서울남부지방법원 2025타경13181. 서울 구로구 구로동 비즈트위트오렌지 10층 1020호입니다. 전용면적은 17.74㎡이며, 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가서의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 18층 건물의 10층에 있는 소형 집합건물로, 1회 유찰되어 최저매각가가 105,000,000원에서 84,000,000원으로 내려왔습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 낙찰가 할인율이 아닙니다. 등기부에 보증금 125,000,000원의 주택임차권이 있고, 임차권의 주민등록일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 통상이라면 낙찰대금에서 전액 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 하지만 서울보증보험의 특별매각조건상 확약이 이러한 인수 위험을 해소하는 핵심 변수입니다.

따라서 확약서를 고려하지 않은 계산상 부담과 확약 적용 후 실제 부담을 분리해 판단해야 합니다. 확약의 효력과 적용 범위가 확인된다면 최저가 84,000,000원은 실질취득금액을 비교하는 기준이 됩니다. 다만 취득세·명도·관리비 등 별도 비용은 여기에 포함되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심

등기부상 말소기준권리는 2023.01.30. 구로구 압류입니다. 이후 2024.03.22. 한국토지주택공사 명의로 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기가 설정되었고, 2025.11.11. 서울보증보험의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 압류와 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 말소되는 대상으로 표시되어 있습니다.

그러나 임차권등기 날짜만으로 대항력을 판단해서는 안 됩니다. 주택임차권에 기재된 주민등록일은 2021.12.10., 점유개시일은 2021.12.11., 확정일자는 2021.10.25.입니다. 모두 2023.01.30. 압류보다 앞섭니다. 따라서 등기상 임대차의 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조로 분석해야 합니다.

② 임차권·승계 관계 — 보증금을 중복 계산하지 않는다

확인되는 임차권등기 명의자는 한국토지주택공사이며, 매각조건에서 서울보증보험이 그 주택임차권의 승계인임을 밝히고 있습니다. 이는 서로 다른 임차인에게 각각 보증금이 존재한다는 뜻이 아닙니다. 동일 보증금과 그 승계 관계를 중복 합산해서는 안 됩니다.

한국토지주택공사는 임차권등기 명의자로 기재되어 있으나 보증기관 관계로 분류되어 있으며, 서울보증보험은 해당 임차권 승계인입니다. 이를 독립된 임차인 2명 또는 별개의 보증금 채권 2건으로 합산하지 않습니다. 실제 현장 점유자는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 존재하지만 하락 추세를 반영해야 한다

비즈트위트오렌지의 전용 17.74㎡ 안팎 거래를 비교하면, 전체 12건 평균은 107,958,333원입니다. 그러나 과거 상대적으로 높은 거래까지 포함한 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 104,750,000원과 2026.08. 최신 거래 101,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.

현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.2%로, 확약에 따른 실질 인수가 0원이라면 가격상 차이는 분명히 있습니다. 다만 최근 거래 평균이 과거 대비 4.4% 하락한 것으로 나타나므로 전체 평균만 기준으로 낙찰가를 평가해서는 안 됩니다.

최신 거래 101,000,000원은 현재 감정가 105,000,000원보다 낮으며, 최근 12개월 평균보다도 낮습니다. 전용면적이 비슷하더라도 층·향·실내 상태와 실제 사용 가능성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있어, 단순 평균에 의존하기보다는 최신 거래와 본건의 개별 조건을 함께 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

집행비용 1,912,000원 및 임차권 우선배당 82,088,000원을 반영한 추정 배당입니다. 경매신청채권자에게 별도로 배당되는 금액은 0원, 신청채권 관련 미배당 청구액은 128,037,670원으로 산출되어 있습니다. 주택임차권의 우선배당과 승계인 청구액을 별개 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당은 조세채권의 우선순위, 집행비용, 배당요구 및 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격 하락의 효과가 제한된다

이 사건은 선순위 대항력 임차권과 확약서가 함께 존재하기 때문에 확약 적용 전의 보증금 인수 계산과 확약 적용 후의 실질취득금액을 명확히 구분할 필요가 있습니다.

