서울서부지방법원 2025타경51916. 응암동 제니더플래인엣명지 지1층 비02호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 한봉수는 2021년 3월 19일 매매를 원인으로 거래가액 183,000,000원에 취득했고, 2021년 4월 27일 민간임대주택등기도 설정됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023년 5월 30일 등기된 김나영의 주택임차권입니다.
임차권의 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 모두 2021년 3월 29일, 점유개시는 2021년 4월 16일이며 보증금은 183,000,000원입니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025년 9월 24일 강제경매개시결정입니다. 따라서 김나영의 임차권은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 676-20 제니더플래인엣명지 지1층 비02호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제지1층 제비02호 · 사용승인일 2021.01.07 |
| 소유자 | 한봉수 (2021.03.19 매매 · 거래가액 183,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김나영 / 199,184,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 호수 표기 | 등기상 제지1층 제비02호 · 현장 명패 비102호 표기 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 앞선 임차권
2021년 1월 20일 관악신용협동조합 근저당권은 2021년 4월 14일 이미 말소됐고, 2021년 5월 31일 교보생명보험 가압류도 2021년 6월 24일 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 이들 말소된 권리가 아니라 2023년 김나영의 주택임차권과 2025년 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 주택임차권이 앞서므로, 보증금 미배당분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 183,000,000원 | 2021.03.29 / 2021.03.29 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
제니더플래인엣명지의 제공 실거래 8건 전체 평균은 337,125,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 315,000,000원, 최신 거래 380,000,000원, 그리고 최근 구간이 과거 구간보다 8.6% 낮은 흐름을 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.86㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 28.99㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.02 | 28.22㎡ | 2 | 377,000,000원 |
| 2025.02 | 28.22㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2024.05 | 29.86㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2024.04 | 28.99㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2021.09 | 28.99㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 29.86㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 315,000,000원 |
현재 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 73.7%이고, 최신 거래 380,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현 회차 가격을 두고 “최근 시세보다 비싸다”고 볼 수는 없습니다. 다만 최근 12개월 거래 자체가 250,000,000원과 380,000,000원으로 편차가 크고, 최근 구간의 추세는 과거보다 8.6% 하락했습니다. 여기에 본건은 지1층이라는 개별 조건이 있어 단순 평균만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 김나영 보증금 | 183,000,000원 | 183,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김나영 | 199,184,219원 | 44,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차보증금 183,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 관련 미배당은 154,232,219원으로 계산되어 있으며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰되면 — 낙찰가만 내려가는 구조가 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 232,000,000원 | 0원 | 232,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 185,600,000원 | 798,400원 | 186,398,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 148,480,000원 | 37,398,720원 | 185,878,720원 |
이 물건은 유찰 시 최저가만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다. 1회 유찰 시 낙찰가 자체는 185,600,000원으로 보증금 183,000,000원보다 높지만, 집행비용 차감 후 보증금이 798,400원 부족해 그 금액이 매수인 인수로 남는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 보증금보다 낮아지면서 미배당 보증금 37,398,720원을 인수하게 되고, 실질취득은 185,878,720원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 8층 건물 내 제지1층 제비02호입니다.
- 주위환경. 충암고등학교 북측 인근으로 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 도로. 본건 토지는 동측 및 서측으로 각각 공도와 접해 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비가 구비되어 있으며 도시가스 난방구조입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 4,249,000원/㎡, 토지면적 459.1㎡이며 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 재개발 참고. 은평구 회신에 따르면 응암동 675번지 일대가 신속통합기획 재개발 후보지로 선정되어 정비계획 수립을 추진 중이나, 조합설립 단계에는 이르지 않아 조합이 구성되지 않은 상태입니다.
- 환금성. 제니더플래인엣명지는 16세대, 사용승인일 2021.01.07이며, 제공 경매 통계상 평균 유찰 8.5회·매각률 0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김나영의 전입·확정일·점유개시·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 계산. 유찰 이후에는 최저가에 미배당 임차보증금을 더해 실제 부담을 계산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자의 동일성. 김나영이 임차권자이자 신청채권자로 나타나므로 관련 채권관계와 배당 구조를 원문으로 확인해야 합니다.
- 지하 호수 현장 확인. 등기상 비02호이나 명패는 비102호로 표기되어 있으므로 실제 출입구·채광·환기·점유상태를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 315,000,000원이지만 최근 구간은 과거 대비 8.6% 낮습니다. 전체 평균 337,125,000원만으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
- 경매 환금성. 평균 유찰 8.5회·매각률 0%라는 통계는 재매각 시 매수자 확보가 쉽지 않을 수 있다는 신호로 봐야 합니다.
- 재개발 진행 단계 확인. 후보지 선정 상태이며 조합설립 단계 전이므로 현재 단계와 향후 절차를 관할기관에 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 권리가 단순한 물건은 아니다”
현재 회차만 놓고 보면 임차보증금 183,000,000원이 전액 배당되어 인수액은 0원이고, 실질취득 232,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 315,000,000원의 73.7%입니다. 따라서 신건 가격이 최근 시세보다 높은 사건은 아닙니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 권리 구조입니다. 말소기준인 2025년 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차권이 존재해, 유찰로 배당재원이 줄면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 2회 유찰 시 표면 가격은 148,480,000원이지만 실질취득은 185,878,720원까지 올라갑니다. 여기에 지1층 오피스텔, 16세대 규모, 평균 8.5회 유찰·매각률 0%의 경매 통계, 최근 시세의 8.6% 하락 추세까지 겹칩니다. 현재 가격은 낮지만 권리·환금성 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.