서울남부지방법원 2025타경13083. 금천구 독산동 엠에스 빌 6층 601호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 송재일이며 2019.08.24 매매를 원인으로 2019.08.26 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 235,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2023.11.15 금천구 압류를 말소기준으로 두고, 그보다 앞서 전입한 점유자와 보증금 240,000,000원의 임차권을 어떻게 볼 것인가에 있습니다.
특히 임차권자 중국인 남미란은 2020.11.23 전입·점유, 2020.10.22 확정일자를 갖고 240,000,000원의 임차보증금을 신고했으며 배당요구도 마쳤습니다. 신건 258,000,000원에서는 예상배당상 이 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 하지만 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 순간 구조가 달라집니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계되므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 240,000,000원 안팎에서 쉽게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 시흥대로150길 11-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 송재일 (2019.08.24 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남미란 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유가 핵심
말소기준은 2023.11.15 서울특별시금천구 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정, 국세 압류, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 남미란의 전입·점유는 2020.11.23으로 말소기준보다 약 3년 앞서고, 현황조사상 JIN SHENGEN·NAN MEILAN도 2020.11.23, NAN XIJING·GUO ZHENLIAN은 2022.04.22 전입한 것으로 조사됐습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN SHENGEN | 2020.11.23 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| NAN XIJING | 2022.04.22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| NAN MEILAN | 2020.11.23 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| GUO ZHENLIAN | 2022.04.22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 중국인 남미란 | 2020.11.23 / 2020.10.22 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당분 승계 |
임차권자 남미란의 임차권등기는 2024.12.18 등기됐지만, 임대차계약일은 2020.10.15, 확정일자는 2020.10.22, 전입·점유는 2020.11.23입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘임차권등기가 말소된다’는 사실만 보고 인수위험이 사라진다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당과 유찰별 실질취득
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 중국인 남미란 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 남미란 | 240,000,000원 | 13,588,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 258,000,000원 가정. 현재 계산에서는 남미란 보증금이 240,000,000원 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차보증금 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 258,000,000원 | 0원 | 258,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 206,400,000원 | 37,289,600원 | 243,689,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 165,120,000원 | 77,991,680원 | 243,111,680원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문성초등학교 북측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.08.20 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 6층 601호이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재탐지·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 실제 이용도 다세대주택입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 남미란 배당액 재확인. 258,000,000원 신건에서는 보증금 전액배당으로 인수 0원이 계산되지만, 당해세 우선 여부가 달라지면 미배당 보증금이 생길 수 있습니다.
- 선전입 4명 확인. JIN SHENGEN, NAN XIJING, NAN MEILAN, GUO ZHENLIAN의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 세대관계를 확인해야 합니다.
- NAN MEILAN과 남미란 관계 확인. 현황조사상 NAN MEILAN과 등기부상 중국인 남미란이 별도 표기돼 있으므로 동일인 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 최저가는 크게 낮아져도 남미란 미배당 보증금이 승계되어 실질취득은 243,689,600원·243,111,680원으로 계산됩니다.
- 명도 범위 확인. 여러 명의 전입자가 조사된 만큼 실제 점유자, 점유 부분, 퇴거 가능 시점과 명도 협의 난도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2023.11.15 금천구 압류, 2026.03.13 국 압류, 2026.04.28 금천구 압류의 체납세목과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 아니라 “인수가 커진다”
이 물건은 신건 258,000,000원만 놓고 보면 남미란의 240,000,000원 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수가 0원으로 보입니다. 그러나 핵심은 그 다음 회차입니다. 최저가가 206,400,000원, 165,120,000원으로 내려가면 미배당 보증금 승계가 37,289,600원, 77,991,680원으로 늘어 실질취득은 각각 243,689,600원, 243,111,680원에 머뭅니다. 최저가 하락이 그대로 매수인 이익으로 남지 않는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다.
더구나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선전입 점유자 4명과 세금 압류까지 있어, 현재 계산의 인수 0원만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 신건은 배당 전제가 맞아야 0원, 유찰은 보증금 승계 때문에 실질취득이 약 2.4억대에 고정. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 임차관계와 세금 우선순위를 끝까지 확인하는 데 있습니다.