확약 미적용 시 인수 추정액은 회차별 배당 및 집행비용 추정에 따른 금액입니다. 일반적인 대항력 보증금 인수형에서는 입찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 확약 적용 시 인수 0원은 동일한 특별매각조건이 유효하게 유지되고 해당 임차권에 적용된다는 전제입니다. 후속 회차의 실제 매각조건은 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 신구로초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설이 혼재해 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신도림역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 18층 건물의 10층 1020호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 사건상 근린시설 표기와 감정상 이용상태가 일치하는지 공부 및 현장을 대조해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 일부 대상별 토지거래허가구역 지정사항도 있어 본건 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 도로. 남서측으로 약 15m 포장도로에 접합니다. 토지는 평지이며 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용되고 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 근린시설 표기와 실제 오피스텔 이용상태의 구체적 관계는 확인 대상입니다.
• 환금성. 전용 17.74㎡ 안팎 소형 면적이므로 실거주 및 임대 수요를 구분해 평가해야 합니다. 최근 거래 추세가 -4.4%로 하락하고 있어, 매도 시점의 가격과 거래 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 서울보증보험의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약서를 직접 확인하고, 낙찰자에게 적용되는 효력과 범위를 확인해야 합니다.
• 임차권 승계 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험의 승계 관계를 대조하고, 동일 보증금의 중복신고를 별도 보증금으로 더하지 않아야 합니다.
• 점유 상태. 보증기관 관련 임차권과 별개로 실제 누가 점유하는지 확인해야 합니다. 확약 밖의 별도 임차인 또는 점유권리가 발견되면 별도 검토가 필요합니다.
• 권리 말소. 구로구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정의 말소 여부와 절차를 확인해야 합니다. 특히 임차권등기 말소 동의가 실제로 이행되는지 살펴야 합니다.
• 실거래 비교. 전체 평균 107,958,333원보다는 최근 12개월 평균 104,750,000원 및 최신 거래 101,000,000원을 우선해 입찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세. 최근 실거래 추세 -4.4%를 감안해 가격 차이가 충분한지 확인하고, 향후 추가 하락 가능성을 반영해야 합니다.
• 실제 용도. 근린시설 표기와 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·현장 및 관리규약으로 확인해야 합니다.
• 취득 부대비용. 취득세, 등기비용, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분, 점유 해결 비용을 별도로 계산해야 합니다.
• 조세채권. 구로구 압류와 관련한 조세채권의 실제 배당 우선순위, 당해세 및 다른 우선채권의 존재를 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.29. 매각기일에 앞서 사건 진행상태, 매각물건명세서와 특별매각조건의 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “84,000,000원보다 확약서의 효력이 먼저다”

이 물건은 처음 보면 보증금 125,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험한 경매로 보일 수 있습니다. 실제로 현재 매각가 84,000,000원을 기준으로 계산하면 보증금 미배당액이 42,912,000원 발생합니다. 확약이 없다면 단순히 낙찰가가 낮다는 이유로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

하지만 서울보증보험이 주택임차권 승계인으로서 매수인에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했다는 점이 이 사건의 결정적인 차이입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되는 경우, 계산상 미배당액을 낙찰자 부담으로 다시 더하지 않으며 실질 인수액은 0원이 됩니다.

가격 측면에서도 현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 104,750,000원의 80.2%로 낮은 수준입니다. 그러나 최근 거래 추세는 -4.4%로 하락하고 있고, 최신 거래 역시 101,000,000원입니다. 가격 차이가 존재한다는 것과 향후 수익이 보장된다는 것은 별개의 문제입니다.

종합 판단은 B등급입니다. 승계인 확약에 따른 실질 인수 0원과 최근 거래 대비 낮은 최저가는 긍정적입니다. 반면 선순위 임차권의 특수한 승계 구조, 확약서의 실제 적용 여부, 용도 표기 차이 및 소형 오피스텔의 환금성, 최근 가격 하락 추세는 신중하게 검토할 요소입니다.

결론은 ‘조건부 검토 가능’입니다. 특별매각조건의 효력을 확인하고 실제 점유 및 별도 권리 문제가 없음을 검증한 뒤, 최근 실거래가와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인 자체보다 보증금 인수 위험이 확약으로 실제 해소되는지에 있습니다.