서울남부지방법원 2025타경13154. 서울 양천구 신정동 유니크7차 2층 202호, 2022년 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이번 사건의 가장 중요한 인물은 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 백진영입니다. 임대차보증금은 387,000,000원이며, 2023년 4월 23일 확정일자를 받고 2023년 5월 19일 점유를 개시한 뒤 2023년 5월 26일 전입신고를 했습니다. 이후 2025년 10월 임차권등기를 마쳤고, 같은 해 11월 강제경매가 개시됐습니다.

권리분석의 결론은 명확합니다. 백진영의 임차권은 경매개시결정보다 앞서고, 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰대금으로 임차보증금을 모두 돌려주지 못하면 부족한 보증금은 매수인이 떠안습니다. 단순히 최저가 3.136억만 보고 다세대주택의 가격을 평가하면 실제 부담액을 크게 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금이 핵심

등기상 2022년 설정됐던 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당권은 2023년 5월 26일 이미 말소됐습니다. 현재 이 근저당을 매수인 인수권리로 계산해서는 안 됩니다. 반면 백진영의 주택임차권은 2025년 10월 24일 등기됐고, 전입과 점유·확정일자도 2025년 11월 13일의 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수

백진영은 단순 점유자가 아니라 주택임차권등기까지 마친 보증금 채권자입니다. 임차인이 배당을 받으면 받은 금액만큼 보증금채권이 줄어들지만, 대항력에 따른 미반환 보증금은 낙찰자에게 부담으로 남습니다. 특히 최저가가 보증금보다 낮으므로, 낙찰가 하락분이 매수인의 실질적인 취득비용 감소로 그대로 연결되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 313,600,000원 가정)

배당표는 최저매각가 낙찰을 가정한 추정치입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 각 항목을 독립된 보증금채권으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 실질부담은 거의 그대로

이 물건은 보증금 387,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차보증금이 낙찰대금보다 크고 부족액이 인수되는 구조이므로 낙찰대금과 인수 보증금을 합친 부담액을 기준으로 판단해야 합니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라지기 때문에 실질취득액은 보증금과 완전히 같은 금액으로 고정되지는 않지만, 보증금 수준에 묶이는 효과가 있습니다.

실질취득 예상액은 각 회차 최저매각가와 예상 매수인 인수액의 합계입니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당순위·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

가장 눈여겨볼 부분은 3회 유찰 시나리오입니다. 최저가는 200,704,000원까지 내려가지만, 매수인에게 넘어올 것으로 추정되는 임차보증금은 189,905,856원으로 증가합니다. 두 금액을 합친 실질취득 예상액은 390,609,856원입니다.

결국 감정가 392,000,000원인 물건을 매수하면서 표면적인 최저가만 2억 원대로 낮아질 뿐, 실제 부담은 여전히 약 3.9억 원 수준입니다. 여러 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 커졌다고 판단하기 어려운 이유입니다.

⑤ 시세 판단 — 감정가와 실제 시장가격은 구분

유니크7차는 2022년 3월 사용승인된 14세대 규모의 소규모 도시형생활주택입니다. 감정가는 392,000,000원이지만, 현재 비교 가능한 동일 면적의 검증된 실거래가격이 확인되지 않아 최근 시세와의 직접 비교는 제한적입니다.

따라서 실질취득액이 감정가 수준이라는 사실과 시장에서 그 가격에 매각할 수 있다는 판단은 별개입니다. 감정가만으로 환금성이나 투자수익을 확정할 수 없으며, 특히 다세대주택은 같은 지역 내에서도 층·면적·도로 접근성· 건물 상태에 따라 가격 차이가 나타날 수 있습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 다만 해당 통계만으로 본건의 적정 낙찰가를 정할 수는 없습니다. 유찰이 반복돼도 대항력 보증금 인수액이 함께 증가하기 때문에, 가격 판단 기준은 언제나 낙찰가가 아닌 실질취득액이어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신정동 서울양목초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.03.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수시설, 개별난방 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 부지 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 세장형이며 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역·과밀억제권역· 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으므로 입찰 및 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장 내부 상태 및 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 14세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 단지 자체의 거래 표본이 충분하지 않을 수 있습니다. 감정가 수준의 실질취득 부담을 전제로 매도 가능가격을 보수적으로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액을 포함해 입찰가격 계산. 현재 최저가 313,600,000원에 예상 인수 보증금 78,590,400원을 더하면 392,190,400원입니다. 취득 관련 부대비용은 별도로 계산해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 임차인 백진영의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 것으로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 최신 명세서를 반드시 대조하세요.
• 임차권과 경매 신청채권의 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 백진영으로 동일합니다. 집행권원·채권계산서·배당요구 내역을 확인해 채권의 중복 여부와 실제 배당구조를 검증해야 합니다.
• 점유 및 소유관계 조사. 등기상 소유자 정주희와 현장 거주자의 소유자 관련 진술이 일치하지 않습니다. 현장 방문과 계약서 대조를 통해 실제 점유관계를 확인하세요.
• 과거 근저당과 현재 임차권 구분. 통조림가공수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 그러나 임차권은 별개이며, 보증금 부족분 인수 문제는 그대로 남습니다.
• 유찰 후에도 실질취득액 재계산. 최저가가 250,880,000원 또는 200,704,000원으로 내려가더라도 매수인 인수 예상액은 함께 증가합니다. 입찰 회차별로 최종 부담액을 다시 계산해야 합니다.
• 시세 및 환금성 검증. 최근 동일·유사 면적 다세대주택의 실거래가와 실제 매각 가능한 가격을 확인하세요. 감정가만으로 적정가격을 판단하지 마세요.
• 관리비·조세채권·명도비용 점검. 배당표에 반영되지 않은 당해세, 체납 관리비, 점유자 인도 관련 비용 등을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행내역을 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”

서울남부지방법원 2025타경13154 유니크7차 202호는 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가격의 할인 효과를 대부분 상쇄하는 경매입니다.

현재 최저매각가만 보면 감정가 392,000,000원에서 313,600,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 임차인 백진영의 보증금 387,000,000원 중 예상 미배당액 78,590,400원을 매수인이 인수하면 실제 취득 부담은 392,190,400원입니다.

2회·3회 유찰을 가정해도 실질취득액은 약 3.9억 원 수준으로 크게 달라지지 않습니다. 여기에 실제 시장에서의 적정 매매가격도 충분히 검증되지 않았고, 경매 신청채권과 임차보증금의 관계 및 현장 점유 진술도 확인해야 합니다.

따라서 현재 회차의 낮아진 최저가만을 이유로 적극 입찰하기보다는, 임차보증금 인수구조와 실거래 시세를 먼저 검증하는 보수적 접근이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮은 금액에 낙찰받느냐가 아니라 인수액까지 합쳐 실제 얼마를 부담하느냐입니다.