서울남부지방법원 2025타경13389. 서울 강서구 화곡동 웰스파크빌 203호, 전용 27.52㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 정지윤은 2020.08.26. 거래가액 187,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 사람은 소유자가 아니라 2020.08.05. 전입하고 같은 날 점유를 시작한 임차인 문성근입니다. 문성근은 임차보증금 190,400,000원에 관한 주택임차권등기도 마친 상태입니다.

2014년에 설정됐던 우리은행 근저당권 112,200,000원은 2018.10.30. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025.11.20. 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 점유는 이보다 앞서므로, 임차권이 매각으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 경매개시결정은 소멸해도 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금은 남을 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

이 사건의 말소기준은 2025.11.20. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 우리은행 근저당은 이미 말소됐으므로 현재 유효한 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다. 하지만 임차인 문성근은 경매개시결정보다 먼저 전입·점유했고, 임차권등기 역시 경매개시결정 이전입니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.904억

보증금 전액이 인수되는 것으로 계산하면 매수인은 낙찰대금 외에 190,400,000원의 반환채무 부담을 고려해야 합니다. 반대로 임차인이 매각대금에서 배당받는 금액이 있다면 그만큼 인수 잔액은 달라집니다. 실제 인수금액은 최종 배당액과 매각조건에 따라 확정되므로 예상배당표를 확정 결과로 받아들여서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 1.6억만 보면 안 된다

웰스파크빌은 15세대 규모의 다세대주택이며, 같은 전용면적 27.52㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다.

표면상 최저매각가 160,000,000원은 최근 실거래가 190,000,000원의 84.2%입니다. 임차인 인수 문제가 없는 일반적인 물건이라면 관심을 가질 수 있는 가격 차이입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가만으로 실제 취득부담을 판단할 수 없습니다.

현재 예상배당과 같이 임차인에게 배당되는 금액이 0원이라면 보증금 190,400,000원 전액이 인수되는 구조입니다. 이 경우 실질취득은 350,400,000원으로 계산되며, 최근 거래가 190,000,000원의 약 184.4%입니다. 즉 최저가만 보면 시세보다 낮지만, 인수보증금까지 더하면 시세보다 현저히 비싸지는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

집행비용 3,040,000원은 추정치입니다. 채권자 배당은 신청채권자의 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 임차인 배당 0원은 실제 법원의 배당순위 확정 결과가 아닙니다. 매수인 인수보증금은 매각대금에서 지급되는 배당액과 별도의 부담으로 표시했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로는 해결되지 않는다

위 실질취득은 각 회차 예상표의 인수액 190,400,000원을 그대로 적용해 낙찰대금과 합산한 값입니다. 임차인에게 실제 배당이 이루어지면 인수액 및 합계는 달라질 수 있습니다. 실질취득에는 취득세, 명도 및 부대비용은 포함하지 않았습니다.

현재 예상배당에서는 2회 유찰 시 한국주택금융공사 배당액이 125,408,000원, 미배당액이 80,668,295원이며, 3회 유찰 시 배당액은 100,166,400원, 미배당액은 105,909,895원으로 제시됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 신청채권자의 미배당 규모는 커집니다.

반대로 임차인의 우선변제 배당이 인정되어 매각대금에서 보증금이 먼저 지급되는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가하여 매수인의 실질취득이 보증금 190,400,000원 수준에 고정될 수 있습니다. 이 경우에도 최근 실거래가 190,000,000원보다 높은 수준이므로 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡터널 남서측에 위치합니다. 주변은 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 2013.12.24. 준공된 15세대 다세대주택으로, 철근콘크리트구조에 엘리베이터와 난방 및 급배수 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 대체로 정방형 평지의 주거용 부지이며 북측 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하고 공시지가는 3,952,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 지정돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있으므로 실제 적용대상 및 기간 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 15세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건이며 최근 거래가격은 과거보다 4.0% 낮습니다. 인근 대규모 아파트 단지처럼 거래량을 전제로 한 빠른 환금성을 기대하기 어렵습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물현황도 및 외부 관찰에 의한 내부구조가 실제와 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수액 확인. 문성근의 보증금 190,400,000원 중 실제 배당받을 금액과 매수인에게 남는 금액을 반드시 확인해야 합니다.
• 배당순위 대조. 최초 확정일자 2020.07.02., 증액분 확정일자 2022.08.02.와 전입·점유일을 확인하고, 예상배당의 임차인 배당 0원 가정이 법적으로 타당한지 검증해야 합니다.
• 낙찰가가 아닌 총액 비교. 최저가 160,000,000원만 최근 시세와 비교하지 말고, 인수보증금과 부대비용을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 효과 검토. 2회·3회 유찰 시에도 보증금 인수 부담이 남습니다. 입찰가 하락이 곧바로 실질취득액의 충분한 하락을 의미하지 않습니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유상태, 보증금 반환 협의 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조와 수선 필요 여부를 조사해야 합니다.
• 관리비·규제 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 해당 다세대주택에 적용되는 토지거래 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.6억에 낙찰받는다고 1.6억에 취득하는 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 1명, 대항력 있음, 보증금 190,400,000원, 매수인 인수 위험 존재. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 실거래가 190,000,000원의 84.2%이지만, 이것만으로 저렴한 경매물건이라고 판단할 수 없습니다.

현재 예상배당대로 임차보증금 전액이 매수인에게 인수된다면 실질취득은 350,400,000원으로, 최근 실거래가의 약 184.4%에 달합니다. 임차인이 매각대금에서 먼저 변제받아 실질취득이 보증금 수준에 수렴하는 경우에도 최근 거래가격보다 낮지 않습니다. 여기에 최근 시세의 4.0% 하락 추세와 15세대 소규모 다세대의 환금성 위험이 더해집니다.

따라서 결론은 권리 고위험·가격 메리트 부족·입찰 보류입니다. 단순히 추가 유찰을 기다리기보다는, 임차인의 실제 배당순위와 보증금 인수 잔액을 먼저 확인해야 합니다. 이 확인 없이 최저가만 보고 응찰하는 것은 시세보다 훨씬 큰 부담을 떠안는 결과로 이어질 수 있습니다.