서울남부지방법원 2025타경13113. 구로동 비즈트위트블루 4층 412호로, 감정평가상 공동주택(원룸형 도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자 김민영은 2021년 12월 24일 매매를 원인으로 2022년 1월 10일 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 100,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024년 1월 16일 구로구 압류입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서보다 임차권의 대항력 발생 시점입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2024년 3월 7일이지만, 전입일자는 2022년 2월 25일, 점유개시일자는 2022년 2월 26일, 확정일자는 2022년 1월 19일입니다. 따라서 말소기준인 2024년 압류보다 앞서 대항력 있는 권리로 분석됩니다. 보증금도 133,000,000원으로 현재 최저가 112,000,000원보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제4층 제412호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 공원로 15-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(원룸형 도시형생활주택) · 전용 16.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 · 제4층 제412호 |
| 소유자 | 김민영 · 2022.01.10 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,720,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 확약으로 인수 제거
2013년 우리은행 근저당권 88,800,000원은 2016년 5월 17일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.01.16 구로구 압류입니다. 이후 2024.03.07 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기와 2025.11.05 강제경매개시결정은 등기 순서상 말소기준 뒤에 놓입니다.
다만 주택임차권의 대항력 판단은 등기일만 보면 안 됩니다. 전입일 2022.02.25가 말소기준일보다 앞서므로 대항력 有이고, 확정일자 2022.01.19와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 현재 배당 가정에서는 보증금 133,000,000원 중 109,632,000원이 배당되고 23,368,000원이 미배당으로 남는 구조입니다.
② 임차·승계 분석
실제 임차인 수는 0명으로 집계하고, 아래 1건은 보증기관 권리신고로 봅니다. 보증기관의 대위·승계 권리는 실제 임차인과 중복해 보증금을 합산하지 않습니다.
| 권리자 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 133,000,000원 | 2022.02.25 / 2022.01.19 배당요구 2024.03.07 | 대항력 有 우선변제 有 |
* 확약 효과는 해당 주택임차권 승계 관계에만 적용합니다. 본건에는 별도로 합산할 실제 임차인이 없습니다.
③ 시세 비교 — 권리는 정리됐지만 가격은 최근 시세 이상
비즈트위트블루는 105세대, 2012년 11월 30일 준공입니다. 비교 면적은 전용 16.04㎡이고, 최근 거래에는 15.12㎡와 16.04㎡가 포함돼 있습니다. 전체 12건 평균은 106,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 15.12㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 15.12㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 16.04㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 16.04㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 16.04㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 2025.08 | 16.04㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 15.12㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2024.09 | 16.04㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.11 | 16.04㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2022.10 | 16.04㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2022.06 | 15.12㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 16.04㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 101,000,000원 |
최근 12개월 6건 평균은 101,000,000원, 가장 최신 거래인 2026년 6월 거래는 100,000,000원입니다. 현재 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.9%로, 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 보더라도 최근 시세보다 높은 가격입니다.
더 중요한 것은 방향입니다. 최근 거래 평균은 과거 거래 구간보다 -9.0% 낮아졌습니다. 과거 125,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 106,000,000원만 보면 가격 부담이 작아 보일 수 있지만, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 133,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 136,720,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 보증금 미배당액은 23,368,000원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 가능액이지만, 이번 사건은 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 실질 인수액을 0원*으로 평가합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 112,000,000원 | 23,368,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 89,600,000원 | 45,412,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 71,680,000원 | 63,010,240원 | 0원* |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 것이 일반적입니다. 이 사건도 확약 전 계산은 현재 23,368,000원에서 1회 유찰 시 45,412,800원, 2회 유찰 시 63,010,240원으로 증가합니다. 그러나 특별매각조건의 확약이 유효하게 적용되는 한 이 주택임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 각 회차 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(원룸형 도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 비즈트위트블루는 105세대이며 2012.11.30 준공입니다.
- 입지. 구로고등학교 동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 2·7호선 환승역인 대림역이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 토지 공시지가는 6,685,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 15m, 남동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로 급배수·소화전·난방·승강기·기계식주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장 흐름. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 가격과 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 범위와 조건을 매각물건명세서 및 제출 확약서 원문에서 다시 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 101,000,000원, 최신 거래 100,000,000원과 비교해야 합니다. 현재 112,000,000원은 최근 평균의 110.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 거래 구간보다 -9.0% 낮아 전체 평균 106,000,000원만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 권리신고는 보증기관 신고로 분류하며, 실제 임차인과 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따른 임차권등기 말소 동의가 실제 소유권 취득 후 원활히 이행되는지 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 꺼졌지만, 가격 부담은 그대로다”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 133,000,000원의 선순위 대항력 권리 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 23,368,000원의 미배당액이 발생합니다. 하지만 서울보증보험 주식회사가 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출해, 정확도 규칙상 그 금액은 매수인 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 실질취득은 결국 현재 낙찰가 112,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 101,000,000원의 110.9%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 높고 시장 흐름은 -9.0% 하락입니다. 권리 리스크가 해결됐다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 가격이 최근 실거래 수준에 얼마나 가까워지는지가 핵심입니다.
