서울남부지방법원 2025타경13154. 양천구 신정동 ‘유니크7차’ 제2층 제202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기부 소유자는 정주희이고, 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권자 백진영의 387,000,000원 보증금입니다. 2022년 설정됐던 통조림가공수산업협동조합 근저당은 2023.05.26 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.11.13 강제경매개시결정입니다.
백진영은 2023.05.26 주민등록, 2023.05.19 점유개시, 2023.04.23 확정일자를 갖고 있고 2025.10.24 임차권등기까지 마쳤습니다. 모두 말소기준일보다 앞선 권리관계라 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.36㎡ · 지상6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 정주희 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 392,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백진영 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2022.03.31 설정된 근저당권은 2023.05.26 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 정주희가 2023.06.21 소유권을 이전받았고 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 백진영은 그보다 앞선 2023.05.19 점유개시와 2023.05.26 주민등록을 갖추고 있으며, 2025.10.24 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.11.13 강제경매개시결정보다 앞서므로 배당 부족분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백진영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 387,000,000원 | 2023.05.26 / 2023.04.23 | 대항력 有 | 우선변제 可 | 미배당액 인수 |
② 가격 비교 — 유찰가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다
이 물건은 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 또는 실질취득액이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 가격 메리트는 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금의 미배당분을 더한 실질취득액을 중심으로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 392,000,000원 | 1,288,000원 | 393,288,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 313,600,000원 | 78,590,400원 | 392,190,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 250,880,000원 | 140,432,320원 | 391,312,320원 |
1회 유찰 뒤에는 보증금 387,000,000원이 낙찰가 313,600,000원을 넘습니다. 이때부터는 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 크게 늘어 실질취득액이 약 3.9억원대에 고정되는 대항력 인수형 구조가 선명해집니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가는 250,880,000원까지 떨어지지만 실질취득액은 391,312,320원입니다. 따라서 “64%까지 떨어졌으니 싸다”는 해석은 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,288,000원 |
| 1. 임차인 백진영 보증금(우선변제) | 387,000,000원 | 385,712,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 백진영 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 6,288,000원을 제외한 385,712,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 1,288,000원이 매수인에게 승계됩니다. 경매개시결정의 백진영 387,000,000원은 임차인 백진영과 이름·금액이 동일하므로 별개 채권으로 단순 합산하지 않아야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 사용승인일은 2022.03.18입니다. 유니크7차는 14세대 규모입니다.
- 입지. 서울양목초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역의 세장형 평지이며, 북측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,315,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재는 392,000,000원 낙찰가에 예상 인수 1,288,000원을 더한 393,288,000원이 기준입니다.
- 유찰 뒤 인수액 확대. 1회 유찰 시 78,590,400원, 2회 유찰 시 140,432,320원으로 매수인 인수액이 증가합니다.
- 임차권·배당요구 원본 대조. 백진영의 전입 2023.05.26, 점유개시 2023.05.19, 확정일자 2023.04.23, 임차권등기 2025.10.24를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 동일성 확인. 같은 백진영·같은 387,000,000원이 임차보증금과 신청채권으로 나타나므로 채권 발생원인과 중복 여부를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현장조사 진술에서 평가명령서상 채권자 ‘백OO’를 소유자라고 말했다는 기재가 등기부 소유자 정주희와 일치하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.21 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 및 현재 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교값 없이 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다”
이 사건의 숫자는 단순해 보이지만 결론은 명확합니다. 임차인 백진영의 보증금은 387,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 신건에서도 1,288,000원이 미배당되어 실질취득액은 393,288,000원입니다. 1회·2회 유찰 뒤에는 낙찰가가 크게 내려가지만 인수액이 커져 실질취득액이 각각 392,190,400원·391,312,320원에 머뭅니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 보증금 미배당까지 합친 실제 부담이 얼마인가입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하고 현장조사 진술과 등기부상 소유자 표시가 엇갈리는 정황까지 있어, 권리 원본 확인 없이 단순 할인율만 보고 접근하기에는 위험합니다. 최근 실거래 근거도 확인되지 않으므로 가격 메리트는 보류, 권리 검증은 필수인 사건입니다.
