서울남부지방법원 2025타경13299. 가산동 이지크라운 2층 205호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중으로 조사됐습니다. 소유자는 박연주택주식회사이며 2020.07.16. 매매를 원인으로 2020.07.20. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 220,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 2022.05.24. 금천구 압류가 말소기준권리입니다. 하지만 임차인 김지원은 2020.01.31. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 사건은 최저매각가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13299 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제2층 제205호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 205호 · 2019.05.03. 사용승인 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 · 2020.07.20. 소유권 취득 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 211,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
핵심 순서는 단순합니다. 김지원의 전입·점유일은 2020.01.31.이고, 말소기준권리는 2022.05.24. 금천구 압류입니다. 전입·점유가 말소기준보다 먼저이므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 2024.12.19.에는 임차보증금 231,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 231,000,000원 | 2020.01.31. | 2022.01.14. 매각물건명세서 명시문: 2020.01.09. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락분만큼 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 이 사건의 회차별 계산도 같은 모습을 보입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 225,000,000원 | 9,950,000원 | 234,950,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 180,000,000원 | 54,320,000원 | 234,320,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 144,000,000원 | 89,816,000원 | 233,816,000원 |
현재 회차에서 225,000,000원에 낙찰되면 인수액 9,950,000원이 붙어 실질취득은 234,950,000원입니다. 1회 유찰 후 낙찰가가 180,000,000원으로 내려가도 인수액이 54,320,000원으로 늘어 실질취득은 234,320,000원, 2회 유찰 가정에서도 233,816,000원입니다. 낙찰가가 81,000,000원 내려가도 실질취득은 거의 보증금 수준에 묶여 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 김지원 보증금 | 231,000,000원 | 221,050,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엘지정보통신 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김지원 | 211,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 임차인 김지원이 임차보증금 우선변제 자격으로 221,050,000원을 배당받고 9,950,000원이 미배당으로 남습니다. 김지원은 경매개시결정 채권자로도 등기돼 있지만, 경매신청채권자 청구 211,000,000원은 별도 순위에서 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 임차인·경매신청자 동일인 — 관계 확인이 핵심
김지원은 이 사건에서 임차권자이면서 2025.11.17. 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있습니다. 사건 자료에는 동일인이 권리관계에 중복 등장한다는 이유로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 포함돼 있습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시 현황은 오피스텔로 이용중입니다. 임차권등기에는 건물전부를 주거 용도로 사용한 것으로 표시돼 있어 용도와 실제 이용관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 입지. 가산동 디지털산업단지운동장 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트형공장·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 건물. 2019.05.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 205호이며, 기본 위생·급배수·승강기·난방·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현 회차 기준 225,000,000원에 낙찰돼도 9,950,000원 인수가 붙어 실질취득은 약 234,950,000원입니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 말 것. 1회 유찰 시 인수 54,320,000원, 2회 유찰 시 인수 89,816,000원으로 증가합니다. 보증금 인수형은 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 임차인 실제 배당액과 최종 인수액을 가늠할 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 김지원이 임차권자이자 경매신청채권자로 나타나는 만큼 계약서·보증금 지급·증액 내역과 당사자 관계를 대조해야 합니다.
- 확정일자 원본 대조. 임차권등기에는 2022.01.14., 매각물건명세서 명시문에는 2020.01.09.가 기재돼 있어 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용, 임차권상 주거 사용으로 나타나므로 건축물대장과 실제 이용상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건은 최저가가 내려가면 싸지는 일반적인 경매와 성격이 다릅니다. 김지원의 보증금은 231,000,000원이고 전입·점유가 말소기준권리보다 먼저입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득은 약 234,950,000원, 1회 유찰 가정 234,320,000원, 2회 유찰 가정 233,816,000원으로 큰 차이가 없습니다.
여기에 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부에 따라 임차인 배당액이 더 줄 수 있고, 임차인 김지원이 경매신청채권자와 동일인으로 나타나는 관계도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금의 최종 미배당액과 세금 우선순위입니다. 권리 확인 없이 “신건 225,000,000원”만 보고 접근하기에는 인수 구조가 무겁습니다.
