서울남부지방법원 2025타경13181. 구로동 비즈트위트오렌지 제10층 제1020호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 강민호이며, 2021.12.13. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 116,000,000원입니다. 이후 2023.01.30. 구로구(서울특별시)의 압류가 설정됐고, 이 압류가 신고된 말소기준권리입니다.
문제는 2024.03.22. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 보증금은 125,000,000원, 전입은 2021.12.10., 점유개시는 2021.12.11., 확정일자는 2021.10.25.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 위험이 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13181 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제10층 제1020호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 대상 면적 | 17.74㎡ |
| 소유자 | 강민호 · 2021.12.13. 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 128,037,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.01.30. 압류입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2024.03.22.이지만, 전입신고는 2021.12.10.으로 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 확인됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원래 배당계산상 현재 매각가에서는 보증금 부족분 22,270,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 승계인이 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
비즈트위트오렌지는 2013.09.16. 준공, 115세대이며 비교 대상 면적은 17.74㎡입니다. 전체 12건 평균은 108,458,333원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 6건 평균 103,500,000원이고 최신 거래는 2026.01. 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 17.74㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 17.74㎡ | 16 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 17.74㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 17.76㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 17.74㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 17.74㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.74㎡ | 6건 | 103,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.4%입니다. 최신 2026.01. 거래 110,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래군 평균보다는 높습니다. 더욱이 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -8.7%이므로 전체 평균 108,458,333원 대비 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 신건은 최근 시세 이상으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 125,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 128,037,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 한국토지주택공사 보증금에는 22,270,000원의 부족분이 생겨 원래 규칙대로라면 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 신청채권자 겸 주택임차권 승계인의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 이 금액은 룰상 계산값으로만 보고 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북동측 인근으로 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신도림역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트조 18층 건물 내 10층 1020호입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지이며 남서측으로 로폭 15미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 8,281,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 최근 12개월 평균이 전체 12건 평균보다 낮고 최근 추세가 -8.7%여서 가격 하락 흐름을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소 동의 범위가 매각물건명세서 원문과 동일한지 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 보증기관 권리 중복 주의. 한국토지주택공사 명의 보증금과 서울보증보험 주식회사 관련 권리를 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 실질취득 105,000,000원은 최근 12개월 평균 103,500,000원의 101.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -8.7%이므로 전체 평균 108,458,333원만 기준으로 가격을 높게 평가하지 않습니다.
- 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 1.7회를 감안해 신건 응찰 필요성을 점검합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차권을 단순히 “인수 위험”으로 끝내지 않고, 승계인의 확약까지 반영하는 것입니다. 보증금 125,000,000원과 현재 매각가 105,000,000원만 보면 룰상 부족분 22,270,000원이 발생하지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 105,000,000원입니다.
다만 가격은 별도입니다. 최근 12개월 평균 103,500,000원 대비 현재 가격은 101.4%이고 최근 추세도 -8.7%입니다. 최신 거래 110,000,000원보다 낮다는 점만으로는 충분하지 않습니다. 업무시설(오피스텔)이라는 이용상태와 단지 평균 유찰 1.7회까지 고려하면, 권리는 확약으로 정리됐지만 신건 가격은 보수적으로 접근할 구간입니다.
