서울남부지방법원 2025타경13389. 서울 강서구 화곡동 웰스파크빌 203호, 전용 27.52㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준이 2025.11.20. 강제경매개시결정이라는 점입니다. 과거 우리은행 근저당은 이미 2018.10.30. 말소됐고, 임차인 문성근은 그보다 앞선 2020.08.05. 전입·점유를 갖추고 2024.12.23. 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
배당표상 이 임차인의 보증금은 우선변제권으로 배당받는 구조가 아니라 매수인이 190,400,000원 전액을 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가 200,000,000원만을 시세와 비교하는 것은 의미가 없습니다. 신건에서 낙찰받으면 입찰대금과 인수보증금을 합친 390,400,000원이 실질 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 345-2 웰스파크빌 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.52㎡ |
| 소유자 | 정지윤 (2020.05.19. 매매, 거래가액 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 206,076,295원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 2014.02.28. 설정된 우리은행 근저당 112,200,000원은 2018.10.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2025.11.20. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 문성근의 전입·점유는 2020.08.05., 임차권등기는 2024.12.23.으로 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항하는 인수권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 190,400,000원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성근 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 190,400,000원 | 2020.08.05 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
임대차계약일자는 2020.07.01.과 2022.07.28., 보증금은 최초 183,000,000원에서 2022.07.28. 7,400,000원이 증액돼 총 190,400,000원입니다. 등기부에는 최초 계약분 확정일자 2020.07.02., 증액분 확정일자 2022.08.02.가 기재돼 있습니다. 다만 배당자료상 대항력 有 · 우선변제권 無로 반영돼 보증금은 배당금이 아니라 매수인의 인수금으로 잡혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.90억, 추세는 -4.0%
웰스파크빌 전용 27.52㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 194,000,000원이지만 과거 2021년 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.08. 190,000,000원이고 최근 12개월 평균도 190,000,000원입니다. 이전 거래 대비 최근 거래 추세는 -4.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 27.52㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 27.52㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | 27.52㎡ | 2건 | 194,000,000원 |
현재 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 105.3%입니다. 인수금이 없더라도 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 임차보증금 190,400,000원 인수가 더해지므로, 이 물건을 “최저가 2억짜리 다세대”로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 인수 · 임차인 문성근 보증금 | 190,400,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 206,076,295원 | 196,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 한국주택금융공사에는 196,400,000원이 배당돼 9,676,295원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 임차인 문성근 보증금 190,400,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 190,400,000원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 회차별 부담 — 유찰만으로 해결되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 부담 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 190,400,000원 | 390,400,000원 | 9,676,295원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 190,400,000원 | 350,400,000원 | 49,116,295원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 190,400,000원 | 318,400,000원 | 80,668,295원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 웰스파크빌은 15세대입니다.
- 입지. 화곡터널 남서측에 위치하며 주위는 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선·5호선 까치산역 및 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지의 주거용 부지이며 북측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 287.9㎡, 공시지가는 3,952,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 현황 확인. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가됐으며 현황이 다소 상이할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 재확인. 매각물건명세서상 문성근 보증금 190,400,000원 잔액 인수 문구를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 낙찰가가 아니라 실질 부담으로 판단. 신건 390,400,000원, 1회 유찰 350,400,000원, 2회 유찰 318,400,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래는 190,000,000원으로 이전 198,000,000원보다 낮고, 최근 대비 과거 추세는 -4.0%입니다.
- 임차인 명도·보증금 관계 확인. 건물전부에 대한 임차권등기가 존재하므로 점유 상태와 보증금 반환·명도 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 구조·수선상태·점유현황을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2억짜리 물건”이 아니라 “3.904억 부담 구조”
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 강합니다. 감정가와 최저가는 200,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 문성근의 보증금 190,400,000원을 매수인이 인수하므로 신건 실질 부담은 390,400,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 190,000,000원이고 추세도 -4.0%입니다. 더구나 최저가 자체가 이미 최근 시세의 105.3%입니다.
1회·2회 유찰로 입찰가가 낮아져도 인수금 190,400,000원은 그대로 남아 실질 부담이 각각 350,400,000원, 318,400,000원입니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 가격 매력이 생기는 구조가 아닙니다. 권리분석의 핵심은 말소되는 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금 인수이며, 현재 자료 기준 평가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.
