서울남부지방법원 2025타경13244. 강서구 화곡동 씨티하우스A동 601호, 2017.03.03 사용승인된 6층 다세대주택의 6층 물건입니다. 가격만 보면 감정가와 최저가가 모두 234,000,000원이고, 확인된 최근 동일 면적대 거래가 235,000,000원이어서 차이가 크지 않습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 가격보다 2020년 선순위 전세권과 임차인의 대항력·미배당 승계 가능성입니다.
등기상 현재 소유자는 홍경희이며, 과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 엔케이인베스트대부주식회사 근저당·전세권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2022.11.22 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2020.08.03 정순임 전세권 230,000,000원과 같은 날 확인된 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-42 씨티하우스에이동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방, 욕실, 주방, 거실, 다용도실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 지상6층 · 제6층 제601호 · 사용승인 2017.03.03 |
| 소유자 | 홍경희 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정순임 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2020년 전세권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2022.11.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 그보다 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 정순임의 2020.08.03 전세권은 말소기준보다 앞선 권리로 기록돼 있습니다. 등기상 전세금은 230,000,000원이고, 주거용 건물 전부가 범위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정순임 | 미상 | 2020.08.03 | 미상 | 2025.11.21 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 시 가능 |
정순임은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 등기상 동일인이 전세권자이고, 이후 경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 또한 관계인 동일성이 표시돼 있어 임대차와 전세권의 실제 법률관계, 전세금과 임차보증금의 동일 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 234,000,000원은 사실상 최근 거래가 수준
확인된 거래는 씨티하우스A동의 면적이 유사한 1건입니다. 비교 대상 면적은 25.6㎡이고, 2024.09에 전용 24.8㎡·6층이 235,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 235,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 24.8㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.6㎡ 비교 | 1건 | 235,000,000원 |
최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.6%입니다. 차이는 매우 작아 신건 가격 자체에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 더구나 임차보증금 미배당 승계가 발생하면 실제 취득부담은 최저가보다 높아질 수 있으므로, 이 사건의 시세 비교는 234,000,000원만 놓고 끝내면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 2. 을구 8번 전세권 · 정순임 | 230,000,000원 | 229,924,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 전세권자 정순임에게 229,924,000원이 배당되는 계산이며, 전세금 230,000,000원에 전액 미치지 않습니다. 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 확인되지 않아 임차인의 최종 승계액은 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 미배당 위험을 먼저 본다
| 회차 | 매각가 | 전세권자 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 234,000,000원 | 229,924,000원 | 1,199,076,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 187,200,000원 | 183,779,200원 | 1,245,220,800원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 149,760,000원 | 146,863,360원 | 1,282,136,640원 |
유찰되면 표면적인 최저가는 187,200,000원, 149,760,000원으로 내려갑니다. 동시에 정순임에게 돌아가는 예상배당도 183,779,200원, 146,863,360원으로 감소합니다. 임차보증금과 대항력의 최종 범위가 확정되지 않은 상태에서는 이 감소분이 매수인의 승계부담으로 연결되는지 확인하는 것이 가격 할인보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측 인근이며 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근 가능. 남동측 인근에 2·5호선 까치산역과 간선·지선버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 씨티하우스A동 16세대, 사용승인일 2017.03.03이며 비교 대상 면적은 25.6㎡입니다.
- 도로. 북서측·북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,448,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 132.5㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정순임의 실제 임차보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으므로 임대차계약서와 매각물건명세서 원문에서 금액을 확인해야 합니다.
- 전세권과 임차보증금의 동일성 확인. 등기상 전세금 230,000,000원과 임차보증금이 같은 채권인지 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 후 미회수액의 승계 여부 확인. 전입이 말소기준보다 앞서므로 배당으로 회수되지 않는 보증금이 매수인에게 남는지 최종 판단이 필요합니다.
- 확정일자·우선변제권 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당순위를 단정하지 않습니다.
- 위반건축물 현황 확인. 무단증축 부분의 위치·면적과 시정 여부, 이용상태를 내부구조도 및 건축물대장 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 최저가가 최근 거래의 99.6%라는 사실만으로 싸다고 평가하지 말고, 인수액이 확인된 뒤 총 취득부담을 최근 거래 235,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “234,000,000원이 싸냐”보다 “얼마가 따라오느냐”가 먼저다
이 물건은 신건 최저가 234,000,000원과 최근 거래 235,000,000원이 거의 같은 수준입니다. 가격만 놓고도 큰 할인은 아닙니다. 여기에 말소기준보다 앞선 정순임의 230,000,000원 전세권, 같은 날의 전입, 확인되지 않은 임차보증금·확정일자, 그리고 무단증축 위반건축물이 겹칩니다.
현재 배당계산에서도 정순임 전세권은 전액 충족되지 않습니다. 다만 등기상 전세금과 실제 임차보증금의 관계가 확인되지 않았으므로, 매수인 인수액을 0원으로 확정해서도 안 되고 230,000,000원이라고 단정해서도 안 됩니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트 판단도 끝나지 않는 물건입니다. 신건이라는 이유보다 선순위 임차관계와 위반건축물의 실체 확인이 입찰 여부를 좌우합니다.
