가 누구인지는 별도 점검해야 합니다. 보증금 미반환 시 인도와 명도가 지연될 가능성도 고려해야 합니다.
- 관리비 및 인수 부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 취득 과정에서 필요한 비용 등을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 실제 거래자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수보증금”
황제파크빌 302호는 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 163,200,000원이 된 다세대주택입니다. 최근 확인된 비교거래 190,000,000원보다 낮은 가격이지만, 이를 안전한 저가매수 기회라고 단정하기는 어렵습니다.
가장 중요한 이유는 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원입니다. 현재 회차의 예상배당대로라면 보증금을 전액 지급할 수 있지만, 세금 우선배당에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 추가 유찰 시에는 보증금 미배당분이 매수인에게 이전되어 실질취득액이 150,000,000원 수준에 가까워집니다.
주택도시보증공사의 대규모 가압류와 여러 건의 조세압류, 임차인과 신청채권자의 동일성, 단 1건의 비교거래라는 한계까지 존재합니다. 이 물건은 현재 회차에서 보증금 전액 배당 가능성을 확인하는 것이 우선이며, 유찰 후에는 최저가가 아니라 매각대금과 인수보증금을 합한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
결론은 조건부 접근입니다. 현재 회차는 비교거래 대비 숫자상 가격 차이가 있지만 세금·배당·대항력 확인이 선행되어야 합니다. 추가 유찰 자체가 큰 가격 메리트를 만들어주는 구조는 아니므로, 권리인수 가능성과 환금성 불확실성을 함께 반영한 보수적인 판단이 필요합니다.
