서울남부지방법원 2025타경13113. 구로구 구로동 비즈트위트블루 4층 412호, 전용 16.04㎡의 원룸형 도시형생활주택입니다. 감정가 112,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 98,400,000원보다 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 확인해야 할 선순위 임차권과 특별매각조건에 있습니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권에는 133,000,000원의 보증금이 등기돼 있습니다. 전입일은 2022.02.25, 확정일자는 2022.01.19로, 말소기준인 2024.01.16 압류보다 앞섭니다. 원칙적인 선순위 대항력 문제를 일으킬 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 명시돼 있습니다. 이 특별매각조건이 해당 승계권리에 유효하게 적용되는지가 입찰 판단의 분기점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제4층 제412호 도로명주소: 서울특별시 구로구 공원로 15-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(원룸형 도시형생활주택) · 전용 16.04㎡ · 지상 19층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김민영 (2022.01.10 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 136,720,355원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.16 구로구 압류 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 명의 주택임차권 · 보증금 133,000,000원 |
| 특별매각조건 | 서울보증보험의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
등기부상 2013년에 설정됐던 우리은행 근저당권(채권최고액 88,800,000원)은 2016.05.17 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리로 보지 않습니다. 분석상 말소기준은 2024.01.16 구로구 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있지만, 주택임차권등기보다 앞선 전입·확정일자에 기초한 대항력 문제는 별도로 살펴야 합니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 명의와 실제 임차인을 구분
| 권리자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 3번 주택임차권 |
건물 전부 주거 (임차권등기) |
133,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 명의 승계인 확약 |
임차권등기 명의는 한국토지주택공사이며, 실제 거주 임차인으로 별도 식별된 사람은 0명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격으로 구분되는 명의자이므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 서울보증보험은 명세서상 주택임차권 승계인으로 기재된 신청채권자이며, 양 기관의 기재를 서로 독립된 보증금 133,000,000원씩으로 더해서도 안 됩니다.
| 임대차계약일 | 2022.01.18 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.01.19 |
| 전입신고일 | 2022.02.25 |
| 점유개시일 | 2022.02.26 |
| 임차권등기일 | 2024.03.07 |
| 임차보증금 | 133,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 (2024.03.07) |
| 확약 적용 인수 | 0원 — 서울보증보험 승계권리 기준 |
| 확약 미적용 계산 | 45,412,800원 — 현재 최저가 기준 부족분 |
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세
비즈트위트블루는 2012.11.30 준공된 105세대 규모의 건물입니다. 전용 16.04㎡를 기준으로, 인접 면적인 15.12㎡ 거래도 함께 참고할 수 있습니다. 전체 12건의 실거래 평균은 104,333,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 수치입니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 98,400,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 15.12㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 15.12㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 15.12㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 16.04㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 16.04㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 16.04㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 2025.08 | 16.04㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 15.12㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2024.09 | 16.04㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.11 | 16.04㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2022.10 | 16.04㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2022.06 | 15.12㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 98,400,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 12건 | 104,333,333원 |
최저매각가 89,600,000원은 최근 12개월 평균의 91.1%이고, 최신 실거래 95,000,000원보다도 낮습니다. 확약 적용으로 매수인 인수가 0원이라는 전제가 성립하면 실질취득액은 낙찰가 중심이므로 시세 대비 일정한 가격 차이는 있습니다. 그러나 최근 거래가격 추세가 -9.4%인 하락 흐름을 보이는 만큼 이 차이를 곧바로 충분한 안전마진으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,012,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 명의 임차보증금 | 133,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 경매신청채권 | 136,720,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 89,600,000원 중 집행비용 추정 2,012,800원을 제외한 87,587,200원이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금 미배당액 45,412,800원은 확약이 없을 경우의 잠재 인수액으로, 서울보증보험의 확약 적용 시 해당 승계인의 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 확정 채권액·우선순위·당해세 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 위험 비교
이 물건의 핵심은 낙찰가 인하와 보증금 부족분 증가가 동시에 발생할 수 있다는 점입니다. 아래 인수액은 확약을 적용하지 않았을 때의 기초 배당계산상 수치입니다. 서울보증보험 확약이 유효한 범위에서는 해당 승계인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 미적용 시 계산상 인수 | 합산 취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 89,600,000원 | 45,412,800원 | 135,012,800원 |
| 2회 유찰 시 | 71,680,000원 | 63,010,240원 | 134,690,240원 |
| 3회 유찰 시 | 57,344,000원 | 77,088,192원 | 134,432,192원 |
합산 취득비용은 각 회차의 최저가와 확약 미적용 시 계산상 인수액을 합한 금액으로, 취득세·명도비·기타 부대비용은 포함하지 않습니다. 현재 회차 이후의 수치는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각조건 또는 매각기일을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로고등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 혼재한 지역입니다. 감정상 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 2·7호선 환승역인 대림역이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로 급배수·소화전·난방·승강기·기계식주차시설 등이 갖춰져 있습니다. 전용 16.04㎡의 소형 원룸형 도시형생활주택입니다.
- 토지 및 도로. 일반상업지역으로 남서측 약 15m, 남동측 약 8m 포장도로와 접합니다. 토지면적 704.0㎡, 공시지가 6,685,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 명시된 대상 용도와 매수인 조건이 본건에 해당하는지 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 기재되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 점유 상황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 105세대 소형 공동주택으로 최근 실거래는 확인되지만, 가격 추세가 -9.4%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회여서 매도 시 유동성과 가격 하락 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험이 제출한 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약의 문구와 적용 범위를 확인해야 합니다. 이것이 가장 중요한 입찰 조건입니다.
- 한국토지주택공사와 서울보증보험의 승계관계. 등기상 임차권 명의자와 특별매각조건의 확약 주체가 다릅니다. 권리 승계 및 등기말소에 필요한 법률관계가 연결되는지 확인해야 합니다.
- 별도 임차인 존재 여부. 보증기관 명의 1건을 실제 임차인으로 중복 계산하지 않되, 현황조사·전입세대 및 실제 점유 확인으로 확약 밖 권리자가 존재하는지 점검해야 합니다.
- 배당 부족분 재확인. 계산상 미배당액 45,412,800원은 확약이 적용되지 않는 경우의 위험 수치입니다. 실제 배당과 매수인 인수 여부는 명세서·확약서 및 법원 확인을 통해 구분해야 합니다.
- 최근 실거래 기준 입찰가 설정. 전체 평균 104,333,333원보다 최근 12개월 평균 98,400,000원과 최신 실거래 95,000,000원을 우선 참고해야 합니다. -9.4% 가격 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 판단. 평균 2.9회 유찰 이력은 참고할 만하지만, 확약이 없는 인수형으로 판단되는 경우 추가 유찰만으로 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다.
- 점유·명도. 실제 거주자와 인도 가능 시점, 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다. 확약으로 보증금 인수가 해소돼도 점유 이전이 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
- 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 인도 및 기타 비용을 확인해 최종 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건은 선순위 보증금 133,000,000원 때문에 일반적인 소멸형 경매와 다르게 접근해야 합니다. 다행히 신청채권자이자 주택임차권 승계인인 서울보증보험이 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 따라서 해당 승계권리에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단하며, 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 현재 최저가 89,600,000원이 최근 실거래 평균보다 낮은 점도 의미가 있습니다.
하지만 확약 범위가 확인되지 않거나 별도의 독립적인 선순위 권리가 남는다면 결과는 달라집니다. 확약 미적용 시 계산상 실질취득비용은 약 135,012,800원으로 최근 평균 시세를 훨씬 웃돕니다. 여기에 최근 가격추세 -9.4%, 단지 평균 유찰 2.9회, 원룸형 도시형생활주택의 환금성 부담까지 고려해야 합니다.
결론은 조건부 접근입니다. 서울보증보험의 확약이 등기된 임차권과 그 승계보증금 전부에 유효하게 적용되고 다른 선순위 인수권리가 없음을 확인하는 것이 우선입니다. 그 확인이 끝나더라도 현재 최저가의 시세 대비 할인 폭이 하락 위험을 충분히 보상하는지 별도로 판단해야 합니다. 권리 정리가 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 사건입니다.
